Главная » Опека и усыновление » Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

При оформлении любой сделки по продаже жилого помещения, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, требуется разрешение ООП на оформление договора купли-продажи. Органы опеки и попечительства следят за соблюдением законных прав детей. Именно поэтому без согласия на проведение сделки органов опеки и попечительства продажа, а в некоторых случаях и покупка объекта недвижимости, в котором прописан ребенок, впоследствии будет признана незаконной, а договор купли-продажи будет аннулирован.

Какие документы понадобятся для покупки жилья для несовершеннолетнего

Если родители или любые другие дееспособные граждане хотят приобрести для несовершеннолетнего ребенка квартиру или дом, то в этом случае разрешения органов опеки и попечительства не потребуется. Любой человек вправе купить любому ребенку любое имущество, не изъятое государством из оборота.

Однако, если приобретаемое имущество является жилым помещением, то, прежде чем приступать к совершению сделки, необходимо от имени выгодоприобретателя (в данном случае — несовершеннолетнего ребенка) подготовить следующий пакет документов:

Гражданский паспорт законных представителей малыша (родителей, усыновителей, опекунов и т.п.).
Свидетельство о рождении ребенка, для которого покупается жилое помещение.
Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет – его паспорт.
Для замещающих родителей – удостоверение приемного родителя либо опекуна или попечителя.
Если законным представителем несовершеннолетнего является его опекун – приказ органа местного самоуправления о назначении опеки.
Если интересы несовершеннолетнего ребенка при заключении сделки представляет третье лицо – доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

Если родители или замещающие родители продают жилое помещение с одновременной покупкой другого (с выделением доли несовершеннолетнему в приобретаемом объекте недвижимости), то при оформлении сделки могут быть запрошены документы на приобретаемое жилое помещение.

Органы опеки и попечительства могут запросить:

Правоустанавливающие документы на квартиру или дом. Это может быть:
1. договор дарения;
2. договор купли-продажи;
3. документ о приватизации;
4. свидетельство о праве на наследование.
Выписка из ЕГРН.
Справка из БТИ о стоимости жилого помещения.
Техпаспорт на жилое помещение.
Ксерокопии паспортов всех собственников квартиры.
Предварительный договор купли-продажи.

Требования при продаже квартиры, где есть несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетний собственник жилого помещения – не такая уж редкость, как может показаться на первый взгляд. Дети могут принять участие в приватизации квартиры, получить жилое помещение в наследство, стать совладельцем дома или квартиры при покупке ее с использованием материнского сертификата, ребенку может быть выделена доля при покупке новой квартиры его родителями.

С одной стороны, передавая в собственность своему малышу часть жилого помещения, родители защищают его права, с другой – если в последующем понадобится продать эту квартиру, то возникают сложности с ее реализацией.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, возможна только с разрешения отдела опеки и попечительства. И здесь государство не делает разницы между теми, кто является законным представителем малыша – его кровные родители, усыновители, опекуны или попечители – все они обязаны соблюдать правила продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.

Также нет разницы – является ли малыш единственным собственником жилого помещения, или ему принадлежит только часть квартиры, согласие отдела опеки и попечительства потребуется в любом случае.

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, процедура продажи жилого помещения будет несколько отличаться:

Если несовершеннолетнему собственнику квартиры еще не исполнилось 14 лет, то он лично не может участвовать в оформлении сделки купли-продажи, его интересы представляет один из родителей, либо другой законный представитель.
После наступления четырнадцатилетнего возраста, ребенок получает ограниченную дееспособность. Поэтому, после того, как несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он должен присутствовать при заключении сделки, но только в сопровождении своего законного представителя.

Если несовершеннолетний в возрасте 14 лет или старше не может присутствовать при заключении сделки, он имеет право доверить процедуру третьему лицу, оформив на него нотариально заверенную доверенность. В этом случае также потребуется присутствие законного представителя ребенка.

Порядок действий при продаже жилого помещения

Вне зависимости от того, где именно расположено предназначенное для продажи жилое помещение, разрешение на его продажу выдает отдел опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. При обращении за разрешением на продажу необходимо соблюдать определенный порядок действий:

Первичная консультация в ООП.
Подготовка к получению разрешения.
Сбор документов.
Обращение в отдел опеки и попечительства с заявлением о разрешении на продажу жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку.
Подача документов.
Получение разрешения на продажу дома или квартиры.

Первичная консультация в ООП

При первичном посещении законного представителя ребенка сотрудник ООП пояснит заявителю:

какие документы необходимо будет собрать;
правила выдачи согласия на продажу жилого помещения;
сроки, в которые согласие будет выдано;
варианты замены одних документов другими.

Также специалист ООП проконсультирует посетителя – возможна ли продажа дома или квартиры в его конкретном случае, если возможна, то в каком порядке, если невозможна, то по какой причине.

Подготовка к получению разрешения

Ни родители, ни другие законные представители несовершеннолетнего ребенка не могут претендовать на его имущество и не могут распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. В ситуации, когда необходимо продать объект жилой недвижимости, часть из которого принадлежит ребенку, ООП могут разрешить продажу в случае, если:

несовершеннолетний получает право собственности на аналогичную долю в другом жилом помещении;
средства от продажи доли ребенка будут перечислены на его личный счет
заключен предварительный договор купли-продажи на другое жилое помещение, в котором несовершеннолетний получит равноценную с продаваемой долю.

Именно поэтому еще до подачи заявления в ООП родители или законные представители малыша должны:

Выделить детскую долю в другом жилом помещении.
Открыть личный детский счет.
Подготовить предварительный договор купли-продажи.

Выделение детской доли. Размер доли ребенка в другой квартире не может быть меньше, чем в жилом помещении, предназначенном для продажи. Само жилое помещение не может быть меньше или хуже, чем предыдущее. Другими словами, жилищные условия ребенка при выделении ему доли в другой квартире не могут быть ухудшены.

Пример

Наталья Осипова нашла хорошую работу в другом городе и решила туда переехать вместе с дочкой Анастасией. Смена места работы предполагала и смену места жительства, поэтому Наталья решила продать свою двухкомнатную квартиру, чтобы купить аналогичную по месту своей новой работы.

Так как она и дочка были собственниками жилого помещения в равных долях, по одной второй каждая, для получения разрешения на продажу квартиры в отделе опеки и попечительства, Наталья должна была выделить дочери равноценную долю в другом жилом помещении. Помочь согласилась тетя Натальи, она выделила девочке в собственность половину своей квартиры, которая являлась равноценной продаваемой доле.

Отдел опеки и попечительства дал разрешение на продажу. Наталья продала жилое помещение и на вырученные средства приобрела двухкомнатную квартиру по новому месту жительства.

Открытие личного детского счета. Расходование денежных средств с такого счета возможно только с разрешения ООП. Поэтому денежные средства, перечисленные после продажи детской доли, жилого помещения будут в сохранности, родители или законные представители ребенка не смогут распорядиться этими деньгами по своему усмотрению.

Подготовка предварительного договора купли-продажи. Часто случается так, что родители вынуждены продать одну квартиру, чтобы добавить денег для покупки другой, а выделить долю ребенку в другом жилом помещении нет возможности. В этом случае возможен вариант с заключением предварительного контракта на покупку жилого помещения.

Происходит все следующим образом:

Родители находят новое жилое помещение.
Заключают с продавцом предварительный контракт на покупку квартиры.
Предоставляют его в отдел опеки и попечительства.
Получают разрешение на продажу старой квартиры.
Продают жилое помещение.
Покупают новую квартиру.

Важно. Предварительный контракт должен содержать запись о том, что предусмотрена обязательная покупка доли в собственность ребенка, причем, оговоренная для несовершеннолетнего доля не может быть меньше по площади или дешевле, чем в продаваемой квартире.

Перечень документов для продажи

Для получения разрешения на продажу жилого помещения необходимо будет представить:

заявление на получение разрешения на куплю-продажу;
выписку из ЕГРН;
выписку из домовой книги;
свидетельство о рождении ребенка;
паспорта законных представителей ребенка;
свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены;
документ об оценочной стоимости жилого помещения;
техпаспорт на квартиру;
правоустанавливающий документ;
если средства от продажи жилого помещения планируется перечислить на имя несовершеннолетнего – договор об открытии счета в банке на его имя:
предварительный договор купли-продажи жилого помещения (если родители избрали такой способ покупки нового жилого помещения).

Заявление на получения разрешения на куплю-продажу

Заявление на получение разрешения на сделку с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, подписывается обоими родителями. Если ребенок проживает с одним родителем (неполная семья), это должно быть подтверждено документально. К примеру, если несовершеннолетнего воспитывает мать-одиночка, то потребуется:

свидетельство о рождении, если запись в графе «отец» отсутствует;
справка по форме ф.25, если сведения в графу «отец» вносились со слов матери.

В тех случаях, когда официальный отец у несовершеннолетнего был, но он умер, мать в качестве доказательства отсутствия второго родителя должна будет представить свидетельство о его смерти.

Если второй родитель жив, но лишен родительских прав, то его подпись в заявлении не потребуется. Но заявителю необходимо будет приложить к заявлению копию вступившего в силу решения суда о лишении отца родительских прав.

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетний ребенок старше 14 лет также должен подписать это заявление, если же ему еще нет четырнадцати лет, то, согласно ст. 28 ГК РФ, его подпись в заявлении не требуется.

В заявлении должны содержаться следующие сведения:

наименование и адрес органа местного самоуправления, в который подается заявление;
ФИО и должность руководителя муниципалитета;
личные данные заявителя;
название документа;
ходатайство о выдаче разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку;
сведения о ребенке;
информация о жилом помещении, которое планируется продать;
сведения о квартире или доме, в котором ребенок получит долю жилого помещения взамен реализуемого;
пронумерованный перечень прилагаемых документов;
дата и подпись.

Образец заявления в отдел опеки о выдаче разрешения на продажу квартиры

Правоустанавливающий документ

Может быть любой документ, на основании которого ребенок является собственником всего жилого помещения или его доли:

договор купли-продажи, если жилое помещение приобреталось;
договор о передаче жилого помещения в собственность, если квартира ранее приватизировалась;
свидетельство о наследовании, если ребенок унаследовал квартиру или ее часть;
любой другой правоустанавливающий документ.

Дополнительные документы

Если взамен продаваемой квартире покупается новое жилое помещение, где ребенок также получает долю. Необходимо будет дополнительно представить следующие документы:

Согласие продавца новой квартиры на ее продажу. Продавец должен либо сам посетить отдел опеки и попечительства и подписать согласие на продажу, либо оформить его в нотариальной конторе.
Правоустанавливающий документ на приобретаемую квартиру, который подтвердит, что продавец жилого помещения является его собственником.
Техпаспорт на квартиру.
Выписку из домовой книги.
Ксерокопии паспортов всех нынешних собственников жилого помещения, а также свидетельств о рождении всех несовершеннолетних, которые зарегистрированы в квартире на момент написания заявления.
Если жилым помещением владеет супружеская пара – свидетельство о браке.

Если новая квартира, в которой несовершеннолетнему ребенку будет выделена доля, приобретается в ипотеку. Так как до полного погашения ипотечного долга жилое помещение будет находиться в залоге у банка, необходимо будет получить согласие банка на то, что несовершеннолетний ребенок станет одним из совладельцев квартиры.

Если банк не дает согласие (не все кредитные учреждения соглашаются на подобные сделки), то родителям придется составить нотариальное обязательство. В документе должно быть указано, что после полного погашения ипотечного кредита, родители обязуются выделить детскую долю в жилом помещении.

Если деньги, вырученные от продажи квартиры, родители планируют положить на счет ребенка. В этом случае достаточно будет открыть именной счет на имя несовершеннолетнего и предоставить в отдел опеки и попечительства реквизиты этого счета.

Если взамен доли в продаваемой квартире ребенку передают в собственность (дарят) долю в другом жилом помещении. Часто родственники малыша, особенно бабушки или дедушки, дарят своим наследникам долю в своей квартире, либо передают в дар все жилое помещение. Либо, другой вариант: у родителей имеется другая недвижимость, которую они оформляют в дар ребенку. В этом случае они могут спокойно продавать квартиру, в которой имеется детская доля, органы опеки не станут отказывать в разрешении на продажу.

В этом случае даритель заблаговременно оформляет договор дарения, либо подписывают заявление-обязательство о том, что они обязуются подарить часть жилого помещения или весь объект недвижимости несовершеннолетнему ребенку.

Выдача разрешения

Разрешением называется акт местного муниципалитета (может быть приказ или постановление), в котором дается разрешение на продажу собственности несовершеннолетнего, либо отказ в таком разрешении. Документ подписывается главой органов местного самоуправления и заверяется печатью муниципалитета.

Отказ

Две самых популярных причины для отказа в выдаче разрешения:

Попытка совершения сделки купли-продажи между несовершеннолетним ребенком и его ближайшими родственниками.
Отсутствие согласия второго родителя на проведение сделки.

Бывают случаи, когда родители малыша пытаются совершить сделку купли-продажи с близкими родственниками. Особенно часто это практикуется при покупке жилого помещения с помощью материнского сертификата. Таким образом некоторые родители пытаются обналичить МС.

Пример

Ольга Проскурина обратилась в отдел опеки и попечительства с заявлением, в котором она просила дать согласие на продажу дома. Дом принадлежал ей и ее двум сыновьям, каждый из которых был собственником ¼ части жилого помещения. Вырученные от продажи дома средства Ольга планировала потратить на покупку трехкомнатной квартиры, добавив к деньгам от продажи дома средства материнского сертификата. Квартира, которую Ольга собиралась купить, принадлежала ее матери.

Отдел опеки и попечительства отказал в выдаче разрешения на продажу дома, так как планировалось совершение сделки с близким родственником детей (их бабушкой), а, согласно ст. 37 ГК РФ, сделки между несовершеннолетними детьми и их родными запрещены.

Не всегда отсутствие согласия второго родителя на совершение сделки становится основанием для отказа. Нередки случаи, когда даже отказ отца или матери в подписании согласия на продажу жилого помещения не становился причиной для отказа и сделка купли-продажи разрешалась.

Пример

Надежда Новикова обратилась в ООП с ходатайством о выдаче разрешения на продажу квартиры, собственниками которой в равных долях были она и ее восьмилетняя дочь. Надежда сообщила сотрудникам ООП, что она хочет приобрести для себя и дочери небольшой загородный домик, но для покупки жилого помещения ей не хватает денежных средств. Она решила продать квартиру и вырученные средства добавить на покупку дома.

Надежда не смогла получить от отца малышки разрешения на продажу квартиры, поэтому ей было отказано в выдаче разрешения. Женщина решила обжаловать отказ в суде и подала исковое заявление. В суде Надежда рассказала, что отец девочки ведет асоциальный образ жизни, ничем не помогает ей в воспитании дочери, наоборот, часто ходит к ним клянчить деньги «до получки». Мужчина не счел нужным явиться в судебное заседание, уведомив суд, что он согласен с любым его решением. Требования заявительницы были удовлетворены, она получила возможность продать квартиру и улучшить жилищные условия дочери.

Любое движимое и недвижимое имущество несовершеннолетних детей защищено законом, особенно это касается детского жилья. Без разрешения органов опеки и попечительства никто не вправе продавать жилое помещения, частью из которого владеет ребенок, либо отчуждать его каким-то другим образом. Именно поэтому в любых сделках по отчуждению детской доли в квартире или доме необходимо получить разрешение ООП на проведение сделки.

Если у вас возникли какие-либо проблемы по получению такого разрешения, вы можете обратиться за помощью к сотрудникам нашего сайта.