Как продать долю квартиры по наследству

Право на долю квартиры не обеспечивает наследнику достаточных прав на свободное владение и распоряжение жилплощадью. Кроме него существуют и другие лица, чьи интересы в дальнейшей судьбе недвижимости играют не менее важную роль. И в ситуациях, когда совместное использование является затруднительным, наиболее выгодным решением станет продажа доли квартиры.

Как узнать размер доли

Размер доли, которую может получить наследник, определить несложно. Для этого нужно знать количество равноправных преемников, а также кто и на каких основаниях призывается к наследованию.

Правообладателями обязательной доли являются нетрудоспособные по возрасту или состоянию здоровья дети, родители, супруг наследодателя, а также его иждивенцы.

Обязательная доля может уменьшить объем имущественных прав, отписанных наследникам по завещанию. Наследство нетрудоспособных родственников выделяется из долей приоритетных правопреемников, пропорционально их величине, либо из незавещанной части имущества (если такое осталось).

Если завещания нет или в нем не указан размер долей, имущество умершего наследуется преемниками поровну. Количество равноправных наследников может быть указано наследодателем, а в случае отсутствия подобных распоряжений круг претендентов определяется согласно гл. 63 ГК РФ.

По закону к правопреемству призываются родственники и члены семьи покойного, относящиеся к самой первой из существующих очередей (всего очередей семь и отсутствие претендентов первой влечет за собой переход права на наследство к последующей). Преемники, которые входят в текущую группу наследования получают собственность умершего в долях, обратно пропорциональных их количеству — шести наследникам причитается по 1/6 части, трем — по 1/3, один получает все.

Квартира или доля от нее будет распределяться аналогично. Если наследуется целая жилплощадь, размер долей будет также соответствовать числу наследников. А если наследодатель был не единоличным владельцем, преемники получат долю от его части квартиры.

Оформление доли

Прежде, чем продать свою долю в унаследованной квартире, ее необходимо оформить. Для этого наследополучателю придется выполнить два этапа: наследование и государственная регистрация.

Наследование

Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, любое имущество или имущественное право, которое преемник желает получить (по закону или по завещанию), должно быть им принято. На практике у него есть два варианта осуществления этой задачи: фактически и формально.

Пошаговой инструкции к фактическому способу принятия наследства нет, поскольку для его реализации требуется выполнение всего одного из нижеперечисленных действий (можно несколько):

1. Использовать имущество. В данном случае — проживать в квартире.
2. Управлять, содержать, охранять объект от посягательств третьих лиц. Достаточно оплачивать коммунальные платежи, можно сделать ремонт или просто наведываться в квартиру для ее уборки и т. п. (все это можно поручить другому лицу, главное — наличие подтверждающего документа этому).
3. Оплата долгов покойного. Это могут быть любые задолженности, а также текущие платежи по обязательствам наследодателя, не имеющим неразрывной связи с его личностью. Свидетельством этому в дальнейшем послужат чеки или квитанции.
4. Получение от третьих лиц сумм, которое ему должны были, но не выплатили третьи лица. Это могут быть задолженности физических лиц и организаций, а также пособия, пенсии и т. п.

Для осуществления формального наследования преемнику нужно будет выполнить следующие шаги:

1. Разыскать подходящего нотариуса. По сути это не обязательно должен быть нотариус — при его отсутствии подойдет и должностное лицо администрации населенного пункта, где перед смертью жил наследодатель. По территориальному признаку выбирается и нотариус (об их распределении по населенным пунктам можно узнать на сайте Федеральной нотариальной палаты).
2. Составить и подать заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на долю квартиры.
3. Включить в наследственную массу половину от имущества, совместно нажитого с выжившим супругом наследодателя. Может быть наоборот, если семейные активы были оформлены на ныне покойного. В первом случае о пополнении наследственной собственности должны позаботиться наследники (по соглашению с вдовой или вдовцом или через суд). Во втором — о выделении супружеской доли из наследственной массы заявляет супруг, однако даже без этого нотариус не вправе выдавать свидетельство о праве на его имущество наследникам (если, конечно, знает об этом).
4. Принести по месту открытия наследственного дела пакет документов, указанный нотариусом (в него обязательно должно входить свидетельство о смерти наследодателя, завещание или другой документ, подтверждающий право на наследство, справка с последнего места жительства покойного, выписка о кадастровой стоимости квартиры, справка из ЕГРН).
5. Оплатить госпошлину (0,3 % от оценочной стоимости доли для супруга, детей, родителей, братьев и сестер умершего и 0,6 % для всех остальных) и услуги правового и технического характера (о тарифах можно узнать на сайте местной нотариальной палаты).
6. В назначенный нотариусом день (как правило, в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя) получить свидетельство о праве на наследство.

На первый взгляд фактический способ принятия наследства — проще, но только без учета судебных разбирательств, необходимых для оформления свидетельства о праве на наследство. И в целом можно сделать вывод, что этот вариант наследования осуществляется легче только в краткосрочной перспективе, что в дальнейшем сполна компенсируется обращением в суд и к нотариусу.

Регистрация

После получения правоустанавливающего свидетельства на наследство преемник должен зарегистрировать свою долю квартиры. Если ее величина была известна изначально (указана в завещании либо квартира/ее часть составляла все имущество умершего), то наследник может сразу направиться в ближайший офис Росреестра или многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

В случае, когда жилплощадь входила в наследственную массу в числе других объектов, и они не были распределены завещателем, преемники могут договориться о разделе наследства. В соглашении они должны указать конкретное содержание долей каждого наследополучателя в рамках установленной суммы, а также порядок компенсации, если оценочная стоимость имущества не дотягивает до необходимого предела.

Для оформления права собственности на долю квартиры от наследополучателя потребуется:

1. Написать заявление о регистрации перехода права собственности на долю квартиры.
2. Собрать документы — свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе (при наличии), технический план жилплощади, удостоверение личности и, по необходимости, доверенность.
3. Подать заявление и документы в Росреестр или МФЦ.
4. Оплатить госпошлину (200 руб.).

После внесения в Единый государственный реестр данных о новом совладельце недвижимости наследополучатель официально становится собственником и только после этого может продать долю в квартире.

Когда от оформления лучше воздержаться

В некоторых случаях приобретение наследственной собственности может вместо прибыли понести за собой значительные убытки: долги, кредиты, невыплаченную ипотеку и т. п. По ним преемник несет обязательства в пределах своей доли, и отказаться от нежелательной части наследства без потери входящих в нее материальных благ нельзя.

Совершить отказ от наследства можно официально или фактически. В большинстве случаев удобнее прибегнуть ко второму варианту, за исключением ситуаций, когда наследство уже принято.

Это объясняется тем, что для фактического отречения не нужно делать ровным счетом ничего — непринятие является косвенным методом отказа. Но осуществить его не удастся, если собственность покойного уже прошла удостоверение у нотариуса или была принята фактически.

После официального принятия требуется и официальный отказ. Совершить его просто: достаточно подать соответствующее заявление нотариусу и удостоверить его. Главное — успеть в срок, до истечения шести месяцев со дня кончины наследодателя.

Раздел наследства в судебном порядке

Как было отмечено выше, раздел квартиры производится только после получения свидетельства о праве на наследство. Но это касается раздела между наследниками. Еще одним основанием для проведения данной процедуры является выделение либо включение супружеской доли (требуется, если квартира входила в состав совместного имущества наследодателя и пережившего его супруга). В таком случае раздел должен осуществляться до оформления наследства.

Но осуществить раздел добровольно получается не всегда. И при отсутствии обоюдного согласия процедуру придется перенести в суд. Лицо,  заинтересованное в наследстве, может подать в районный орган правосудия заявление о разделе имущества. В обращении следует изложить свою позицию: что, по мнению истца, должно входить в его долю и на каком основании.

При разделе имущества учитываются следующие обстоятельства:

• пользовался ли истец/ответчик объектом при жизни наследодателя;
• насколько важна потребность в спорном имуществе;
• есть ли у наследника свое жилье;
• уровень материального достатка сторон и т. п.

Судебное решение имеет силу, равную нотариально удостоверенному соглашению о разделе, и подается с перечнем остальных документов нотариусу или в орган госрегистрации.

Можно ли продать долю в унаследованной квартире?

Гражданин имеет право распоряжаться личным имуществом по своему усмотрению, в том числе и продавать его. Но в случае с долей неделимого объекта все не так однозначно. Конечно, никто не может запретить собственнику производить отчуждение оформленной на него жилплощади, даже ее части, однако при этом ему необходимо учесть ряд следующих нюансов:

1. Правообладатели остальных частей жилого помещения обладают преимущественным правом приобретения продаваемой доли. Его срок действия — 30 дней с момента получения извещения о продаже. Если по его истечении никто из совладельцев не купит долю либо в течение месяца откажется от преимущественного права, продавец может производить отчуждение постороннему лицу.
2. Игнорирование преимущественного права может повлечь за собой принудительный переход доли от постороннего покупателя к совладельцу квартиры, если последний оспорит продажу в судебном порядке не позднее, чем через три месяца после ее совершения, и компенсирует требуемую сумму добросовестному приобретателю.
3. Закон особенным образом охраняет имущественные интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан. В случае, когда кто-либо из совладельцев жилплощади относится к данной категории, продажа не может быть осуществлена без письменного отказа законного представителя недееспособного и разрешения на это органов опеки и попечительства.
4. Спор о преимущественном праве покупки между несколькими сособственниками с юридической точки зрения не имеет смысла, так как в этом случае продавец волен выбрать в качестве покупателя любого из них и суд не вправе оспорить его решение.

Как продать долю в квартире

Продажа доли жилого помещения посторонним лицам и совладельцам несколько отличается. В первом случае процедура занимает больше времени и требует соблюдения дополнительной инструкции. Но в целом алгоритм совершения возмездного отчуждения идентичен.

Пошаговая инструкция

Для продажи доли квартиры от продавца требуется:

1. Известить правообладателей других частей жилплощади о намерении продать долю за конкретную стоимость и на указанных условиях.
2. После получения ответа или по истечении месяца приступить к составлению договора купли-продажи с выбранным приобретателем.
3. Согласовать с покупателем способ расчета, время и место заключения сделки.
4. По необходимости привлечь к процессу оформления договора третьих лиц (незаинтересованных свидетелей).
5. Явиться в оговоренное время к выбранному нотариусу и заключить сделку купли-продажи.*
6. Получить оплату.
7. Вместе с покупателем обратиться в Росреестр или МФЦ и подать заявление о регистрации перехода права собственности на долю.

После совершения всех перечисленных действий процедура продажи считается завершенной.

Инструкция по извещению совладельцев квартиры о продаже доли:

1. Составление уведомления. В нем должно быть указано о намерении продать долю постороннему лицу, назначенной стоимости, условиях перехода права, способе оплаты и других значимых аспектах сделки и характеристиках объекта.
2. Направить официальное извещение через нотариуса или посредством почтовой связи (телеграммой) по адресу проживания или пребывания сособственников жилплощади, а, если их нахождение неизвестно, по адресу расположения имущества.
3. Дождаться ответа в течение одного месяца. Отказ или игнорирование извещения в течение указанного срока дает право продавцу доли искать покупателя на стороне. Отказ должен поступить на указанный продавцом адрес (обязательно достоверный), и лучше всего будет, если его подпись на нем будет удостоверена нотариусом. В случае совершения отказа в простой письменной форме нотариус, удостоверяющий сделку купли-продажи, может отложить процедуру и направить запрос совладельцам для выяснения их действительной воли.

Однако фиксирование факта и даты отправки письма с извещением решающими в спорах о преимущественном праве на покупку является не всегда. Куда более важно наличие доказательств о доставке телеграммы или официального уведомления нотариуса. Именно это обстоятельство, как правило, становится значимым аргументом в судебных или иных спорах.

Факт доставки извещения подтверждается сведениями из почтового отделения о:

• получении отправления адресатом или его законным представителем;
• возвращении корреспонденции в связи с уклонением адресата от ее получения.

Датой доставки считается день вручения письма совладельцу (его представителю) или момент поступления извещения в отделение «Почты России» по месту жительства адресата (если корреспонденция не была получена по вине последнего). С этого дня и начинает течь срок ожидания, отведенный на покупку сособственником доли квартиры.

Договор

К составлению договора купли-продажи следует подойти ответственно. Важно тщательно продумать его содержание и не допустить юридических и технических ошибок в тексте. Лучше всего доверить эту задачу юристам, но в случае обладания некоторыми навыками в оформлении подобных документов можно попытаться написать договор самостоятельно, естественно, после согласования значимых пунктов с покупателем.

В договоре должны быть указаны:

• ФИО, дата рождения, паспортные данные сторон с пометками «продавец» и «покупатель».
• Суть договора (возмездная передача права собственности на часть квартиры).
• Размер продаваемой доли.
• Адрес квартиры.
• Перечень лиц, сохраняющих право проживания на жилплощади.
• Указание на документ, подтверждающий право продавца на долю (свидетельство о праве на наследство, его серия, номер, дата выдачи).
• Сведения о наличии/отсутствии залога, обременения, ареста, ограничения в использовании и распоряжении.
• Обязательства и права сторон.
• Стоимость доли, порядок и сроки расчета.
• Особенности оплаты расходов по регистрации доли.
• Адреса сторон.
• Дополнительные условия и сведения (по необходимости).

Договор составляется в трех экземплярах: по одному — продавцу, покупателю и один — в орган госрегистрации.

Скачать образец договора купли-продажи

Оплата

Одним из важнейших вопросов, которые стороны договора должны обсудить перед оформлением купли-продажи это — способ расчета. Важно выбрать наиболее безопасный, отвечающий интересам как продавца, так и покупателя.

Самыми надежными вариантами расчета являются:

1. Аккредитив.
2. Депозитарная ячейка в банке.
3. Счет эскроу.

Аккредитив

Покупатель вносит на расчетный счет средства в размере, равном оговоренной стоимости квартиры. При этом он указывает срок действия аккредитива, получателя денег и условия их выдачи. В частности, срок должен охватывать период заключения договора купли-продажи и его государственную регистрацию плюс небольшой запас, в качестве получателя указывается продавец, а условием передачи средств — предъявление выписки из ЕГРН о переводе права собственности на покупателя.

Также следует обратить внимание на тип аккредитива. По умолчанию указывается отзывной. Он предусматривает возврат личных средств вкладчика в любой момент, даже до истечения срока обязательства, и заявить об этом он может единолично, без согласия получателя денег.

Продавцу, безусловно, выгоднее безотзывной аккредитив, когда отзыв денег за долю квартиры может быть произведен только с его согласия. Таким образом, риск совершения покупателем недобросовестных действий значительно снижается. Но получателю средств необходимо удостовериться, что в договоре открытия аккредитива содержится пометка «безотзывной».

Депозитарная ячейка

Расчет производится по принципу, аналогичному предыдущему варианту, однако вместо открытия аккредитива оформляется аренда банковской ячейки. Подготовка к оплате производится в следующем порядке:

1. Продавец и покупатель пересчитывают наличные, которые последний должен передать первому за долю квартиры.
2. Стороны договора распоряжаются о выдаче денег на основании выписки из ЕГРН продавцу, указывают срок хранения.

Эскроу

Самый оптимальный способ расчета по договору купли-продажи. Пока не так много банков предлагают данную услугу, но поискать компетентную в этом кредитную организацию все же стоит.

Оплата посредством счета эскроу несколько схожа с использованием аккредитива, но в отличие от последнего:

1. Сторонами договора открытия счета выступают три стороны — продавец (бенефициар), покупатель (депонент) и эскроу-агент (банк). Это обеспечивает равноправное участие в регулировании договора и доступ к счету, как вкладчика средств, так и их получателя.
2. Отзывного эскроу не существует. Ни бенефициар, ни депонент не могут снять или пополнить счет до истечения установленного срока или наступления определенных обстоятельств (окончания регистрации перехода права на часть квартиры, например).
3. Стороны договора об открытии счета могут обязать эскроу-агента более углубленно и основательно проверять исполнение условий выдачи денег других значимых обстоятельств.

В целом требования к содержанию договора здесь довольно гибкие, что позволяет получить индивидуальную услугу, максимально адаптированную под текущие нужды сторон.

Документы

При заключении договора купли-продажи доли квартиры от продавца требуется предоставление следующих документов:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о права на наследство.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
4. Согласия на продажу от совладельцев жилплощади (если отчуждение производится в пользу посторонних).
5. Отказ на приобретение доли несовершеннолетним/недееспособным сособственником и разрешение на отказ от органа опеки и попечительства.
6. Нотариально удостоверенная доверенность (если от имени продавца в сделке участвует его добровольный представитель).
7. Технический план квартиры (при наличии).
8. Три экземпляра еще не подписанного договора.
9. Квитанция об оплате госпошлины.

Расходы

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи составляет 0,5 % от указанной в нем стоимости. При этом минимальный размер денежного отчисления будет равен 300 руб., а максимальный — 20 000 руб.

На этом расходы на нотариальное оформление сделки не заканчиваются. Сторонам также придется оплатить услуги правового и технического характера. Нотариусы Москвы за участие в заключении договора взимают 5 000 руб.

Кроме нотариальных действий госпошлиной облагается и госрегистрация перехода права на долю квартиры. Она обойдется плательщикам всего в 200 руб.

Расходы за оформление договора стороны несут по обоюдному согласованию — они могут быть включены в стоимость доли, оплачиваться продавцом или покупателем либо поделены между ними поровну.

Что еще нужно знать наследнику-продавцу

Госпошлина за совершение большинства нотариальных действий исчисляется в процентах от указанной в договоре стоимости. В связи с этим понятно желание некоторых граждан сэкономить на обязательных платежах и отобразить в договоре заниженную сумму.

Но такой подход практиковать крайне нежелательно. В будущем он может быть чреват неприятными последствиями, как для продавца, так и для покупателя.

По этой и многим другим причинам не следует прибегать к сомнительным схемам, ведь при недостаточном знании закона и дальновидности незначительная прибыль рискует обернуться серьезными неприятностями.

Продажа доли в квартире по наследству — сложный многоэтапный процесс, в котором трудно охватить все детали. Более того, сделать это без достаточного знания и опыта практически невозможно. Но даже несущественные на первый взгляд нюансы в данном деле могут стать решающими. А их упущение способно спровоцировать массу неприятностей: от сокращения прибыльности сделки до полной утери контроля за ситуацией.

Обеспечить сделке законность и основательность, а также выгодно продать и максимально снизить при этом издержки вам помогут консультации наших юристов. Они готовы в любое время суток дать грамотный, исчерпывающий ответ на вопрос, заданный вами через электронную форму или по телефону «горячей юридической линии».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)938-59-17 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)240-85-54 - Санкт-Петербург и область

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос

Отправить

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением