Главная » Жилищные споры » Договор дарения доли квартиры детям

Договор дарения доли квартиры детям

Одним из способов переоформления недвижимости или ее части на несовершеннолетних является передача собственности по договору дарения. Обычно старшее поколение (родители, опекуны, бабушки и дедушки) дарят свое имущество, либо ее часть младшему поколению – детям или внукам. Основным преимуществом такой сделки является освобождение одариваемого от уплаты подоходного налога.

Условия

Итак, вы решили подарить определенную часть жилого помещения своему несовершеннолетнему ребенку. Какие условия при этом необходимо соблюдать, чтобы сделка была признана действительной?

Первое, и самое главное условие – заключение договора в письменном виде и удостоверение его в нотариальной конторе. Любая устная договоренность в этом случае будет юридически ничтожна и не повлечет за собой никаких юридических, либо имущественных прав одариваемого несовершеннолетнего.
Обязательное участие в сделке законного представителя ребенка, так как полная его дееспособность наступает только с восемнадцати лет, а до этого возраста маленький гражданин не может быть полностью самостоятельным участником любой имущественной сделки.
Законным представителем несовершеннолетнего может стать один из родителей или опекунов ребенка, при отсутствии таковых – органы опеки и попечительства. Полномочия родителей подтверждаются свидетельством о рождении ребенка, остальных лиц – соответствующие документы, указывающие на то, что лицо является законным представителем несовершеннолетнего.
По достижении возраста 14 лет одариваемый может подписывать договор дарения самостоятельно, но с письменного согласия его законного представителя и обязательном присутствии последнего при удостоверении дарственной в нотариальной конторе.
Согласно ст. 182 ГК РФ даритель не может быть одновременно законным представителем одариваемого. В таком случае интересы ребенка представляет второй родитель (опекун), либо представитель органов опеки.
Если даримое имущество является совместной собственностью, а не принадлежит только дарителю, то необходимо получить письменное согласие остальных совладельцев, однако, в тех случаях, когда жилое помещение находится не в совместной, а в долевой собственности и дарственная оформляется только на долю, принадлежащую дарителю, такого согласия других собственников не потребуется.

Это безусловные требования, менять которые даритель не вправе.

Договор дарения может быть безусловным, то есть содержать только предмет дарения и имя одариваемого, но может содержать и определенные условия, при которых дарение считается завершенным, условия могут быть самыми разными, к примеру, одариваемый получает недвижимость в собственность:

по достижении определенного возраста;
после вступления в брак;
после рождения первого ребенка;
после окончания обучения;
любое другое условие, которое не является противозаконным.

В случае, если даритель оговаривает при безвозмездной передаче имущества какое-либо условие, только при наступлении которого дарственная вступает в силу, то в документе проставляется специальная отметка об обременении сделки. В таком случае, пока условие не было выполнено, любые сделки с даримой долей невозможны.

Но, согласно законодательству, в дарственной нельзя оговаривать условия, дающие возможность получения от одариваемого в пользу дарителя какой-либо выгоды, либо исполнения каких-либо желаний, например, требование:

встречного дара;
содержание одариваемым несовершеннолетним дарителя до определенной даты, либо пожизненно;
поступления в определенное учебное заведение, либо на определенное место работы.

Другими словами, сделка дарения является полностью безвозмездной, и если перечисленные выше или подобные им пункты будут включены в договор дарения, они могут быть оспорены в суде.

Возможна ли отмена дарственной

Любой договор дарения может быть расторгнут добровольно, либо через суд, причем, как дарителем, так и одариваемым лицом. Но и в этом правиле есть исключение: если участником сделки является несовершеннолетний, то добровольное расторжение дарственной исключено. Органы опеки и попечительства никогда не дадут разрешение на такую сделку, так как в этом случае будут ущемлены права малолетнего.

Однако, это не значит, что расторжение договора о безвозмездной передаче части недвижимого имущества с участием несовершеннолетних невозможно в принципе, его можно оспорить в судебном порядке, причем, инициатором может быть и даритель, и одариваемое лицо. Причин для расторжения сделки дарения несколько:

несоблюдение установленной формы при составлении договора дарения;
одариваемое лицо небрежно относится к объекту дарения;
у дарителя значительно ухудшилось имущественное состояние.

Также сделка дарения может быть отменена, если впоследствии даритель доказал, что:

он оформил сделку дарения под физическим или другим давлением, включая угрозы и шантаж;
подаренное имущество содержится в ненадлежащем порядке и подвергается риску полной и безвозвратной утраты;
даритель оформил дарственную меньше, чем за полгода до объявления о банкротстве.

Например, родной дядя малолетнего Никиты оформил на него дарственную на половину своей четырехкомнатной квартиры, но спустя три месяца его фирма полностью разорилась, и дядя объявил о своем банкротстве. Все остальное имущество было продано на торгах, даритель остался ни с чем, то есть, его имущественное положение значительно ухудшилось.

Родители Никиты были не против вернуть назад подаренную дядей половину квартиры, но органы опеки отказались давать разрешение на расторжение сделки, мотивируя это тем, что будут нарушены права несовершеннолетнего.

Даритель подал исковое заявление о расторжении договора дарения в суд, в заявлении указал, что его имущественное положение катастрофическое и на основании этого он просит расторгнуть сделку. Родители Никиты в судебном заседании на расторжении дарственной не возражали. Суд принял решение о расторжении договора дарения и возврате переданной в подарок несовершеннолетнему ребенку половины квартиры дарителю.

Право распоряжения подаренной долей

Сразу же после регистрации в Росреестре нового совладельца, переданная ему доля становится собственностью ребенка, но распоряжаться ею самостоятельно он сможет только после наступления совершеннолетия. Это не значит, что в этот период невозможно заключение какой-либо сделки с объектом недвижимости, но все манипуляции с детской долей должны происходить под контролем органов опеки и попечительства.

При этом, до достижения ребенком 14 лет, ООП действуют совместно с законными представителями несовершеннолетнего, а с того дня, как ему исполнится 14 лет, ребенок может самостоятельно, без родителей или опекунов распоряжаться своей долей, но под обязательным контролем ООП.

В ст. 578 ГК РФ отдельно рассмотрена возможность безвозмездной передачи доли жилого помещения несовершеннолетнему с учетом перспективы возврата переданного имущества дарителю. Условием совершения такой сделки является обязательно закрепление данной перспективы в письменном виде еще до окончания процедуры передачи даримого объекта выгодоприобретателю.

Как правильно составить договор дарения доли в квартире ребенку

Безвозмездная передача части жилого помещения несовершеннолетнему в обязательном порядке оформляется в письменном виде. При этом, стороны могут составить документ самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу, а также воспользоваться услугами нотариуса. При составлении дарственной необходимо учитывать одно базовое требование: ни один пункт соглашения не должен противоречить требованиям российского законодательства.

Форма и содержание

Нет никакой типовой формы договора дарения, однако документ должен содержать обязательные к заполнению разделы, а именно:

Наименование: «Договор дарения доли жилого помещения».
Дата и место составления документа.
ФИО и личные данные всех участников сделки.
Права и обязанности дарителя и одариваемого несовершеннолетнего.
Характеристики и описание доли жилого помещения, передаваемого в дар.
На основании какого правоустанавливающего документа даритель владеет жилым помещением.
Указание на отсутствие каких-либо обременений.
Упоминание о том, что для завершения передачи детской доли в собственность необходимо осуществить государственную регистрацию договора.
Количество экземпляров.
Подписи (с расшифровками) всех сторон сделки.

В тексте договора волеизъявление дарителя должно быть указано предельно четко, к примеру: я, Зимаков Н.Н. передаю в дар гражданину Зимакову Д.Н. принадлежащую мне 1/3 долю жилого помещения общей площадью 45 квадратных метров.

Само жилое помещение также должно быть охарактеризовано достаточно подробно, необходимо указать следующие сведения:

тип жилого объекта недвижимости – квартира, жилой дом;
характеристики жилого помещения – этаж, общее количество помещений, из них жилых комнат, общая и жилая площадь и т.п.;
кадастровый номер объекта недвижимости;
адрес квартиры или дома.

Еще несколько обязательных для заполнения пунктов:

Ссылка на правоустанавливающие документы, к примеру: договор купли-продажи от 14.06.2007 года. Здесь же необходимо указать, где и когда владелец зарегистрировал право собственности на жилой объект, а также номер и дату выдачи свидетельства о праве собственности.
Указание на то, что одариваемый или его законный представитель принимает передаваемое в дар имущество.
Подтверждение, что жилое помещение не находится под арестом, нет никаких обременений на квартиру и она на момент безвозмездной передачи не является объектом судебного спора.
Указание на момент возникновения права собственности выгодоприобретателя, если даритель откладывает получение права собственности до какого-то определенного события или даты.
Обычно издержки по передаче имущества в дар ложатся на выгодоприобретателя, если же стороны договариваются о другом порядке оплаты, то отдельным пунктом договора оговаривается распределение расходов на оформление сделки.

Образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему ребенку

Образец договора дарения

Документы

При посещении нотариальной конторы стороны должны иметь при себе следующие документы:

паспорт дарителя и законного представителя несовершеннолетнего выгодоприобретателя, либо документ, заменяющий его;
свидетельство о рождении несовершеннолетнего или его паспорт, если ребенок достиг возраста 14 лет;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
всю техническую документацию на объект недвижимости;
выписку из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов по коммуналке;
письменное согласие других совладельцев на отчуждение части совместного имущества;
квитанция об уплате госпошлины.

Куда обращаться

При оформлении безвозмездной передачи доли жилого помещения обязательным условием является посещение нотариальной конторы. Без удостоверения документа нотариусом сделка будет считаться недействительной. При оформлении сделки нотариус:

проверит дееспособность всех участников;
разъяснит права и обязанности каждой из сторон;
при необходимости подготовит проект документа (за отдельную плату);
рассчитает сумму госпошлины и укажет реквизиты для перечисления средств;
удостоверит документ.

После подписания договора всеми сторонами и удостоверения его нотариусом, последний вносит данные в государственный реестр нотариальных сделок и выдает каждому из сторон договора по одному экземпляру документа. Далее необходимо будет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности

Любая сделка в недвижимостью подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Выгодополучатель, либо его законный представитель для регистрации в ЕГРН могут обратиться непосредственно в органы Росреестра, либо подать документы для регистрации в МФЦ. Второй вариант потребует немного больше времени для оформления всех бумаг.

Для регистрации необходимо будет представить следующие документы:

подписанную всеми сторонами договора и нотариально удостоверенную дарственную на долю в жилом помещении;
кадастровый паспорт на квартиру;
паспорт законного представителя несовершеннолетнего;
свидетельство о рождении или паспорт выгодоприобретателя;
квитанцию об уплате госпошлины.

Если несовершеннолетний достиг 14-летнего возраста, то он должен самостоятельно обратиться для регистрации права собственности, но при обязательном письменном согласии его законного представителя. В иных случаях сделку от имени несовершеннолетнего регистрируют его родители или опекуны.

Обычно регистрация права собственности занимает от пяти до двенадцати дней, если документы передаются через МФЦ, то примерно на неделю дольше. Сделка считается завершенной только после получения выписки из ЕГРП.

Стоимость, расходы

Нотариальный сбор составляет 0,5% от стоимости объекта недвижимости, часть из которого передается в дар. При этом минимальная ставка сбора составляет 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей. То есть, каким бы дорогим не было жилое помещение, максимальная оплата нотариального сбора будет не выше 20 тысяч рублей.

Если стороны сами не решатся составить договор дарения и поручат это сотруднику нотариальной конторы, то эти услуги придется оплачивать отдельно. В зависимости от региона, составление дарственной в нотариальной конторе обойдется клиенту в сумму от одной до пяти тысяч рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить за регистрацию права собственности, здесь сумма будет варьировать от 200 рублей за регистрацию части жилого помещения в многоквартирном доме до двух тысяч рублей при регистрации целого объекта недвижимости.

Выгодоприобретатель по договору дарственной также обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости переданного ему имущества, если он не является резидентом, то сумма подоходного налога увеличится до 20%. Но если сделка заключается между близкими родственниками, одариваемый освобождается от уплаты налога.

Договор дарения – довольно сложный для заполнения документ. Здесь много нюансов, которые необходимо соблюсти, любая ошибка в составлении документа может привести к аннулированию сделки дарения, а в отдельных случаях даже к оспариванию ее в суде.

Получить консультацию по сделке и помощь в составлении документа вы можете у опытного юриста в своем населенном пункте, либо, обратившись за помощью к юристам нашего сайта. Связаться с нашими специалистами вы сможете, позвонив по указанным телефонам, либо воспользовавшись формой обратной связи.