Главная » Земельные споры » Как продать долю в доме с землей

Как продать долю в доме с землей

Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности ассоциируется с рядом сложностей, с которыми придется столкнуться, как продавцу, так и покупателю. Но на деле все может произойти довольно просто, быстро, а главное — выгодно, если сторонам будет известно об особенностях совершения сделки: ее государственном регулировании, правилах заключения, осуществления расчетов и других не менее важных нюансах.

Понятие долевой собственности

Согласно Гражданскому кодексу РФ, право собственности на имущество может быть как индивидуальным, так и общим. В первом случае полноправным владельцем объекта является один человек, во втором — два и более.

Общая собственность обычно возникает в браке (как совместно нажитое имущество), при наследовании, дарении, в случае приватизации жилого помещения.

Право общей собственности, в свою очередь, подразделяется на совместное и долевое:

совместное не предусматривает раздел имущества между совладельцами;
долевое образуется после выдела или распределения частей объекта между правообладателями в установленном соотношении.

Участники долевой собственности несут ответственность и получают прибыль только в рамках своей доли. И при желании каждый из них может продать ее, подарить или передать по наследству.

Выделение доли

Если имущество принадлежит нескольким лицам на общих основаниях (без указания долей), распоряжаться им они вправе только сообща — по соглашению. Изменить положение можно, осуществив раздел. Для этого необходимо определить соотношение долей и оформить их в Росреестре.

Размер долей определяется:

соглашением совладельцев;
законодательством (например, относительно общей собственности супругов, приватизированной жилплощади или наследства, перешедшего к преемникам по закону);
волеизъявлением прежнего собственника (в завещании, договоре дарения и т. п.);
решением суда (по заявлению лица, осуществившего существенный и неотделимый вклад в улучшение общего имущества).

С заявлением и документом, указывающим на размер доли, собственнику необходимо будет обратиться в орган государственной регистрации недвижимости по месту нахождения имущества и закрепить свои права на его часть.

После этого совместная собственность становится долевой. У ее участников возникает право на отчуждение (продажу, дарение и т. п.) своих частей и самостоятельное распоряжение ими.

Что такое преимущественное право покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ, участники долевой собственности обладают исключительным правом преимущественной покупки, что несколько ограничивает свободу действий владельца, пожелавшего продать свою часть недвижимости.

Это не означает, что выкуп доли возможен только от лица остальных совладельцев. От них даже не потребуется разрешения на отчуждение. Продавцу нужно будет только предупредить их о своем намерении и указать сумму, за которую он планирует продать частный дом (в рамках своей доли) и участок земли.

Уведомление об отчуждении доли жилья с участком необходимо для того, чтобы у остальных сособственников была возможность выкупить ее на условиях, выдвинутых инициатором продажи.

На принятие решения и покупку части общего имущества у них есть месяц с момента получения уведомления. По истечению этого срока право преимущественной покупки ими утрачивается, и продавец на законных основаниях может заключить договор купли-продажи с другими желающими.

Правом преимущественной покупки обладают все участники долевой собственности. И, если на предложение откликнутся сразу несколько совладельцев, продавец вправе выбрать из них любого, по своему усмотрению.

Последствия нарушения

Преимущественное право покупки создает встречную обязанность со стороны продавца. И в случае ее нарушения любой участник долевой собственности на законном основании сможет требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Подобное происходит, если:

Продавец не подал уведомление о продаже части недвижимости.
Уведомление было заведомо подано так, чтобы остальные совладельцы его не получили либо получили поздно.
Условия продажи, выдвинутые участникам общей собственности, не соответствуют реальным условиям сделки (указана завышенная цена).

При нарушении преимущественного права заинтересованное лицо может обратиться в суд. И, если судья признает заявленные требования законными, истцу предоставится возможность компенсировать состоявшемуся покупателю (не из числа совладельцев) затраченную сумму, чтобы вместо него стать правообладателем части недвижимости.

Пример. Собственник перед тем, как продать долю в доме с землей, не отправил уведомление о своих планах владельцу второй части и заключил договор купли-продажи с другим лицом. Когда второй собственник об этом узнал, он направил иск в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателя на него. После одобрения (в виде соответствующего решения) суда он оплатил новому стоимость доли и оформил ее на себя.

Обратите внимание, что в случае нарушения преимущественного права сделка купли-продажи недействительной не признается. И, по сути, продавец ничего в результате смены покупателя потерять не должен. Совладелец после перевода прав на него обязан будет произвести расчет с продавцом или с лицом, приобретшим долю. Если этого в установленный срок не произойдет, все претензии к правомерности сделки будут сняты.

С учетом этого крайне важно всегда указывать в документах реальную сумму продажи. В противном случае бывший собственник доли в случае перехода обязательств на другого покупателя рискует остаться в минусе.

Когда не действует

Преимущественное право считается недействительным или аннулируется в случае:

Дарения доли недвижимости.* В законодательстве ограничение на свободное отчуждение действует только относительно продажи или заключения договора мены. Безвозмездная передача имущества под него не попадает. Поэтому дарственная на долю недвижимости может производиться в пользу любого лица по желанию собственника.
Истечения месяца с момента получения извещения о продаже.** При этом учитывается добросовестность отправителя и получателя. Первый должен отправить письмо по последнему известному месту пребывания или проживания адресата. А второй — не уклоняться от вручения уведомления. В последнем случае момент получения можно зафиксировать по данным почтового отделения или курьерской службы.
Отказа участников общей собственности от преимущественного права покупки. Они вправе это сделать по личному усмотрению до окончания 30 дней с момента получения уведомления, в письменном виде. При этом отказ может быть исключительно абсолютным — уступка права в пользу иных лиц не допускается.
Пропуска совладельцем трехмесячного срока с момента продажи части дома и земли постороннему покупателю. Именно столько ему отводится на восстановление своих законных прав и обязанностей. По истечении 3 месяцев он лишается всех преимуществ, независимо от причин пропуска.
Объектом продажи является только участок земли. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, владелец части сооружения или здания может беспрепятственно продать участок земли, на котором данное строение расположено.

* — если сделка дарения будет признана мнимой, то есть не соответствующей своей природе (например, когда продажа «маскируется» безвозмездной передачей), она аннулируется и в силу вновь вступает преимущественное право покупки.

** — пропущенный срок восстановлению не подлежит, даже, если по последнему известному отправителю адресу получатель не проживает.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Строгих правил к составлению уведомления законодательством не установлено. Но, несмотря на их отсутствие, продавцам следует придерживаться нескольких рекомендаций:

не упоминать лишнюю информацию;
не умалчивать об обстоятельствах, имеющих ключевое значение;
указывать реальную сумму;
отмечать правильный адрес получателя и контакты для обратной связи.

Скачать образец уведомления о продаже доли в доме с земельным участком

Как продать долю в доме с землей

Продажа части недвижимости (дома и прилегающего к нему участка) осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. И свои действия участникам сделки необходимо согласовывать с установленными для таких случаев правилами и процедурой.

Порядок и процедура

Пошаговый алгоритм действий для продавца:

Определиться с желаемой суммой продажи.
Составить уведомление о продаже в количестве экземпляров, равном числу совладельцев.
Разослать уведомления заказными письмами по адресам последнего известного местонахождения получателей.
Подождать месяц с момента вручения извещений (именно для ознакомления с дальнейшей судьбой отправлений необходима услуга «Заказное письмо»).
Дополнительное согласование условий сделки с покупателем (им может стать откликнувшийся в течение месяца сособственник либо другое желающее лицо).
Составление договора купли-продажи на долю дома с участком. Выполняется с участием юриста в трех экземплярах — для продавца, покупателя и органа госрегистрации.
Заключение сделки в присутствии нотариуса с последующим заверением документа.*
Визит в орган государственной регистрации недвижимости (Росреестр) по месту расположения имущества.
Получение денежных средств от покупателя.

* — не требуется, если владельцем доли является совершеннолетний гражданин, а покупателем — сособственник общего дома, обязательное нотариальное удостоверение также не касается продажи части земельного участка (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Процедура купли продажи предусматривает следующие этапы:

Нотариальное удостоверение в необходимых для этого случаях. Производится у любого действующего нотариуса страны.
Регистрация перехода права собственности на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ. После этого покупателю может потребоваться выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Осуществление расчета. Для этого следует выбрать максимально безопасный для обеих сторон способ (подробнее о вариантах оплаты — ниже).

Все перечисленные действия продавец и покупатель могут произвести не лично, а через представителей. Для этого им нужно составить доверенность на выбранных лиц и удостоверить ее у нотариуса. Если одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин, доверенность на родителя или опекуна не требуется.

Необходимые документы

Для совершения сделки следует подготовить ряд бумаг, а именно:

Удостоверения личности сторон (подойдет паспорт гражданина РФ или другого государства, загранпаспорт, паспорт военного или моряка, вид на жительство, разрешение на временное проживание и др.).
Отказ сособственников от преимущественного права покупки (если такой имеется).
Квитанция об оплате госпошлины за предоставление услуг нотариуса и органа государственной регистрации.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из ЕГРН).
Технический паспорт жилого помещения.
Кадастровый план земельного участка.
Разрешение от органов опеки и попечительства (если продавец или покупатель — несовершеннолетнее или недееспособное лицо).
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего/решение суда о лишении дееспособности совершеннолетнего.
Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя (опекуна).
Доверенность на имя добровольного представителя.
Договор купли-продажи.

Указанный список документов может быть дополнен в зависимости от особенностей ситуации.

Договор купли-продажи

Документ составляется в 3 экземплярах и включает в себя следующие сведения:

ФИО, адрес проживания и паспортные данные сторон.
Природа сделки (возмездная передача части недвижимости).
Размер доли дома и земельного участка.
Местоположение объекта недвижимости.
Техническое описание дома и земли.
Содержание и реквизиты правоустанавливающих документов.
Перечень прав и обязанностей сторон (включает и особенности оплаты госпошлины за получение сопутствующих государственных услуг).
Порядок расчета.
Сумма продажи.
Другие важные для продавца и покупателя нюансы.

Скачать типовой бланк договора купли-продажи

Расчет

Оплата покупки сопряжена с рисками для обеих сторон сделки. А потому данный этап важно продумать заблаговременно.

Среди наиболее оптимальных вариантов расчета следует рассмотреть следующие:

Аккредитив. Плательщик переводит денежные средства на счет в банке и оформляет услугу безотзывного (это важно) аккредитива. В договоре он указывает срок действия услуги и основания для выдачи внесенной суммы продавцу. Условием выдачи средств обычно становится предъявление выписки из ЕГРН о переходе права собственности. А потому установленного времени действия аккредитива должно хватить на заключение договора, его регистрацию и получение справки из Росреестра. Если по истечении срока выписка предъявлена не будет, средства вернутся на счет покупателя.
Депозитарная ячейка. Расчет осуществляется по аналогии аккредитива, только деньги в присутствии двух сторон сделки помещаются в ячейку банка. Условия и основания выдачи устанавливаются в договоре аренды. И при их несоблюдении продавец утрачивает доступ к ячейке.
Эскроу. Банк в данном случае выступает в качестве посредника и регулирует доступ участников договора к внесенным на счета средствам. Уполномоченный сотрудник более углубленно изучает основания выдачи внесенной суммы и контролирует безопасность сделки.

Из предложенных способов оплаты третий практически полностью исключает риски. Но подобную услугу готово предложить не каждое финансово-кредитное учреждение. И, если поблизости компетентные организации отсутствуют, можно прибегнуть к оформлению аккредитива или договора аренды депозитарной ячейки. Главное — продумать все детали операции и, по возможности, обратиться к правовому консультанту.

Расходы

Оформление купли-продажи части дома и земли подразумевает получение государственных услуг, а за них заинтересованным лицам придется платить.

Кто из сторон возьмет на себя обязательные расходы на госпошлину и сопутствующие услуги — можно отдельно указать в договоре купли-продажи недвижимости. А их размер указан в Налоговом кодексе РФ и Постановлении Нотариальной палаты субъекта.

Услуга	Цена
Госпошлина за нотариальное удостоверение договора	200 руб.
Услуги правового и технического характера (указанная сумма актуальна для Москвы)	5 000 руб.
Регистрации права собственности на часть жилого помещения	2 000 руб.
Регистрация права на долю в общем имуществе многоквартирного дома	200 руб.
Регистрация перехода права собственности на земельный участок	350 руб.
Оформление доверенности	200 руб. в счёт госпошлины и 1200 за услуги нотариуса (сумма актуальна на территории Москвы)

Перечень расходов может быть дополнен стоимостью банковских и почтовых услуг.

Последствия

С момента государственной регистрации договора продавец утрачивает право собственности на долю недвижимости. Ее новым владельцем становится покупатель.

Отменить действие юридически грамотно оформленной сделки в одностороннем порядке уже не удастся. Новый собственник сможет распоряжаться своей частью имущества свободно, так же, как это делал прежний правообладатель.

Недействительной продажа может быть признана только при отсутствии доброй воли сторон и полномочий на заключение сделки (грубые ошибки в оформлении, недееспособность участника, принуждение на ее совершение).

Что делать, если в доме зарегистрированы другие люди?

При продаже жилого помещения покупателей (особенно посторонних, не из числа совладельцев) часто интересует: зарегистрирован по данному адресу кто-нибудь кроме продавца или нет.

С юридической позиции такой вопрос не имеет смысла и не должен волновать добросовестного приобретателя, поскольку правами на недвижимость зарегистрированные жильцы по умолчанию не обладают.

Право собственности возникает только на основании:

договора по отчуждению имущества (дарение, продажа);
свидетельства о праве на наследство;
приватизации.

И обязательно подтверждается выпиской из ЕГРН. Регистрация по месту жительства других лиц осуществляется по инициативе собственников, которые так же легко могут снять их с регистрации.

Что касается несовершеннолетних, их постоянное место жительства определяется с родителем, опекунами либо, при отсутствии таковых, в социальном учреждении. Поэтому после продажи доли человеком, имеющим детей, их место жительства меняется вслед за ним.

Однако жильцы, зарегистрированные другими правообладателями жилплощади, смогут и дальше пользоваться помещением в рамках соответствующих долей.

При заключении договора купли-продажи, совершении подготовительных и завершающих действий помощь юридических консультантов имеет большое практическое значение. Без них стороны рискуют многим, а именно: допустить ошибку в формальных аспектах совершения сделки, ущемить свои законные интересы (упустить возможную выгоду, например), затянуть процесс продажи и даже остаться без денег.

Обезопасить себя и максимально полно соблюсти свои имущественные интересы вам помогут юристы нашего портала. Связаться с ними не сложно. Для этого достаточно направить запрос через электронную форму либо позвонить по указанному номеру.