Главная » Земельные споры » Договор купли-продажи доли земельного участка

Договор купли-продажи доли земельного участка

При продаже части надела, находящегося в общем долевом владении, обоим участникам сделки (Продавцу и Покупателю) понадобится составить договор купли-продажи – специальный документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость. И составление подобного договора, и сам акт продажи имеют ряд юридических нюансов, которые не удастся обойти стороной. В противном случае вся процедура по отчуждению доли будет признана недействительной (ничтожной). Так как же правильно продать долю земельного участка и, главное, оформить это на бумагах?

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса (ГК РФ), гражданин, связанный правоотношениями с другими дольщиками, может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества по своему усмотрению. Однако если речь идет про продажу (возмездное отчуждение), владельцу понадобится выделить свою долю в натуре (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ), а также соблюсти право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Выделение доли

Сначала продаваемая доля должна быть выделена в натуре (размежевана геодезистами) и поставлена на Кадастровый учет. Согласно ст. 6 ЗК РФ, участок как объект недвижимости должен обладать набором индивидуальных параметров, позволяющих однозначно его идентифицировать. Одной лишь текстуальной информации про ½, ¼ или любую иную часть от общего надела окажется недостаточно – долю также понадобится определить фактически. Сделать это удастся либо при наличии добровольного согласия от других совладельцев, либо при наличии соответствующего судебного постановления. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Однако и после этого шага часть надела может не подойти для продажи – важно, чтобы ее размер соответствовал локальным земельным и градостроительным нормам. Получить информацию о минимальных и максимальных значениях площади, с которыми разрешено совершать сделки, можно в местном муниципалитете.

Выделение доли не требуется только в том случае, если покупателем выступает другой совладелец, согласившийся на составление договора купли-продажи и использующий свое право преимущественного выкупа земли.

Право преимущественного выкупа доли

Право на преимущественную покупку продаваемой доли позволяет другим дольщикам приобрести реализуемую часть земли в том случае, если они, например, не желают делить надел с новым соседом. Владельцы могут как воспользоваться своим правом, так и отказаться от него.

А вот Продавцу закон не предоставляет подобной свободы действий. Гражданин должен в обязательном порядке уведомить остальных дольщиков о своем намерении по реализации земли:

в письменной форме;
не позднее, чем за месяц до выставления объекта на публичные торги.

Продавец должен сообщить каждому собственнику о своем желании продать долю путем отправки специального извещения. Несмотря на то, что его разрешено составлять в свободной форме, здесь рекомендуется указать следующие сведения:

ФИО и адрес проживания совладельца (т.е. адресата, получателя извещения);
ФИО, адрес проживания и паспортные данные Продавца;
информация о продаваемой доле (адрес расположения, площадь, цена);
тип правоустанавливающего документа, в соответствии с которым Продавец обрел свое право собственности на долю;
просьба известить о конечном намерении в отношении доли земли;
дата составления и подпись с расшифровкой.

Если количество совладельцев превышает 20 человек, Продавец получает возможность не высылать извещение каждому из них, а разместить информацию о планируемой продаже на официальном сайте Росреестра. Данная функция бесплатна, а условия остаются все теми же. Гражданину понадобится подождать 30 дней – если остальные собственники откажутся от права преимущественной покупки или вовсе проигнорируют официальное извещение, то он получит «зеленый свет» на поиск других, заинтересованных, покупателей.

Продавец не имеет права завышать цену на реализуемую часть надела для других дольщиков – все условия продажи для них должны быть такими же, как и при потенциальном выставлении объекта на публичные торги для 3-их лиц. Если Продавец проигнорирует вышеописанные шаги, то любой другой собственник будет вправе в 3-хесячный срок обратиться в суд с требованием перенести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа доли земли сельхозназначения

Учитывать право преимущественной покупки необходимо и в том случае, если доля, которую желает продать владелец, относится к следующим категориям земель:

земли крестьянско-фермерского хозяйства;
пахотные земли;
земли для сенокоса;
земли для выпаса скота.

Здесь процедура, которую предварительно потребуется провести Продавцу, будет иметь свои нюансы и особенности. Так, ему понадобится обратиться к председателю коллектива с просьбой организовать собрание дольщиков. Первичное согласие на выдел доли и последующую продажу считается полученным, если:

на собрании присутствует как минимум 20% от общего количества собственников земельного надела;
за дачу разрешения голосует простое большинство совладельцев (т.е. «50% от собравшихся + 1 человек»).

Решение собственников должно быть задокументировано и отражено в протоколе собрания дольщиков.

Скачать образец протокола собрания дольщиков

После этого гражданину потребуется провести межевание и оформить свою долю в качестве отдельного участка. Далее ему понадобится учесть право преимущественного выкупа, которым в случае с землями сельскохозяйственного назначения обладают муниципальные власти. В местную администрацию направляется письменное уведомление, содержащее информацию о площади, месте расположения, сроках расчета и цене продаваемого надела (бывшей доли). Если муниципалитет откажется от предложения или не изъявит заинтересованности в течение 30 дней с момента получения письма, то Продавец окажется вправе продать землю 3-им лицам.

Продавец получает возможность не извещать остальных собственников и не учитывать право преимущественного выкупа только в том случае, если сделка проводится:

С другим совладельцем.
С Покупателем, который уже использует землю по прямому назначению. Иными словами, он должен выступать представителем сельскохозяйственной организации или крестьянско-фермерского хозяйства.

В обоих случаях выделять долю в отдельный участок не потребуется.

Оформление договора купли-продажи

Как только Продавец урегулирует все начальные вопросы и подыщет заинтересованного Покупателя, обеим сторонам сделки понадобится перейти к составлению договора купли-продажи доли земельного надела.

Форма и содержание

Договор купли-продажи доли надела имеет установленную структурную форму. Так, здесь должны содержаться следующие обязательные пункты:

Пункт	Описание
Преамбула	Здесь указываются место и дата составления договора, а также сведения об обеих сторонах соглашения: ФИО, дата и место рождения, пол, паспортные данные, адрес фактического проживания и регистрации как Продавца, так и Покупателя.
Предмет договора	Т.к. в качестве предмета договора выступает объект недвижимости (доля, земля), здесь приводится его точное и детальное описание – адрес, площадь, индивидуальный кадастровый номер, категория и тип разрешенного использования. Раскрывается информация о наличии или отсутствии обременений и ограничений участка (согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Цена договора	Стоимость указывается цифрами и прописью.
Порядок проведения расчетов и способ расчетов	Стороны имеют право договориться о совершении платежа сразу же после подписания договора, после перерегистрации права собственности на объект и пр. Они также могут отсрочить платеж на определенный срок. Здесь указывается и то, каким образом Продавец получит средства от Покупателя – наличными, безналичным переводом, через банковскую ячейку и пр.
Права и обязанности Покупателя и Продавца	В ст. 37 ЗК РФ упоминаются положения, которые стороны не могут прописать в договоре купли-продажи доли участка. Так, Продавец не может в письменной форме сохранить за собой право на обратный выкуп объекта в одностороннем порядке. Продавец не вправе ограничить спектр будущих сделок с недвижимостью, которая в скором времени не будет ему принадлежать. И, наконец, Продавец не может заранее снять с себя ответственность на тот случай, если свои права на отчуждаемую долю заявят другие собственники.
Порядок передачи объекта	Этот пункт может быть как включен в основной договор купли-продажи, так и вынесен в виде отдельного документа – передаточного акта (он же акт приема-передачи). Если стороны решают включить передаточный акт в текст непосредственного договора, то здесь необходимо: описать текущее состояние участка (наличие сорняков, сельскохозяйственных культур и пр.); упомянуть, что участники соглашения не имеют взаимных претензий друг к другу по вышеописанному поводу; оговорить способ и сроки полной передачи объекта Покупателю (например, после перерегистрации права собственности в Росреестре). Если же акт приема-передачи составляется в виде отдельной бумаги, то здесь указывается место и дата подписания документа, упоминаются персональные данные сторон, дублируется техническое описание отчуждаемой доли (в соответствии с договором купли-продажи) и только после этого приводится характеристика ее текущего состояния. Точно так же, как и сам договор купли-продажи, передаточный акт составляется в экземплярах по числу сторон, участвующих в деле.
Реквизиты и подписи сторон	-

Скачать образец договора купли-продажи доли надела

Скачать образец передаточного акта

Предварительный и основной договор купли-продажи

Людям, не имевшим опыта продажи и приобретения недвижимости, рекомендуется сначала составить предварительный договор – т.н. «пробную» версию реального договора.

На этом этапе в документ еще можно внести необходимые правки и коррективы. В основной версии договора недопустимы никакие исправления.

Еще одно объективное преимущество предварительного договора – это возможность включить пункт об авансе или задатке. И первая, и вторая форма расчета представляют собой тип предоплаты, однако с определенными различиями. Так, при расторжении сделки аванс просто возвращается Покупателю (если иные условия не были оговорены положениями предварительного договора). А вот с задатком, несущим обеспечительную функцию, все оказывается несколько сложнее:

если сделка срывается по вине Покупателя, то Продавец оставляет задаток у себя;
если сделка срывается по вине Продавца, то задаток возвращается Покупателю в двойном (или ином кратном) размере.

В остальном предварительный и основной договоры оказываются похожи – как по своей форме, так и по своему содержанию. Чистовой вариант договора составляется по числу лиц, участвующих в сделке (следует считать Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр, куда впоследствии будут направлены бумаги). Договор обретает полную юридическую силу только после того, как его подпишут Продавец, Покупатель и заверит нотариус. Нотариальное заверение договора купли-продажи – обязательное условие при отчуждении любой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (на основании п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Прилагаемые документы и завершение процедуры

После подписания и заверения договора купли-продажи все, что останется сделать участникам сделки, – это перерегистрировать переход права собственности на отчужденную недвижимость. Провести эту процедуру следует как можно быстрее, ведь в противном случае новый собственник будет ограничен в своих правах на приобретенную землю. Для обновления информации в единой базе данных новому владельцу понадобится обратиться в местное отделение Росреестра со следующим набором документов:

договор купли-продажи и передаточный акт (последнее – при наличии);
документ, подтверждающий право собственности Продавца на долю земельного участка;
копия паспорта Покупателя и Продавца;
кадастровый паспорт;
межевой план;
справка об отсутствии обременений;
выписка из ЕГРН, содержащая характеристику объекта недвижимости;
согласие других долевых собственников на продажу земли 3-ему лицу (имеет форму письменных отказов совладельцев или форму протокола общего собрания дольщиков);
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей за перерегистрацию права собственности;
нотариальная доверенность, если от лица нового владельца выступает его представитель;
график платежей, если расчет производился частями, предполагал рассрочку и пр.;
письменное согласие от супруга/супруги, если отчуждаемая доля принадлежит семейной паре;
письменное разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если собственником доли выступает несовершеннолетний ребенок.

Фактически обязанность по сбору большей части этой документации ложится на плечи Продавца еще на этапе подготовки к совершению сделки. После подписания договора Покупателю понадобится просто получить от второй стороны необходимые бумаги, чтобы предоставить их в госорганы. Если все будет сделано верно, служащие Росреестра перерегистрируют переход права собственности на объект недвижимости в 10-дневный срок с момента подачи соответствующего запроса.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

В качестве образца договора купли-продажи ½ доли земельного участка может быть использован следующий документ.

Скачать образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

В ситуации, когда собственником целого надела или какой-либо его доли выступает ограниченно дееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок, нотариальное заверение документа также является обязательным условием (ст. 54 ФЗ № 218 от 13.07.2015). Кроме того, в последнем случае в типовой договор купли-продажи вносятся следующие коррективы:

Если собственником доли выступает ребенок в возрасте до 14 лет, то в качестве Продавца указывается законный представитель (родитель, опекун или попечитель), действующий от его имени.
Если собственником доли выступает ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в качестве Продавца указывается именно он. Несовершеннолетнее лицо имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом уже в этом возрасте, однако при условии, что это делается с согласия законного представителя.

Скачать образец договора купли продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Ни сам ребенок, ни его законный представитель не смогут продать долю земли, если не получат специальное согласие от Органов опеки и попечительства.

Если инициатором продажи выступает взрослый гражданин, ему требуется подать сюда соответствующее заявление с просьбой продать долю земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему. При этом ребенок не может потерять свое имущество безвозвратно – он должен получить или равноценную долю в другом месте, или денежные средства на именной банковский счет. Несовершеннолетний собственник от 10 до 14 лет должен быть готов написать письменное согласие на совершение сделки в присутствии представителя ООП.

Если же инициатором продажи выступает сам ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, то в своем заявлении ему понадобится попросить у сотрудников ООП разрешения на совершение сделки, а его законному представителю – написать свое согласие на отчуждение доли.

В обоих случаях заявление понадобится сопроводить следующим комплектом документов:

копии паспортов законных представителей;
копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего/копия паспорта;
правоустанавливающий документ, подтверждающий факт владения долей земли;
справка из домовой книги, взятая по месту проживания несовершеннолетнего;
предварительный договор купли-продажи.

Продажа доли земельного надела и составление договора купли-продажи требуют внимательного, вдумчивого и грамотного подхода, ведь любая ошибка или неточность может привести к срыву сделки. Не знаете, с чего начать оформление договора купли-продажи доли участка? Обратитесь за помощью к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.