Главная » Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и внимания к деталям. Но особую бдительность следует проявлять при заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними. Ведь любая ошибка может быть расценена как ущемление имущественных прав детей, что впоследствии повлечет за собой самые неприятные последствия. Задача сторон договора при этом — правильно составить документ, подготовить его к оформлению и успешно завершить сделку купли-продажи.

Что нужно знать сторонам перед заключением договора

Подготовительный этап совершения сделки несет высокую значимость для сторон. Он необходим для выявления рисков и поиска актуальной законодательной базы договора. С особенностями и ключевыми моментами процесса можно ознакомиться ниже.

	Несовершеннолетний продавец	Несовершеннолетний покупатель
Условия заключения	Наличие зарегистрированного права собственности на жилплощадь; целесообразность продажи (разрешение органа опеки и попечительства); наличие другого места жительства.	Необходимость в приобретении жилплощади либо намерение заинтересованного лица взять расходы по покупке на себя с последующим оформление квартиры на несовершеннолетнего.
Нужен ли представитель	Родитель, усыновитель, опекун или попечитель, либо их доверенное лицо (ребенок до 14 лет); несовершеннолетний в возрасте 14–18 лет пописывает договор самостоятельно, с разрешения родителей (других законных представителей); эмансипированный подросток старше 16 лет несет ответственность за свои действия сам.
Кто подписывает договор	Обе стороны сделки — покупатель и законный представитель ребенка (либо сам несовершеннолетний) — и удостоверяющее лицо (нотариус).	Ребенок и/или его представитель; продавец или его доверенное лицо; нотариус.
Запрет на совершение сделки	У инициатора продажи (законного представителя) нет веских обоснований для отчуждения имущества несовершеннолетнего собственника, особенно, если у ребенка нет другого жилья.	Имущественные интересы несовершеннолетнего в результате совершения сделки будут нарушены, к примеру, если квартира была приобрететена в счет личных средств ребенка тогда, когда деньги были нужны ему для других, более важных целей.

В основном трудности с заключением договора купли-продажи могут возникнуть при отчуждении имущества ребенка, так как необходимым условием для совершения подобной сделки является получение разрешения от органа опеки и попечительства.

С несовершеннолетним покупателем процедура обычно протекает без проволочек. Главное, чтобы приобретенная недвижимость после подписания договора была зарегистрирована на ребенка. Перепродать или распорядиться квартирой юного собственника каким-либо другим образом без одобрения органов опеки и попечительства уже не получится.

Помимо этого существуют и другие детали, о которых сторонам важно знать до подписания договора.

Преимущественное право выкупа

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, сделки с общим имуществом в долях не должны заключаться без ведома остальных совладельцев, обладающих преимущественным правом выкупа выставленной на продажу части собственности.

На практике это означает следующее:

Продавец доли назначает цену и устанавливает условия заключения договора.
Предложения о выкупе части квартиры рассылаются всем сособственникам.
В течение ближайшего месяца продавец ждет, когда кто-нибудь из владельцев общей жилплощади изъявит желание выкупить долю и выйдет на совершение сделки.
По прошествии 30 календарных дней, в случае отказа от преимущественного права выкупа либо несогласии сособственников с выдвинутыми условиями с продавца снимаются ограничения в выборе покупателя.

Если описанный порядок не будет выполнен, и договор купли-продажи будет подписан с посторонним лицом, без ведома остальных правообладателей, последние вправе через суд требовать перевода прав и обязанностей покупателей на них.

Вместо несовершеннолетнего продавца направлять уведомления о продаже обязан его законный представитель.

Возникновение права собственности у несовершеннолетних

Для осуществления сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником необходимо выяснить, действительно ли он обладает правом на жилплощадь, и было ли законно основание для получения им квартиры.

Имущественное право на недвижимость появляется у несовершеннолетних по следующим основаниям:

Вступление в наследство — правомерно только в определенных случаях (принадлежности ребенка к приоритетной очереди преемников, при упоминании его ныне покойным в завещании или при нахождении несовершеннолетнего на иждивении у умершего собственника квартиры). Подтверждается свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом.
Принятие по договору дарения — возможно, когда собственник недвижимости составил дарственную (или обещание дарения) на имя ребенка и документ впоследствии был подписан представителем одаряемого, а затем удостоверен нотариусом. Достоверным свидетельством акта безвозмездной передачи собственности является договор дарения и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Приватизация — право на долю или всю жилплощадь приобретает несовершеннолетний, зарегистрированный по месту жительства в квартире на момент ее приватизации. После оформления недвижимости в собственность он получает долю наравне с остальными жильцами либо больше, в силу соглашения между ними. Для установления права собственности на долю или все квадратные метры жилплощади будет достаточно выписки из ЕГРН (выдает Росреестр).
Возмездное приобретение по договору купли-продажи — сделка должна быть проведена с соблюдением установленного порядка, в противном случае ее юридическую значимость могут оспорить заинтересованные в этом лица, а право собственности покупателя, соответственно, будет недействительно. Во избежание недоразумений покупателю следует внимательно изучить справку из ЕГРН (о переходе права собственности на имя ребенка) и заключенный с прежним владельцем договор купли-продажи квартиры.
Приобретение родителями жилья с использованием материнского капитала — по закону все члены семьи (супруг, дети) имеют право на долю жилплощади, купленной на средства материнского капитала. Подробнее: Выделение доли детям при использовании материнского капитала Полученное таким образом жилье может быть продано при наличии соответствующего разрешения. Но покупателю следует убедиться в отсутствии обременений, задолженностей по ипотечному кредиту и возражений со стороны остальных претендентов на квартиру.

При возникновении любых подозрений в отношении прозрачности и правомерности сделки рекомендуется не спешить с подписанием договора, а более подробно изучить основания для возникновения права собственности продавца.

Если вторая сторона — недееспособное лицо

Ситуация усложняется, если другой стороной сделки будет выступать недееспособное лицо. В таком случае ответственность за последствия юридически значимого действия (купли-продажи) переносится на их законных представителей — родителя и/или опекуна/попечителя.

Гражданин, достигший 18 лет, признается недееспособным в случае обнаружения у него стойкого и выраженного нарушения умственных способностей, из-за которого он не может отдавать отчет своим действиям и адекватно расценивать происходящее.

К совершению сделок с недееспособным гражданином применяется порядок, аналогичный сделкам с несовершеннолетними: также требуется обоснование необходимости отчуждения имущества и разрешение органа опеки и попечительства (если недееспособное лицо выступает в качестве продавца).

Когда представитель не нужен

Представитель при заключении договора купли-продажи несовершеннолетним лицом необходим не всегда, а только при участии лиц младше 14 лет.

Если стороной сделки выступает ребенок в возрасте 14–18 лет, от его родителя либо попечителя требуется письменное и нотариально удостоверенное согласие, причем оно может быть передано позднее заключения договора.

Существует также категория полностью дееспособных детей — эмансипированных. Они избавлены от ограничений в совершении юридически значимых действий и отвечают за их последствия самостоятельно. Иными словами: могут самостоятельно и без последующего одобрения заключать сделки купли-продажи.

Эмансипированными могут стать дети в возрасте от 16 до 18 лет, признанные судом или органами опеки и попечительства (по просьбе родителей) способными к самостоятельному распоряжению личными имущественными активами. При этом должно быть соблюдено условие, обязательное для объявления ребенка эмансипированным — его официальное трудоустройство либо осуществление предпринимательской деятельности.

Регистрация в квартире несовершеннолетних

Законодательство (ст. 20 ГК РФ) устанавливает необходимость постановки граждан на учет по месту постоянного жительства и пребывания в территориальных органах ФМС. Дети младше 18 лет при этом регистрируются по месту жительства родителей либо по адресу принадлежащей им недвижимости.

Как правило, никакой проблемы в этом нет, поскольку, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, вместе с прекращением права собственности прежнего владельца (продавца) утрачивают право проживания в квартире и зарегистрированные им лица, в том числе и несовершеннолетние дети.

Сложности могут возникнуть в следующих случаях:

Нет другой жилплощади, где можно было бы зарегистрировать постоянное место жительства ребенка — в такой ситуации на продажу и снятие с регистрации требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Ребенок обладает исключительным правом проживания в данной квартире (в течение определенного срока или пожизненно), полученным, например, в качестве завещательного отказа. Аналогичным правом может быть наделен любой гражданин, в том числе и совершеннолетний, и выселить либо снять с регистрации такого жильца без его согласия невозможно.

Для снятия с регистрации членов семьи бывшего собственника ему достаточно посетить с ними ближайшее отделение органа миграционного учета и написать соответствующее заявление. В случае категоричного отказа или игнорирования данного порядка «выселить» их принудительно новый владелец вправе через суд.

Если квартира куплена на материнский капитал

Покупка квартиры, приобретенной продавцом на материнский капитал, чревата неприятными последствиями.

Причина этому — обязательство о выделении долей жилплощади детям и супругу, которое отец или мать дают при получении средств на покупку дома. Исполнение обязательства при этом не имеет ограничений по срокам, поэтому в некоторых случаях требовать свою часть квартиры правообладатели могут и после ее продажи.

Затронут ли последствия нереализованного обязательства покупателя, добросовестно приобретшего квартиру, заранее неизвестно. Все зависит от того, насколько аргументированно потенциальный собственник доли изложит свои требования в суде, и что запросит — денежную компенсацию или часть жилплощади в натуре.

Судьи при разрешении таких споров руководствуются принципом разумности, не включая в них нового собственника проблемного жилья, обязуя недобросовестного покупателя выделить правообладателю доли часть средств от продажи общей жилплощади.

Но при определенных обстоятельствах последствия могут стать крайне неприятными для всех фигурантов дела. Например, если в результате незаконной сделки ущемленный сособственник остается без жилья и настаивает на предоставлении ему части квартиры для проживания.

Даже в худшем случае, при аннулировании купли-продажи, покупателю должны быть возвращены средства по сделке. Поэтому для минимизации финансовых рисков рекомендуется не прописывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость.

Предупредить же потенциально неудачную сделку заранее весьма затруднительно, так как продавец легко может скрыть происхождение средств, на которые им было приобретено жилье, так же, как и наличие невыполненного обязательства перед родственниками.

Недействительность сделки

Купленная и уже оформленная новым собственником недвижимость может запросто вернуться к своему прежнему владельцу, если будут выявлены серьезные нарушения закона при заключении сделки.

Аннулирование договора купли-продажи и его правовых последствий происходит в следующих случаях:

Подписание документа неправомочными лицами (несовершеннолетним, недееспособным лицом, гражданином, не являющимся его законным представителем или другим, уполномоченным на заключение сделки лицом).
Отсутствие разрешения от родителя или попечителя продавца/покупателя возрастом от 14 до 18 лет или старше, но имеющего ограничения гражданской дееспособности.
Отсутствие необходимого в данном случае разрешения от органов опеки и попечительства и нотариального удостоверения договора.
Применение физического и/или морального давления на любого участника сделки, включая нотариуса, с целью принуждения их к подписанию договора.
Нахождение участников сделки в измененном состоянии сознания, т. е. не осознающих происходящее (например, алкогольное, наркотическое опьянение, действие сильнодействующих психотропных препаратов, состояние аффекта и т. п.).
Неисполнение предписаний органа опеки и попечительства. Происходит, когда законный представитель ребенка взял на себя обязательство по приобретению несовершеннолетнему нового жилья взамен продаваемого, а после заключения договора о своем обязательстве забыл. В таком случае орган опеки и попечительства вправе отменить законную силу сделки, поскольку при выдаче разрешения ориентировался именно на данное представителем обещание.

Признание договора купли-продажи недействительным может повлечь за собой возврат средств покупателю, а имущества — правообладателю. А может завершиться и привлечением нарушителей к предусмотренной законом ответственности. В целом исход разбирательства будет зависеть от оснований аннулирования сделки и прочих нюансов.

Подписание договора: порядок и процедура

Заключение договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним осуществляется в такой последовательности:

Стороны совместно готовят проект договора, излагают его в письменном виде в трех экземплярах.
В оговоренное время участники сделки обращаются в нотариальную контору для подписания документа.
Нотариусу передается договор и пакет сопроводительной документации для проверки на предмет законности.
Стороны оплачивают госпошлину (расходы делятся по договоренности между ними).
В присутствии нотариуса производится подписание документа.
Нотариус подписывает договор и проставляет на нем свою именную печать, после чего вносит сведения об удостоверенной сделке в Единую информационную систему (позднее факт заключения сделки можно будет проверить путем подачи запроса в ЕИС).

Расчет между продавцом и покупателем производится любым выбранным ими способом и в любой подходящий момент. Но будет удобнее и безопаснее, если это произойдет уже после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Необходимые документы

К договору купли-продажи при подписании нужно будет приложить:

Копии паспортов/свидетельств о рождении участников сделки.
Доверенность на имя добровольного представителя (если такой присутствует).
Постановление органа опеки и попечительства о назначении опекуном/попечителем несовершеннолетнего (если законный представитель родителем не является).
Разрешение от органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (справка из ЕГРН, договор или свидетельство, на основании которого квартиры была приобретена в собственность продавцом).
Акт приема-передачи объекта (подписывается сторонами после осмотра и принятия жилплощади покупателем).
Технический паспорт квартиры.
Квитанция об оплате госпошлины.

Нотариус или вторая сторона сделки могут потребовать документы, не указанные в перечне, при необходимости подтверждения существующих обстоятельств.

Расходы

При оформлении договора купли-продажи сторонам (или одной из них) придется потратиться на оплату госпошлины и нотариальных услуг правового и технического характера.

Размер государственной пошлины при этом будет составлять 0,5 % от стоимости квартиры, но не меньше 300 руб. и не больше 2 000 руб.

За сопутствующие услуги правового и технического характера нотариус обязан взять сумму согласно установленному тарифу (определяется нотариальной палатой субъекта РФ). Для жителей Москвы подобные расходы будут составлять 6 000 руб.

Несовершеннолетние могут освобождаться от оплаты услуг правового и технического характера пропорционально своему участию в сделке при наличии соответствующего указания в постановлении нотариальной палаты субъекта.

Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми (образец)

Содержание договора согласовывается между продавцом и покупателем (их законными представителями) и может включать любые важные для них сведения и нюансы. Как правило, в документе указывается:

Дата заключения.
ФИО и реквизиты документа, устанавливающего личность сторон сделки, их представителей, как законных, так и добровольных.
Предмет договора — основные характеристики жилого помещения (адрес, площадь, реквизиты технического паспорта и пр.), тип, серия и номер правоустанавливающих документов на квартиру, указание на наличие/отсутствие обременений, данные о документе, выданном органами опеки и попечительства.
Цена и порядок расчетов — установленная сторонами стоимость, сроки и порядок осуществления оплаты.
Правила передачи жилплощади.
Перечень прав и обязанностей сторон.
Мера ответственности, применяемая к нарушителю договора.
Порядок разрешения возникнувших споров.

Внизу последней страницы договор подписывается дееспособной стороной сделки и законным представителем ребенка.

Загрузить картинку образца

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним может выглядеть следующим образом:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Что делать после заключения договора

Заключение договора купли-продажи — не окончательный этап приобретения жилплощади. И для оформления перехода права собственности на объект сторонам придется обратиться в орган государственной регистрации — Росреестр.

Для осуществления регистрации можно обратиться непосредственно в отделение Росреестра или подать соответствующее заявление через многофункциональный центр.

Для переоформления прав необходимо присутствие обоих участников сделки, как нового, так и прежнего собственника.

Порядок подачи на перерегистрацию таков:

Продавец и покупатель вместе с пакетом нужных бумаг обращаются в уполномоченный орган или МФЦ.
Под руководством специалиста ими пишется заявление с просьбой зарегистрировать переход права собственности на квартиру на имя нового владельца (им может быть и несовершеннолетний).
Сотрудник службы проверяет полученную документацию и забирает ее на время регистрации, сообщает заявителям реквизиты для оплаты госпошлины.
Стороны (обычно, покупатель) обязаны заплатить в государственную казну 2 000 руб. Квитанцию можно передать ответственному специалисту, но делать это заявители, в силу закона, не обязаны.

После приема документов и оплаты госпошлины начинается процедура регистрации. Обязанности заявителей на этом заканчиваются. Им достаточно будет явиться по месту оформления недвижимости по истечении 5–7 дней (об окончании процедуры должно прийти уведомление) и забрать переданные ранее документы.

При необходимости документального подтверждения перехода права собственности на жилплощадь новый собственник может попросить о выдаче выписки из ЕГРН.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми? Разработка проекта договора — важный этап совершения сделки по отчуждению жилого помещения. Ведь документ должен отображать всю сущность происходящего, обосновывать право собственности продавца, а также процесс и порядок его перехода к покупателю.

Подписывая договор, стороны в полной мере соглашаются с написанным и берут на себя ответственность за последствия совершаемого юридически значимого действия. При этом они должны быть уверены в том, что не возьмут на себя лишнего и правильно реализуют предоставленные им возможности. С этим и могут помочь вам наши юристы.

Обращаясь к специалистам портала httpss://ros-nasledstvo.com, вы можете получить бесплатную и своевременную консультацию в любое время суток и дня недели. И для этого вам не придется даже выходить из дома и тратить время на регистрацию — просто отправьте свое обращение через электронную форму на сайте либо позвоните по указанному номеру телефона.