Главная » Жилищные споры » Как перевести долю в квартире в комнату

Как перевести долю в квартире в комнату

Если собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру, это еще не значит, что ему принадлежат и конкретные квадратные метры. Доля представляет собой нематериальную величину, которая закрепляется только в официальных документах на недвижимость. Однако долю можно превратить в ощутимый и осязаемый объект, если перевести ее в комнату. Вправе ли собственник провести подобную процедуру, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Основные способы: как осуществляется перевод доли в комнату

Перевести долю квартиры в изолированную комнату можно либо в добровольном, либо в судебном порядке. В первом случае все сособственники должны согласиться на составление специального гражданско-правового договора – Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.

Данный документ составляется исключительно в мирном формате и по полюбовной договоренности всех содольщиков. При этом в «разделе» необязательно должны участвовать все совладельцы. Перевести свои доли в комнаты могут лишь некоторые из них. Остальные хозяева будут вправе продолжить пользоваться оставшейся частью на прежних условиях.

Если хотя бы 1 совладелец не соглашается с порядком выделения той или иной доли в отдельную комнату, предъявляет претензии к остальным сособственникам и отказывается участвовать в оформлении Соглашения, дело удастся разрешить только через суд.

При судебном урегулировании ситуации суд анализирует условия проживания содольщиков и, если это оказывается возможно, делает Истца собственником отдельной комнаты. Она должна быть пропорциональна той доле, которая закреплена за гражданином в праве общей долевой собственности на квартиру. Иными словами, комната оказывается материальным эквивалентом доли, ее выражением в натуре.

Выделить доли в комнаты могут даже супруги. Согласно ст. 256 ГК РФ, муж и жена владеют недвижимость не как долевой, а как совместно нажитой собственностью. Поэтому сначала партнерам понадобится стать юридическими собственниками отдельно взятых долей. Для этого составляется либо Соглашение о разделе совместно нажитой собственности, либо Брачный договор.

Супруги могут пойти по пути равного разделения долей (каждому по ½ в праве общей собственности), а могут установить иные пропорции по своему желанию и усмотрению. После того, как партнеры задокументируют факт владения отдельно взятыми долями, им потребуется приступить к выделению долей в конкретные комнаты. Условия и способы оказываются общими – либо через добровольное Соглашение, либо через суд.

Если супруги не могут договориться и достигнуть консенсуса еще на начальном этапе, им понадобится обратиться в суд. Здесь совместно нажитая собственность будет переквалифицирована в общую долевую собственность в принудительном порядке. Истцу, желающему получить не только абстрактную долю, но и конкретные квадратные метры, также понадобится включить в исковое заявление о разделе совместно нажитой собственности дополнительный пункт – «о выделении доли в натуре».

Условия для перевода доли квартиры в комнату

На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:

Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).

В ходе независимой оценки помещения может выясниться, что выделение доли в изолированную комнату невозможно в силу технических особенностей квартиры. В таком случае выделяющийся собственник может потребовать выплаты денежной компенсации, соответствующей стоимости его доли. В результате остальные совладельцы выкупают у выделяющегося собственника его долю, а сам он утрачивает все права на жилое помещение.

Помимо полной может выплачиваться и частичная денежная компенсация. Это практикуется в том случае, если выделение долей в натуре состоялось, однако из-за технических особенностей исходной квартиры один из совладельцев получил недостаточную жилплощадь.

Пример. 2 сособственника решили разделить 2-комнатное жилое помещение между собой. Для этого имелись все условия – и отдельные входы, и независимые системы коммуникаций, и отсутствие ограничительных мер. Однако площади комнат были неравными (30 кв. м. и 20 кв. м.), в то время как каждому из сособственников принадлежало по ½ доли в праве общей долевой собственности. Тогда совладельцы договорились о том, что собственник, получивший большую долю, выплатит частичную денежную компенсацию за недостающие метры другому собственнику. Данный факт был отражен в Соглашении о выделении долей в натуре.

Добровольный перевод доли в комнату

Соглашение о выделении долей в натуре составляется в письменной форме. Под этим документом должен расписаться каждый из участников общей долевой собственности (или доверенный представитель того участника, который не может лично присутствовать в момент подписания). Нотариальное удостоверение Соглашения – обязательное условие для проведения законной и правомерной сделки. За заверение документа понадобится уплатить госпошлину, рассчитываемую по формуле «0,5% от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 рублей» (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Соглашение о выделении долей в натуре не имеет государственного образца и унифицированной формы. Однако сюда рекомендуется включить следующие сведения:

ФИО, адреса регистрации/проживания и паспортные данные каждого участника.
Адрес месторасположения, общая площадь и стоимость исходной квартиры (стоимость – цифрами и прописью).
Размеры долей всех сособственников.
Основание, в соответствии с которым каждый из сособственников получил свою долю.
Цель составления документа (выделение долей в натуре в установленных пропорциях).
Описание того имущества, которое останется в общей долевой собственности невыделяющихся совладельцев (например, их неизменившиеся доли).
Описание типа собственности вновь образующихся объектов. Как правило, при выделении изолированных комнат они переходят в индивидуальную собственность своих владельцев.
Пункт об отсутствии претензий друг к другу, отсутствии обременений жилья, отсутствии возможности отказаться от условий Соглашения в одностороннем порядке.
Порядок уплаты денежной компенсации и ее сумма (опционально).
Пункт о необходимости регистрации Соглашения в Росреестре (с указанием того, кто ответственен за обращение в госорган).
Количество подлинных экземпляров Соглашения (по 1 подлинному договору на каждого участника сделки + 1 подлинный договор для Росреестра).
Иные сведения, имеющие для участников значимую юридическую силу.
Дата и место составления.
Подписи всех совладельцев.

Если сособственники хотят разделить комнаты друг между другом, но при этом желают сохранить долевой принцип владения недвижимостью, им следует составить не Соглашение о выделении долей в натуре, а Соглашение об определении порядка владения и пользования квартирой.

Далее человеку, ответственному за перерегистрацию права собственности, необходимо обратиться в Росреестр. При себе нужно иметь:

подлинный экземпляр Соглашения о выделении долей в натуре;
свой паспорт, а также копии паспортов всех участников Соглашения;
техпаспорт на квартиру, выданный в БТИ;
выписка из ЕГРН;
опционально – разрешительная документация на проведение перепланировок, выданная в БТИ;
квитанция об оплате госпошлины размером в 2000 рублей.

Актуализация сведений в Росреестре занимает от 1 до 9 дней. После того, как в единую базу данных будет внесена обновленная информация, перевод долей в комнаты окажется официально завершен.

Образец Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

В качества образца Соглашения может быть использован нижеприведенный документ.

Образец Соглашения о выделении долей в натуре

Перевод доли в комнату в судебном порядке

Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.

Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:

Полное наименование и адрес местонахождения суда.
ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
Указание типа собственности (долевая или совместная).
В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
Просьба Истца.
Список прилагаемых материалов.
Дата составления и подпись Истца.

Исковое заявление о выделении доли в общей собственности дополняется следующим комплектом документов:

копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
выписка из ЕГРН;
экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:

Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.

В случае удовлетворения исковых требований Заявитель прекратит быть участником общей долевой собственности. Он станет полноправным владельцем самостоятельного объекта недвижимости – комнаты. То же самое произойдет, если доля будет выделена во внесудебном порядке, путем составления соответствующего Соглашения.

Образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

В качестве образца искового заявления может быть использован нижеприведенный документ.

Скачать образец искового заявления о выделении долей в натуре

Судебная практика

Перевести долю в комнату в судебном порядке удается редко. Судебные инстанции ссылаются на то, что современные жилые помещения не предусматривают ни возможности раздела, ни возможности проведения грандиозных перепланировок. Добиться успеха удастся только при грамотном, вдумчивом и выверенном подходе к делу.

Пример. В Преображенский районный суд г. Москвы обратилась гражданка Иванова. Женщина потребовала, чтобы 2/3 доли, принадлежащие ей в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру, были выделены в натуре. Иванова желала получить в свое безраздельное пользование 2 комнаты, т.к. это пропорционально соответствовало ее доле. Основанием для обращения в суд стала невозможность проживания на одной территории с Ответчиком и владельцем оставшейся 1/3 доли – гражданином Носовым.

При этом Истица не предоставила технической документации, подтверждающей, что данное жилое помещение может быть разделено на самостоятельные, независимые и автономные объекты.

Выделение долей в натуре возможно лишь в том случае, если это приводит к образованию по сути самостоятельных квартир с отдельными подсобными помещениями, системами коммуникаций и входами. После ряда технических экспертиз было установлено, что разделить спорное жилое помещение не представляется возможным. В связи с этим суд отказал гражданке Ивановой в удовлетворении ее требований.

Выделение доли в натуре и получение изолированной комнаты – непростой процесс, сопряженный с целым комплексом правовых нюансов. Выделяющемуся собственнику понадобится выбрать правильный метод (добровольный или судебный), обсудить ситуацию с содольщиками, найти независимого оценщика, собрать необходимые документы. Не знаете, с чего начать перевод доли в комнату? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.