Как разделить общую долевую собственность на земельный участок
Общая долевая собственность двух или более совладельцев подразумевает, что каждый из них имеет право на свою долю земли и использовать ее, но ни один из них не может распоряжаться собственностью автономно от других собственников земельного участка. Никто не может продать, подарить, обменять свою долю, так как она не выделена в натуре.
Если между совладельцами существуют нормальные отношения, то это не доставляет особых хлопот, но как только дело доходит до раздела имущества, например, при разводе, такой вид собственности создает совладельцам множество проблем. В таком случае единственным выходом из сложившейся ситуации станет раздел земельного участка, находящегося в совместной собственности путем фактического выделения доли.
Когда возникает общая долевая собственность на земельный участок
Основаниями для возникновения общей долевой собственности могут стать:
- приватизация земельного участка (ЗУ);
- вступление в наследство двумя или более наследниками;
- признание судом общего права собственности;
- осуществление юридической сделки между гражданами и юридическими лицами (к примеру – передача или продажа ЗУ, ранее принадлежащего совхозу или колхозу, семейной паре).
Чаще всего в общую долевую собственность оформляются участки земли, имеющие минимально допустимый размер по площади, поскольку для оформления долевой собственности не требуется межевание ЗУ и раздел по долям, соответственно, юридическая процедура упрощается.
Кто может стать участником раздела
В подавляющем большинстве случаев право общей собственности на ЗУ возникает у семейной пары после приватизации или покупки участка земли. Намного реже право совместной собственности появляется у группы лиц, не являющихся родственниками, например, при выделении земельных наделов садово-огородническому товариществу. В любом случае, согласно законодательству, право требования раздела ЗУ имеет любой собственник земли.
Кто ответчик при разделе земли в натуре
Если ЗУ находится в общей собственности семейной пары, то ответчиком будет считаться тот из супругов, по отношению к которому заявлено требование о разделе участка земли.
В случаях, когда совладельцами являются несколько человек, то ответчиками будут все совладельцы кроме того, кто заявил требование о разделе.
Размер земельного участка при разделе земельного участка
При разделе любого земельного участка в соответствии с законодательством необходимо выполнение условия, при котором площадь каждого из вновь образованных наделов не может быть меньше установленного для определенной категории земель в регионе. Для успешного проведения раздела необходимо, в первую очередь, определиться с тем – попадает ли планируемый к выделению в натуре участок земли в установленные минимальные и максимальные предельные размеры.В каждом регионе минимально и максимально допустимые размеры устанавливают органы местного самоуправления этих регионов.
Предельно допустимыми минимальными размерами в Московской области являются:
- для ведения крестьянско-фермерского хозяйства – 20 000 квадратных метров или 200 соток;
- для устройства сада – 600 кв. метров или 6 соток;
- для огородничества – 400 кв. метров или 4 сотки;
- для строительства дачи – 600 кв. метров или 6 соток.
Максимально допустимая площадь:
- для ведения крестьянско-фермерского хозяйства – 400 000 квадратных метров или 4000 соток;
- для устройства сада – 1500 кв. метров или 15 соток;
- для огородничества – 1000 кв. метров или 10 сотки;
- для строительства дачи – 2500 кв. метров или 25 соток.
Рассмотрим возможность раздела ЗУ, находящегося в совместной собственности на примере Московской области.
Имеется участок земли в ближайшем Подмосковье площадью в 800 кв. метров, предназначенный для строительства дачи. При разделе этого надела пополам один или оба вторичных участка априори будет меньше предельно допустимого в регионе размера (600 кв. метров). Законодательство запрещает раздел такого ЗУ и выдел доли в натуре.
Другой вариант. Имеется ЗУ площадью в 13 соток, предназначенный для посадки плодовых деревьев (обустройства сада). При разделе получится два вторичных участка площадью 6,5 соток каждый, что входит в рамки предельно допустимых минимальных размеров для данной категории земель. Законодательство разрешает фактический раздел такого ЗУ.
Как разделить землю
Раздел земельного участка возможен двумя способами:
- Добровольно, путем подписания соглашения о выделе земли в натуре. Такой способ возможен, если совладельцы имеют нормальные отношения и могут решить проблему мирным путем.
- С помощью судебного разбирательства.
Добровольный раздел
Добровольное соглашение о разделе долевой собственности заключается между всеми совладельцами ЗУ и только в том случае, если они все согласны на раздел. Обязательно нотариальное удостоверение этой процедуры.
Документ составляется в свободной форме, но в нем обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- личные данные всех подписантов соглашения;
- адрес участка, который предполагается разделить;
- кадастровый номер первичного ЗУ;
- подтверждение, что все совладельцы согласны с разделом;
- место и дата подписания соглашения.
При добровольном выделе доли и фактическом разделе земли необходимо выполнение следующего алгоритма действий:
- Межевание земельного участка. В процессе этого межевания вторичные участки сразу ставятся на кадастровый учет.
- Изготовление плана выделенного участка и акта согласования его границ.
- Подача документов в местный муниципалитет для утверждения плана.
- Оформление разрешения на фактический раздел в органах местного самоуправления.
- Подача документов в Регпалату и получение свидетельства о праве собственности на выделенный ЗУ.
При обращении в Регистрационную палату необходимо иметь при себе следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на ЗУ;
- кадастровый паспорт;
- согласие всех совладельцев земли на раздел.
Раздел земельного участка в суде
Если совладельцы ЗУ не смогли мирным путем решить проблему раздела их совместной собственности, инициатору раздела приходится обращаться с исковым заявлением в суд.
Бывают ситуации, когда совладельцы согласны с разделом, но заключение добровольного соглашения не представляется возможным по некоторым причинам, среди них такие ситуации:
- межевание ЗУ каким-либо образом затрагивает интересы третьих лиц (не совладельцев делимого надела);
- границы делимого участка имеют сложную конфигурацию и совладельцы не могут договориться, каким образом его можно разделить.
Ярким примером того, каким образом межевание может затронуть интересы третьих лиц можно назвать ситуацию, когда через территорию делимого участка проходит дорога общего пользования. Никто из совладельцев не хочет, чтобы эта дорога проходила именно через его фактическую долю, так как это создает определенные неудобства собственнику земли. В таких случаях суд:
- Привлечет для решения проблемы компетентных землеустроителей для оптимального раздела ЗУ между совладельцами.
- Определит порядок использования спорной территории (в данном случае дороги). Чаще всего в таких случаях суд передает часть спорного участка под управление муниципалитетом.
Фактический раздел в принудительном порядке (через суд) происходит по следующему алгоритму:
- Инициатор раздела определяет размер доли каждого из совладельцев, при этом количество долей должно быть равно количеству совладельцев.
- Истец составляет и подает исковое заявление в суд, где выносит требование выделить ему фактическую долю из совместного ЗУ.
- Суд назначает судебное разбирательство, в котором, после проведения анализа всех доказательств рассматривает возможность раздела ЗУ. При наличии возможности фактического раздела, суд выносит положительное решение.
- Совладельцы участка после получения решения суда обращаются в документом в Регистрационную палату с целью оформления новых прав собственности на вторичные участки.
Если размеры выделяемого участка будут меньше установленного норматива, суд откажет в удовлетворении искового требования.
В случаях, когда ЗУ признан неделимым, в суде определяется порядок пользования спорным наделом. Оформляется специальная схема раздела надела на отдельные участки по количеству совладельцев, каждый из которых переходит во владение каждому из собственников.
Подготовка искового заявления
Образец искового заявления о разделе земельного участка и выделе доли в натуре 
Решение суда зачастую зависит от того, насколько полно и юридически грамотно составлено исковое заявление. Оно должно содержать:
- Реквизиты суда, в который истец подает исковое заявление. Необходимо соблюдать подсудность дела, иск подается в судебный орган того муниципального образования, на территории которого находится спорный участок.
- Цена иска.
- Сведения обо всех участниках процесса.
- Данные о спорном наделе: порядок приобретения, использования, обозначения долей каждого из совладельцев.
- Причины, по которым истец обратился в суд, шаги, которые истец пытался предпринять для устранения проблемы.
- Исковые требования истца с их обоснованием и ссылками на конкретные статьи Закона, на основании которых истец обращается в суд.
- Перечень прилагаемых документов.
- Дата составления искового требования.
- Подпись истца.
К иску заявитель должен приложить ксерокопии всех документов, перечисленных в заявлении.
Необходимо иметь в виду, что в каждой конкретной ситуации этот перечень будет различным, поэтому при составлении иска желательно обратиться к грамотному юристу, который поможет написать заявление и подскажет, какие документы необходимо приложить в конкретном случае.
Часть из документов обязательна для каждого из вариантов раздела, это:
- Копии паспортов каждого из сторон процесса.
- Правоустанавливающие документы на исходный земельный участок.
- Кадастровый паспорт ЗУ.
- Все технические документы на землю.
- При проведении независимой оценки участка – справка о стоимости надела.
- Оригинал квитанции об уплате госпошлины.
Размер госпошлины зависит от цены иска, которая, в свою очередь рассчитывается от доли в имуществе, на которую имеет виды заявитель.
Таблица 1. Расчет госпошлины для искового заявления о разделе ЗУ и выделе доли в натуре в зависимости от цены иска.
| Стоимость имущества, руб. | Вычет из суммы, руб. | Константа, руб. | Госпошлина (процент от стоимости имущества, %) | Предел госпошлины, руб. |
|---|---|---|---|---|
| До 20 000 | — | — | 4 | Не менее 400 |
| 20 001—100 000 | 20,000 | 800 | 3 | — |
| 100 001—200 000 | 100,000 | 3,200 | 2 | — |
| 200 001—1 000 000 | 200,000 | 5,200 | 1 | — |
| Свыше 1 000 000 | 1,000,000 | 13,200 | 0.5 | Не более 60 000 |
Судебная практика
Если посмотреть статистику судебных решений о фактическом разделе долей ЗУ, основными основаниями для раздела становятся деление земельных участков:
- полученных в наследство группой лиц;
- при разводе и разделе совместного имущества;
- при намерении одного из совладельцев продать или подарить свою долю, оставить в залог, произвести другие юридические процедуры.
Раздел совместной долевой собственность любого объекта недвижимости – довольно сложный процесс, который многократно осложняется, если происходит раздел земельного участка, находящегося в совместной собственности. Здесь кроме соблюдения равенства сторон еще необходимо учитывать минимально и максимально допустимые размеры вторичных ЗУ, зачастую в процесс включаются третьи лица, имеющие свой интерес на делимом участке.
Вероятность неверных действий и досадных ошибок, усложняющих процесс, а иногда и полностью исключающих дальнейшее проведение процедуры раздела велика.
Поэтому все юристы настоятельно рекомендуют, хотя бы на первом этапе, обращаться к грамотному адвокату, который подскажет:
- какие документы потребуются для раздела,
- алгоритм действий;
- каких ошибок необходимо избегать.
Юрист поможет написать исковое заявление, станет вашим доверенным лицом при посещении инстанций и в судебном процессе, при необходимости поможет оспорить решение суда, если оно вас не устроит.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии