Главная » Жилищные споры » Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям

Число фигурантов сделки купли-продажи законом не ограничивается, и в случае, когда доли квартиры продаются двумя собственниками, договор может составляться с учетом всех существующих продавцов и покупателей. Как это отразится на содержании документа и процедуре заключения сделки — можно узнать ниже.

Долевая и совместная собственность — есть ли отличия?

Глава 16 Гражданского кодекса РФ устанавливает такое понятие, как общая собственность. В соответствии со ст. 244 она возникает тогда, когда неделимый (в натуральной форме) имущественный объект переходит во владение двух и более лиц.

Такое, как правило, происходит в следующих случаях:

Хозяин имущества самостоятельно распорядился о его передаче нескольким собственникам по договору дарения, купли-продажи либо составил завещание с аналогичным смыслом.
Владелец объекта выделил из него часть (формально) и продал/подарил ее другому.
Квартира, арендованная жильцами по договору социального найма, была приватизирована ими.
Неделимый имущественный объект перешел к правопреемникам собственника в порядке наследования по закону.
Один или оба супруга приобрели в период брака неделимую материальную ценность (если иное не установлено заключенным ими брачным контрактом).

Распоряжаться и пользоваться общим имуществом сособственники могут лишь с оглядкой на законные права и интересы друг друга. Установленные для них ограничения будут зависеть от формы общей собственности — долевой или совместной.

Долевая собственность подразумевает условное разграничение общего объекта на части, каждая из которых имеет своего владельца и отмечена в органе государственной регистрации (Росреестре).

Правообладатель доли может продать ее или распорядиться иным желаемым способом без получения разрешения от остальных сособственников. Только при совершении сделки по ее возмездному отчуждению продавцу придется разослать остальным участникам долевой собственности уведомления о продаже и в течение месяца подождать от них встречного предложения о выкупе. Если этого не произойдет, хозяин части объекта волен заключить сделку купли-продажи с любым покупателем, возможно не из числа совладельцев.

Совместная форма владения общим имуществом отличается от долевой тем, что принадлежащий нескольким лицам объект с юридической стороны считается целым (не подвергался разделу между владельцами).

Все сделки и юридически значимые действия с совместным имуществом осуществляются только после одобрения всех его правообладателей. Отсутствие согласия при этом проблемой не является — каждый из сособственников вправе выделить свою долю и далее поступать с ней по личному усмотрению.

Как правильно составить договор купли-продажи долей в квартире, если два продавца

Сделка купли-продажи недвижимости считается заключенной после подписания сторонами договора. И, чтобы сделать все правильно, первое, на что следует обратить внимание — составление документа, который в будущем станет основанием для перехода права собственности на доли квартиры.

Форма

Договор возмездного отчуждения долей недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Что касается формы изложения, текст документа может быть написан на нескольких листах бумаги формата А4, от руки либо с использованием технических средств.

Содержание

Договор купли-продажи составляется с учетом требований и пожеланий всех сторон сделки, и обязательно — с оглядкой на законодательные нормы.

В содержание документа может быть включена следующая информация:

Паспортные данные сторон.
Цена сделки.
Технические характеристики жилплощади.
Местоположение квартиры.
Размер передаваемых долей.
Основание, по которому у продавцов возникло право собственности на долю, реквизиты подтверждающего документа.
Реквизиты доверенностей, выданных на имя представителей собственников.
Наличие/отсутствие обременений жилплощади.
Порядок несения расходов по оформлению сделки и договора.

Помимо перечисленного выше, стороны могут упомянуть в документе и другую значимую для себя информацию.

Нюансы

При оформлении договора купли-продажи долей недвижимости важно иметь в виду, что:

Моментом заключения сделки является подписание договора.
Свои подписи под текстом документа продавцы и покупатели ставят исключительно в присутствии нотариуса.
Если кто-либо из участников сделки не может присутствовать при ее заключении, он вправе переложить свои полномочия на другое лицо — добровольного представителя.
Юридический статус представителя подтверждается нотариально удостоверенной доверенностью, переданной ему от участника сделки.
В договоре должны быть отмечены паспортные данные всех продавцов, покупателей и их представителей.
От лица несовершеннолетнего (недееспособного) участника выступает его законный представитель (родитель, опекун, попечитель) — доверенность в данном случае не требуется.
Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному лицу, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.
После заключения договора покупатели полноправными собственниками еще не являются — для этого им нужно будет завершить оформление сделки в органе госрегистрации.
Купля-продажа одной жилплощади несколькими продавцами/покупателями осуществляется как в рамках одной, так и двух и более сделок.
Договор излагается в нескольких экземплярах — по одному для каждого продавца и покупателя, и один — нотариусу.

Образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, два покупателя

Для совершения сделки купли-продажи крайне важно подписать правильно составленный договор. С тем, как он должен выглядеть, можно ознакомиться ниже.

Договор купли-продажи долей квартиры (два продавца, два покупателя):

Скачать договор купли-продажи долей квартиры (два продавца, два покупателя)

Образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, один покупатель

Договор купли-продажи долей жилплощади от нескольких собственников одному лицу составляется практически так же, как указано выше. Разница заключается лишь в числе сторон сделки.

Пример трехстороннего договора по отчуждению долей квартиры:

Скачать образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, один покупатель

Как продать квартиру по долям нескольким покупателям

Число сторон сделки купли-продажи законом не ограничивается. Главное — чтобы их было как минимум двое. Порядок заключения договора при этом от количества покупателей и продавцов практически не зависит.

Порядок

Первое, что необходимо сделать продавцам долей — сообщить остальным совладельцам о своем намерении. Рассылая уведомления, стоит учесть, что преимущественное право покупки доступно для них в течение месяца с момента их получения. Если никто из них в этот период со встречным предложением о покупке к продавцам не обратится, приобретателей можно выбирать по своему усмотрению.

После успешного прохождения подготовительного этапа продавцам и покупателям предстоит:

Изложить договор в письменном виде.
Собрать необходимые документы.
Обратиться к нотариусу.
Оплатить госпошлину.
Подписать договор и передать на удостоверение нотариусу.
Посетить отдел Росреестра для регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателям.
Оплатить госпошлину за регистрацию недвижимости.
Забрать выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Произвести расчеты по договору стороны вправе в любой момент оформления сделки. Но безопаснее всего — распорядиться о передаче средств продавцу уже после перерегистрации права собственности, когда на руках у покупателя будет подтверждающая справка из ЕГРН.

Пример. Бывшие супруги после раздела совместно нажитой квартиры решили ее продать. Для своих долей они нашли двух приобретателей, которые согласились на выдвинутые ими условия и в результате подписания четырехстороннего договора стали совладельцами общей жилплощади.

Процедура

Оформление купли-продажи начинается у нотариуса. Уполномоченного специалиста сторонам можно выбирать по желанию — никаких требований относительно местоположения компетентной нотариальной конторы законодательство не выдвигает.

Участие нотариуса обеспечивает сделке законность. В силу возложенных обязанностей он:

Удостоверяется в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников.
Проверяет поступившие документы, делает запросы в сторонние инстанции для получения необходимых сведений.
Сообщает реквизиты для оплаты госпошлины.
Присутствует при заключении договора.
Совершает удостоверительную надпись, подписывает документ, ставит печать.
Вносит сведения о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Заверенный нотариально договор становится основанием для государственной регистрации прав собственности приобретателей. В отделении Росреестра по месту расположения квартиры:

Принимаются заявления от новых правообладателей.
Производится проверка подлинности договора купли-продажи и его соответствия законодательным нормам.
Вносятся данные об изменениях прав собственности на доли недвижимости в ЕГРН.

В качестве подтверждения своих прав на жилплощадь покупатели могут использовать полученную в Росреестре выписку из ЕГРН.

По нескольким сделкам

В случае продажи квартиры по долям, особенно при наличии двух продавцов, одной сделкой осуществлять куплю-продажу не обязательно. Каждый из сособственников вправе распоряжаться своей долей самостоятельно и, следовательно, заключать договор о ее отчуждении исключительно от своего лица.

Описанный выше алгоритм действий покупателя и продавца актуален и при совершении отдельных сделок. В большинстве случаев без объединения для подписания четырехстороннего договора будет даже проще, ведь договориться о совместном походе по госинстанциями и составить отвечающий интересам всех сторон договор удается не всегда.

Пример. После раздела приватизированной квартиры владельцы 2/3 (1/3 и 1/3) подыскивают желающих приобрести свои доли. Они решили не связывать сделки вместе и составили отдельные договора, которые заключили и удостоверили в разное время. Возникшие у покупателей права собственности были зарегистрированы ими отдельно, что оказалось удобнее для каждого из них.

Документы

Указанные в договоре купли-продажи сведения и полномочия продавцов должны подтверждаться следующими документами:

Паспорта сторон.
Выписки из ЕГРН о существовании права собственности на доли жилплощади у продавцов.
Технический паспорт квартиры.
Доверенности на совершение сделки (при необходимости).
Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки (постановления органа опеки и попечительства о назначении законных представителей детям, лишенным родителей, и недееспособным гражданам).

Большинство документов, необходимых для установления прав собственности и характеристик жилплощади, можно получить в Росреестре.

Сроки оформления

Время осуществления купли-продажи в большей мере зависит от сторон договора — нотариус удостоверяет сделку одним днем.

Что касается регистрации прав на недвижимость, тут законодательство устанавливает более длительный срок ожидания — около 7–10 дней, в зависимости от места обращения (МФЦ или Росреестр) и изначального соответствия документов и порядка их подачи установленным (при обнаружении ошибок и неточностей сотрудник органа госрегистрации приостанавливает процесс до их устранения).

Расходы

Оформление купли-продажи долей квартиры влечет за собой определенные расходы, и часть из них можно назвать стандартными. Это — государственная пошлина и плата за нотариальные услуги правового и технического характера.

Госпошлина взимается за:

удостоверение договора — 0,5 % от стоимости доли (в рамках 300–20 000 руб.);
регистрацию права собственности — 2 000 руб.

Оплата услуг правового и технического характера удерживается нотариусом помимо госпошлины. Расходы в данном случае будут зависеть от местоположения жилплощади — тарифы на УПТХ устанавливаются ежегодно нотариальными палатами субъектов (в Москве за удостоверение договора берут 5 000 руб.).

Как составить договор купли-продажи долей в квартире при наличии двоих продавцов и продать квартиру нескольким покупателям? Порядок проведения многосторонних сделок не сильно отличается от заключения обычных, двусторонних договоров. Но участие в деле нескольких лиц может заметно усложнить процесс.

Помочь разобраться в неясных моментах и обойти стороной существующие препятствия юристы нашего сайта смогут бесплатно. Для этого вам достаточно связаться с ними в электронном или телефонном режиме и задать интересующий вопрос.