Главная » Жилищные споры » Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Сделка по возмездному отчуждению доли в квартире должна подтверждаться документально. Только на основании официальных бумаг сотрудники Росреестра смогут зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому лицу. Один из обязательных документов – это договор купли-продажи доли, составленный по унифицированной форме. На каком же этапе сделки подготавливается подобное соглашение, и какие положения в нем содержатся?

С кем заключается договор: поиск Покупателя

Круг людей, в пользу которых Продавец может реализовать принадлежащую ему часть имущества, разделяется на 2 группы – это сособственники или 3-и лица.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в первую очередь Продавцу необходимо уведомить о своем намерении остальных дольщиков. Закон закрепляет за совладельцами преимущественное право покупки. Это значит, что сособственники могут приобрести долю заранее, еще до того момента, пока Продавец не выставит ее на публичные торги. Если совладелец согласиться выкупить долю в первоочередном порядке, Продавец будет обязан реализовать недвижимость именно в его пользу.

Преимущественное право покупки должно быть грамотно соблюдено, причем как самим Продавцом, так и остальными совладельцами. Так, после написания и отправки специальных уведомлений Продавцу понадобится выждать срок, равный 1 месяцу. Извещение должно содержать в себе описание отчуждаемого объекта (доли в праве собственности на квартиру), а также условия продажи. Менять эти условия в течение процесса недопустимо – стоимость, порядок передачи и другие положения для дольщиков должны быть такими же, как если бы Продавец уже реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

При идеальном развитии событий за 30 дней ожидания Продавец получает либо согласие от другого сособственника на использование преимущественного права покупки, либо письменные отказы от всех дольщиков. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать любого из них для заключения договора купли-продажи. Однако случается и так, что содольщики намеренно игнорируют пришедшие им извещения и не отвечают на них. Если такое происходит, Продавцу понадобится:

Выждать установленный законом 30-дневный срок – для получения автоматического разрешения на проведение сделки с 3-ими лицами.
Подтвердить соблюдение преимущественного права покупки со своей стороны. Для этого Продавцу потребуется сохранить либо копии уведомлений, на которых будут проставлены росписи всех дольщиков (как знак донесения до них информации о продаже), либо чеки об отправке писем (для этого извещения рекомендуется разослать заказными письмами с уведомлением об их вручении). При этом любые «запреты» совладельцев на проведение сделки понадобится оставить без внимания. Закон сохраняет за сособственниками только возможность выкупа доли в первоочередном порядке, но не дает им права распоряжаться чужим имуществом (в данном случае – имуществом Продавца).
Найти заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц и заключить с ним договор купли-продажи. Если все будет сделано верно и подтверждено документально, то никакой другой сособственник не сможет оспорить сделку.

«Перешагнуть» через преимущественное право покупки или «проигнорировать» его нельзя. Если факт нарушения будет обнаружен, любой из обманутых или непроинформированных собственников сможет в 3-месячный срок обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки ничтожной (недействительной). При удовлетворении исковых требований право собственности будет перенесено – с Покупателя на обратившегося в суд заявителя. Доля полностью перейдет во владение последнего.

Совершение любых дальнейших сделок, связанных с возмездным отчуждением доли, также потребует учета преимущественного права покупки, т.е. обращения к сособственникам. Предлагать им долю в первоочередном порядке не нужно, только если речь идет про ее безвозмездную передачу (например, передачу в наследство или дарение).

Что выступает предметом договора: доля, метры или комната

Составление договора купли-продажи начинается с определения предмета сделки. В данном случае речь идет именно про долю в праве общей собственности на жилое помещение. Долю не следует путать с конкретными квадратными метрами или даже отдельной комнатой.

И доля, и комната могут выступать самостоятельными предметами договора купли-продажи недвижимости. Иногда происходит так, что при возмездном отчуждении доли в собственность нового владельца действительно переходит и отдельно взятая комната, однако это скорее исключение, нежели правило. Подобное возможно только в следующих случаях:

Доля Продавца была предварительно выделена «в натуре». Для выделения долей требуется, чтобы в квартире имелись отдельные входы, а также санузлы, кухни и коридоры для каждого собственника.
Количество комнат в квартире соответствует общему числу долей или общему числу собственников. Например, 3-комнатной квартирой владеют 2 хозяев. Один из них имеет в праве общей собственности 1/3 доли, а другой – 2/3 доли. Получается, что они могут честно и справедливо разделить квартиру друг между другом: в пользовании первого владельца будет находиться 1 комната, а в пользовании второго – 2 комнаты. Схема подобного «покомнатного» пользования может быть либо оговорена совладельцами в устном формате, либо описана ими в мировом соглашении, либо установлена судом (при принудительном разделении).

И все же хозяева далеко не всегда имеют желание и/или объективную возможность делить квартиру по такому принципу. Если в пользование Покупателю переходит только доля в праве общей собственности (без каких-либо дополнений), то согласовывать с совладельцами режим пользования жилым помещением ему придется уже самостоятельно.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире: форма и содержание

Договор купли-продажи доли квартиры не имеет государственного образца. Несмотря на это, в юридической практике все же успели выработаться определенные требования, которые предъявляются к документам подобного типа.

Договор купли-продажи доли жилого помещения должен быть составлен в печатном виде. Обычно документ включает в себя 3 ключевых раздела:

Шапка.
Основная часть.
Заключительные положения.

Они состоят из следующих отдельных подпунктов:

Раздел	Подпункты
Шапка, или преамбула	Название документа. Место и дата составления. Персональная информация об обеих сторонах, а именно их ФИО, паспортные данные, даты рождения и адреса проживания. Если стороной сделки выступает юридическое лицо, то понадобится указать его организационно-правовую форму (ООО, ОАО и пр.), наименование и адрес местонахождения, а также то, какой человек выступает от лица фирмы (например, руководитель в соответствии с уставом, представитель в соответствии с доверенностью и пр.). Роли сторон в данной сделке (кто выступает Продавцом, а кто – Покупателем).
Основная часть	Техническое описание предмета договора купли-продажи (N доля в праве общей собственности с указанием того, по какому адресу располагается сама квартира, сколько кв. м. и комнат в ней насчитывается, на каком этаже находится, какой кадастровый номер имеет). Подтверждение права собственности Продавца на отчуждаемую долю (описание правоустанавливающего документа). Сведения об оставшихся долях и дольщиках (ФИО и даты рождения совладельцев, основание наличия у них права собственности – ссылка на правоустанавливающие документы). Цена доли (цифрами и прописью). Указание на отсутствие ограничений и обременений доли квартиры. Персональная информация о людях, в настоящий момент проживающих и прописанных в квартире (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные). Порядок и условия передачи доли. Порядок оплаты и способ расчета. Порядок разрешения спорных моментов и/или конфликтов. Порядок покрытия расходов (кто несет). Дополнительные права и обязанности сторон. Указание на необходимость государственной регистрации Договора в Росреестре.
Заключительные положения	Количество оригинальных экземпляров договора (документ составляется по числу сторон, участвующих в деле, включая Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр). Дополнительные условия, которые могут иметь важность для участников сделки. Реквизиты и подписи.

Особые случаи отчуждения

Содержание и порядок заключения типового договора купли-продажи может меняться в зависимости от того, какое именно лицо выступает Продавцом, а какое – Покупателем.

Продажа целой квартиры одному Покупателю

Дольщики составляют общий договор купли-продажи. В документ все они вносятся как «Продавцы». Каждому из них также понадобится проставить в договоре свою подпись. В качестве «цены» указывается стоимость всей квартиры – впоследствии вырученные деньги разделяются между бывшими собственниками соразмерно их долям. При этом соблюдать преимущественное право покупки в отношении друг друга не требуется. За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупатель (новый владелец) уплачивает только одну госпошлину.

Продажа квартиры дробными долями

В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.

За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупателю понадобится уплатить столько госпошлин, сколько отдельных договоров будет заключено между ним и Продавцами. Если же в рамках общего договора купли-продажи указывается несколько Покупателей, то госпошлина делится (либо соразмерно их долям, либо по принципу равной уплаты – например, с каждого по 500 рублей).

Купля-продажа между супругами

Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.

Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.

Купля-продажа между родственниками

Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.

Сколь бы доверительными ни были отношения между близкими людьми, составлять договор понадобится по всем правилам. Необходимо в установленном порядке зафиксировать и передачу доли, и передачу денег (например, путем составления передаточного акта и расписки о получении средств).

Несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо в роли Продавца

В этом случае свое согласие на проведение сделки должны предоставить Органы опеки и попечительства. Сотрудники ООП призваны следить за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо сохраненные на именном банковском счету денежные средства, либо равнозначную долю в другом месте.

За подачу заявления в ООП ответственны законные представители несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного дееспособного лица. Если собственник имеет 2 родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), то заявление должно быть подано ими вместе. Дольщик старше 14 лет дополняет заявление своим письменным согласием на проведение сделки. Разрешение или мотивированный отказ выдается сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ, законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может заключать имущественные сделки со своим подопечным. Разрешено только дарение, причем от родителя, усыновителя, опекуна или попечителя по отношению к подопечному, но не наоборот.

Законный представитель также не имеет права выступать от лица своего подопечного, если вторая сторона сделки – это супруг/супруга/иной близкий родственник законного представителя. При желании провести такую имущественную сделку законному представителю понадобится обратиться в ООП. Именно данный орган проанализирует, насколько целесообразна подобная купля-продажа. Сотрудники учреждения временно возьмут себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

Прилагаемые материалы и завершение сделки

Договор купли-продажи доли квартиры требует обязательного нотариального заверения. За подобную процедуру понадобится заплатить не менее 2000 рублей. Кроме оплаты нотариальных услуг договор потребуется сопроводить целым комплектом дополнительных документов – в противном случае специалист просто не сможет проверить и подтвердить юридическую «чистоту» сделки. Подробнее: Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Бумаги, которые понадобится приложить к основному договору:

Паспорта обеих сторон. Если Продавцом/Покупателем выступает юридическое лицо, то паспорт меняется на уставную документацию организации. Если Продавцом/Покупателем выступает лицо младше 14 лет, то паспорт меняется на свидетельство о рождении.
Выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех дольщиках и подтверждающая право собственности Продавца.
Технический план жилого помещения.
Выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в квартире.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Документ, в соответствии с которым Продавец обрел долю в праве общей собственности (договор купли-продажи, договор о переходе доли в качестве наследства и пр.).
Письменные отказы других сособственников от использования преимущественного права покупки или документальное подтверждение получения автоматического разрешения на проведение сделки.
Письменное и нотариально заверенное согласие супруги/супруга, если какая-либо сторона состоит в официально зарегистрированном союзе.
Письменное согласие ООП на проведение сделки, если владельцем отчуждаемой доли выступает несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо.
Нотариально заверенная доверенность, если от лица владельца доли выступает другой человек.
Акт приема-передачи доли (составляется уже после заключения основного договора и требуется для предоставления в Росреестр).

Далее Покупателю понадобится обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на долю. Здесь уплачивается госпошлина – 2000 рублей для физического лица и 22000 рублей для юридического лица. Внесение изменений в единую базу данных осуществляется:

за сутки – при электронной подаче документов;
за 7 дней – при обращении в местное отделение Росреестра;
за 9 дней – при обращении в МФЦ.

Переход права собственности окончательно завершается только после того, как Покупатель получает новую выписку из ЕГРН.

Образец договора купли-продажи ½ доли в квартире в 2024 году

В качестве образца договора купли-продажи может выступать нижеприведенный документ, заключенный сторонами в связи с возмездным отчуждением ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Скачать образец договора купли-продажи ½ доли в квартире

Образец договора купли-продажи доли несовершеннолетнего ребенка

Если Продавцом доли выступает несовершеннолетний ребенок, в договоре купли-продажи понадобится указать, что все юридически важные действия собственник совершает с согласия как своего законного представителя, так и ООП.

Скачать образец договора купли-продажи доли несовершеннолетнего

Если несовершеннолетний ребенок выступает не Продавцом, а Покупателем, то в типовой вариант договора не понадобится вносить почти никаких особых изменений и/или дополнений. Согласно законодательству РФ, дети не ограничены в праве на владение недвижимостью (в т.ч. и долями). Единственное, что потребуется четко отразить в контракте – это данные лица, за счет которого будет происходить оплата.

Скачать образец договора покупки квартиры несовершеннолетнему

Заключение договора купли-продажи доли в квартире – это важное юридическое мероприятие, от которого будет зависеть успех сделки в целом. Составление документа с неточностями и ошибками может привести к тому, что отчуждение будет признано недействительным. Не знаете, с чего начать оформление договора? Обратитесь к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.