Главная » Жилищные споры » Как рассчитать стоимость доли в квартире

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Практически любая операция с недвижимостью или его долей предполагает предварительную оценку жилья или его части. Проще всего это сделать при помощи обращения в оценочную компанию, однако по закону это не является обязательным требованием, вполне можно обойтись и своими силами. Более того, оценка в компании – это платная и достаточно дорогая услуга, потому значительная часть собственников предпочитает заниматься этим самостоятельно.

Зачем нужно знать стоимость доли в квартире

Знать стоимость доли в квартире нужно для:

В двух последних случаях все же рекомендуется обращаться к специалистам, так как оспорить официальный отчет, сформированный оценочной компанией, обладающей лицензией на такую деятельность значительно сложнее, чем подсчеты собственника.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Выделяют 3 основных способа определения стоимости квартиры (чтобы узнать цену доли сначала нужно понять, сколько стоит жилье целиком):

Сравнительный. Самый популярный и адекватный. Предполагает оценку на основе существующих аналогов.
Расходный. Предполагает расчет стоимости жилья на основе того, сколько потребуется затрат на то, чтобы воспроизвести его в оригинальном виде.
Доходный. Основан на том, сколько прибыли дает недвижимости.

Два последних метода являются достаточно сложными для не специалиста, и потому используются преимущественно только профессиональными оценщиками. Как следствие, рассмотрим именно первый вариант.

Суть сравнительного способа основана на подборке аналогов (квартир, очень похожих на ту, которая подлежит оценке). Например, при помощи сайта Авито или других похожих. Чем больше аналогов – тем лучше, но обычно бывает достаточно трех. Высчитывается средняя стоимость за квадратный метр, после чего она умножается на количество квадратных метров оцениваемой недвижимости. Приведем пример таблицы расчета для, условно, трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м.:

Аналог	Цена (рублей)	Площадь (кв.м.)	Стоимость за кв.м.
3-х комнатная квартира (условия лучше оригинала)	5000000	120	41666,66
3-х комнатная квартира (условия аналогичны оригиналу)	4000000	100	40 000,00
3-х комнатная квартира (условия хуже, чем у оригинала)	3000000	80	37500,00

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра составит (41666,66+40000,00+37500,00)/3=39722,22 рублей. И оцениваемая квартира площадью 100 кв.м. будет стоить приблизительно 39722,22*100=3972222 рублей. Если нужно определить, сколько будет стоить 1/10 доля, то указанную сумму нужно дополнительно разделить на 10. Получится 3972222/10=397 222,22 рублей.

Это самый упрощенный вариант оценки. Кроме всего перечисленного, стоит учитывать условия и различные факторы, которые могут также сказаться на цене.

Факторы, которые влияют на цену

Самый базовый фактор, который следует учитывать – оценивается именно доля, а не все жилье в целом. В некоторых случаях это не будет играть особой роли, однако чаще всего цену только из-за этого автоматически сбрасывают еще примерно на 10%. Есть и другие факторы:

Удаленность от магазинов и другой инфраструктуры.
Экология района расположения квартиры.
Состояние дома, в котором находится квартира.
Наличие или отсутствие качественного ремонта.
Доля оценивается с техникой и мебелью или без них и так далее.

Очень важно не просто использовать факторы, а сравнивать их аналогами. Например, если один из аналогов находится в лучшем состоянии, чем оригинал, цену именно его квадратного метра можно уменьшить на 10-20%. Верно и обратное.

Пример: Есть 3-х комнатная квартира площадью 100 кв.м. Нужно оценить, сколько будет стоить 1/3 часть от нее. Один из аналогов площадью 80 кв.м. находится в том же районе и примерно равен по состоянию. Стоит он 4 миллиона рублей. Корректировки цены не требуются и первая цифра = 4000000/80=50 тысяч рублей. Вторая квартира находится на окраине города, далеко от оригинала и выглядит она откровенно значительно хуже. Учитывая эти два фактора, делаем корректировку на 30% от цены. Стоит эта квартира площадью 100 кв.м. 3 миллиона рублей. 1 кв.м. = 30000+30%=39 тысяч рублей. Третий аналог выглядит значительно лучше и находится прямо в центре города. Корректировка в 30%, но уже в сторону уменьшения. Площадь 100 кв.м., цена 6 миллионов рублей. 1 кв.м.=60 тысяч рублей – 30% = 42 тысячи рублей. Средняя стоимость 1 кв.м. составит (50000+39000+42000)/3=43666 рублей. Вся оцениваемая квартира стоит 43666*100=4366600 рублей. 1/3 от нее часть (учитывая корректировку в 10% от цены из-за того, что это доля) составит 4366600/3-10%=1309980 рублей.

Оценка доли квартиры, особенно если это необходимо для суда – сложная процедура. На бесплатной консультации опытные специалисты подскажут, на что именно рекомендуется обращать внимание в первую очередь с юридической точки зрения. Они же могут выступить в качестве представителей клиента вне зависимости от того, что именно будет требоваться в конечном итоге.