Наследование по закону неприватизированной квартиры
После заключения договора социального найма гражданину передается право на пожизненное пользование квартирой (при условии соблюдения пунктов договора и ст. 83 Жилищного кодекса РФ). В свете этого смерть нанимателя зачастую ставит в замешательство его родственников и близких. Потенциальных наследников часто интересует, возможно ли получить неприватизированную квартиру в порядке универсального правопреемства, или договор утратит свою силу сразу после смерти квартиросъемщика. Исчерпывающий ответ на этот и другие важные вопросы содержится в положениях Гражданского и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Можно ли завещать и передавать неприватизированную квартиру
Возможный состав наследства установлен ст. 1112 Гражданского кодекса РФ — это может быть любое имущество, которым наследодатель обладал на момент своей смерти. И неприватизированная квартира на этом основании не входит в наследственную массу. Ее собственником является государственный или муниципальный жилищный фонд, а покойный же выступал лишь в качестве нанимателя.
Смерть нанимателя влечет за собой прекращение договора найма только, если он проживал один. В остальных случаях право продолжить его передается отдельной категории лиц.
Однако составить завещание на неприватизированное жилье все-таки можно. Правда, чтобы оно действительно было получено назначенными наследополучателями, завещателю необходимо успеть оформить квартиру в собственность и получить правоустанавливающие документы на нее при жизни. В таком случае в акте односторонней воли следует указать распоряжение о передаче жилплощади и ее точное описание (адрес, количество комнат и другая важная информация) либо просто завещать все настоящее и будущее имущество конкретному наследнику.
Кто наследник, если квартира не приватизирована
Преемники неприватизированной квартиры определяются лишь условно, так как не оформленная в личную собственность вещь наследованию не подлежит.
По завещанию
Круг потенциальных преемников неприватизированной квартиры по завещанию, не ограничен определенной категорией лиц. Будущий собственник имущества вправе распоряжаться им свободно, по своему усмотрению назначая наследников, завещательный отказ или просто лишая прав на жилье наследополучателей по закону.
Иными словами, наследниками неприватизированной недвижимости по завещанию могут стать:
- физические лица, независимо от гражданства, возраста и наличия родства;
- юридические лица, существующие на момент открытия наследства;
- Российская Федерация, ее территориальные единицы, иностранное государство;
- международные организации.
Все изложенное выше касается только составления завещания. То есть завещать неприватизированную квартиру можно, но получить ее в порядке правопреемства — нет. Как это применяется на практике можно рассмотреть на следующем примере.
Пример. Гражданин Самсонов В. И. являлся нанимателем государственной двухкомнатной квартиры. В ближайшем будущем он планировал приватизировать жилплощадь, но решил не ждать ее оформления в собственность и завещать ее своему внуку сейчас. Для этого он явился к нотариусу и удостоверил свои посмертные распоряжения о передаче квартиры по наследству. Далее он приватизировал жилье и после его смерти оно в порядке универсального правопреемства перешло к назначенному им наследнику.
Исход мог быть абсолютно иным, если бы завещатель не успел завершить приватизацию квартиры. В таком случае после его смерти завещание теряет законную силу ввиду отсутствия наследственного имущества (по сути неприватизированная жилплощадь наследством не является).
По закону (без завещания)
Потенциальные наследники по закону определяются гл. 63 ГК РФ.
Ими могут стать:
- в первую очередь — родители, дети, супруг, внуки по праву представления;
- во вторую — дедушки, бабушки, братья, сестры, племянники по праву представления;
- в третью — тети и дяди, двоюродные братья и сестры по праву представления;
- в четвертую — прабабушки и прадедушки;
- в пятую — дети племянников, двоюродные бабушки и дедушки;
- в шестую — двоюродные правнуки, племянники, дяди и тети;
- в седьмую — пасынки, падчерицы, отчим, мачеха.
Но наследственные права законных претендентов актуальны только в отношении временно неприватизированной квартиры, которая впоследствии будет оформлена наследодателем в собственность. Как уже упоминалось, неприватизированная недвижимость унаследована быть не может ни по одному из возможных оснований.
Пример. У нанимателя муниципальной жилплощади было два наследника по закону — брат и сестра. Они проживали отдельно и не были упомянуты в договоре найма. После смерти нанимателя выяснилось, что квартира приватизирована так и не была, а потому преемники по закону ее получить не смогли. Договор найма был прекращен по причине смерти единственного жильца.
Если наследодатель не успел приватизировать квартиру
Если наниматель умер, так и не оформив жилплощадь на себя, то установленный раздел V ГК РФ закон здесь недействителен. Состав и права группы возможных наследников определяют ст. 69 и 70 ЖК РФ
Согласно указанным постановлениям, в категорию будущих владельцев неприватизированной квартиры могу войти лица, вселенные нанимателем и членами его семьи. Они обладают равными правами на пользование и последующую приватизацию жилья.
Однако подобное обстоятельство имеет правовое значение лишь при соответствующей записи в договоре найма. Внесение записи о вселении новых лиц (для предоставления им права на долю квартиры после приватизации) производится на основании письменного разрешения от:
- уже зарегистрированных членов семьи — на вселение отца, матери, супруга, совершеннолетних детей;
- членов семьи и наймодателя — на включение в состав семьи иных родственников и иждивенцев;
- суда — на внесение в договор записей о проживании иных граждан.
Член семьи нанимателя сохраняет право пользования неприватизированной квартирой даже после прекращения отношений с ним, например, после расторжения брака, при условии дальнейшего проживания на данной жилплощади.
Причины несогласия на вселение новых жильцов уже зарегистрированных лиц могут быть признаны судом, как незначительные. Суд также может оспорить запрет наймодателя. При этом следует учесть, что исход судебного постановления об оспаривании или установлении факта вселения в неприватизированную квартиру в качестве члена семьи будет зависеть от следующих факторов:
- Совместного с нанимателем ведения хозяйства (наличия общего бюджета, имущества, расходов на приобретение продуктов питания).
- Время проживания на жилплощади.
- Наличие прав на другое жилье.
- Содержание волеизъявления остальных членов семьи на этот счёт.
Согласие наймодателя и остальных граждан, проживающих в квартире, не требуется при вселении несовершеннолетнего ребенка любого из жильцов.
Основания наследования неприватизированной имущества
В соответствии с изложенным выше, можно сделать однозначный вывод: оснований для наследования неприватизированного имущества не существует ни по закону, ни по завещанию.
Гражданский и Жилищный кодексы не упоминают такой возможности, а совершенно напротив — четко указывают на правомерность наследования исключительно личной собственности. В то время как неприватизированная является собственностью государства (муниципального образования или другой территориальной единицы Российской Федерации).
Как унаследовать неприватизированную квартиру
После смерти нанимателя договор социального найма требует перезаключения. Это право передается одному из членов семьи покойного по согласию остальных жильцов. Если же общее соглашение не было достигнуто, все члены семьи будут выступать в качестве сонанимателей.
Порядок действий
Для переоформления неприватизированной квартиры будущий квартиросъемщик:
- Заручается согласием остальных жильцов квартиры.
- Обращается в территориальный отдел департамента жилищной политики и жилищного фонда.
- Заключает договор социального найма.
Процедура наследования, оформления
Наниматель выбирается единогласно всеми зарегистрированными жильцами неприватизированной жилплощади. Их согласие должно носить официальный характер и выражаться в виде:
- Подписи под заявлением о заключении договора найма, поставленной при личном посещении жилищного фонда.
- Нотариально удостоверенного заявления, которое может быть подано в уполномоченный орган в отсутствии жильцов.
В случае несогласия лиц, зарегистрированных на жилплощади, договор переоформления заключается на них всех, в результате чего жильцы становятся сонанимателями.
Для перезаключения договора новому нанимателю (сонанимателям) необходимо явиться в жилищный фонд с соответствующим заявлением и перечнем документов. На основании этого с помощью уполномоченного специалиста органа и производится переоформление муниципальной жилплощади.
В договоре найма нанимателю необходимо будет указать следующую информацию:
- свои фамилию, имя и отчество;
- серию и номер паспорта гражданина Российской Федерации;
- адрес проживания;
- количество комнат в квартире, их общий метраж и площадь жилых помещений.
После перезаключения новому квартиросъемщику нужно будет явиться в жилищно-эксплуатационное управление с копией договора для изменения данных в лицевых счетах.
Заявление
Заявление о заключении договора социального найма на другого жильца (жильцов) неприватизированной квартиры излагается посредством ПК или от руки. При выборе последнего варианта важно обеспечить документу читаемость (писать аккуратным, разборчивым почерком, исключить исправления и помарки).
В содержание заявления необходимо включить следующие данные:
- Наименование уполномоченного органа (орган местного самоуправления, управление департамента жилищного фонда).
- ФИО, адрес, номер телефона заявителя.
- Адрес квартиры.
- Указание на предыдущий договор и причину его перезаключения (смерть нанимателя).
- Перечень лиц, зарегистрированных на данной жилплощади с указанием их ФИО, даты рождения и наличия родственных связей с заявителем.
- Список приложенных к заявлению бумаг.
Образец заявления о переоформлении неприватизированной квартиры
Документы
Для перезаключения договора органом местного самоуправления или жилищным фондом требуются следующие документы:
- Паспорта всех членов семьи, зарегистрированных на данной жилплощади.
- Договор найма с покойным квартиросъемщиком и его свидетельство о смерти.
- Выписка из домовой книги.
- Справка о снятии умершего с регистрационного учёта.
В процедуре переоформления должны участвовать все вселенные члены семьи. Если по какой-либо причине это невозможно, допускается дача ими письменного согласия, заверенного нотариусом.
Как получить в наследство неприватизированную квартиру по завещанию
Если наследодатель успел приватизировать государственную (муниципальную) жилплощадь до открытия наследства, указанные в завещании наследники вправе приступить к ее оформлению.
Порядок действий
Для получения наследства преемник по завещанию должен выполнить следующий план действий:
- Получить свидетельство о смерти наследодателя.
- Найти завещание.
- Подготовить остальные необходимые документы.
- Явиться к нотариусу.
- Написать заявление о принятии наследства.
Принять наследственную жилплощадь можно и без обращения к нотариусу — фактически. Данный способ правопреемства подразумевает выполнение обычных для хозяина квартиры действий: проживания в ней, содержания за собственный счет, уход, погашение задолженностей по коммунальным платежам, охрана от посягательств третьих лиц.
Однако зарегистрировать права собственности на недвижимость фактическому наследополучателю не удастся — для осуществления госрегистрации необходимо свидетельство о праве на наследство, которое выдает исключительно нотариус.
Процедура наследования, оформления
Прежде всего правопреемнику необходимо получить документальное основание для открытия наследства — свидетельство о смерти владельца квартиры. Оно выдается территориальным органом ЗАГС по месту смерти наследодателя.
Оформить документ можно на основании медицинского заключения о факте смерти гражданина или соответствующего решения суда. И выдается он только родственнику либо члену семьи покойного. Но в случае, если наследник по завещанию родственником или супругом не является, он вправе получить дубликат свидетельства на основании завещания умершего, который указывает его в качестве правопреемника.
Найти завещание можно двумя способами: путем самостоятельных поисков экземпляра завещателя или посредством обращения к нотариусу за информацией о наличии и местоположении акта волеизъявления.
В первом случае близкие умершего обследуют его личные вещи и другие места, в которых, по их мнению, может храниться завещание. В случае неудачи можно обратиться к душеприказчику (если он был назначен завещателем) или другому доверенному лицу покойного — возможно о месте хранения завещания осведомлены они.
Если первый вариант поисков результата не дал, наследополучатель вправе подать соответствующий запрос в нотариальную палату или любому действующему нотариусу, который сообщит потенциальному преемнику о существовании завещания и нотариусе, хранящем его.
Далее наследнику остается собрать пакет недостающих бумаг и вместе с завещанием о принятии наследства подать их нотариусу.
Выбранное уполномоченное лицо должно соответствовать двум обязательным критериям — обладать лицензией и быть закрепленным за территорией последней регистрации наследодателя.
Заявление
Что касается заявления, его правопреемник может написать, как непосредственно на приме у нотариуса, так и самостоятельно (с помощью юриста).
При этом важно отметить одну существенную особенность: если наследополучатель заявляет о принятии наследства, он официально закрепляет свое наследственное право и только. Оформить принятую квартиру в органе государственной регистрации он не сможет. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о праве на наследство. А этот документ выдается на основании заявления с соответствующей просьбой (подать его можно позже или одновременно с принятием наследственных прав).
Если преемник хочет получить свидетельство о праве на наследование квартиры без промедления (по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя), рекомендуется написать заявление «о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство».
Документы
Для оформления наследства по завещанию нотариус потребует следующие документы:
- Удостоверение личности наследополучателя.
- Завещание.
- Свидетельство о смерти наследодателя.
- Справка о снятии покойного с места его последней регистрации.
- Правоустанавливающие акты на квартиру (в данному случае — договор приватизации, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
- Отчет независимой экспертной организации об оценочной стоимости квартиры или выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости из офиса Росреестра.
Последующие действия
Изменение договора социального найма является основанием для пользования квартирой на тех же условиях, что и до смерти прежнего квартиросъёмщика. Но при желании жильцов жилплощадь можно приватизировать, сделав ее собственностью одного или нескольких вселенных лиц. В последнем случае квартира переходит новым владельцам в качестве совместной собственности на равных долях, которые они впоследствии могут выделить и оформить на своё имя в органах государственной регистрации.
Процедура приватизации также производится в жилищном фонде, с заявления и согласия будущих собственников, включая несовершеннолетних. При этом в договор обязательно включаются лица в возрасте до 18 лет при условии их проживания в оформляемой квартире.
Если право пользования жилым помещением принадлежит исключительно несовершеннолетним, его приватизация производится после заявления (для детей младше 14 лет) или разрешения на заявления (детей от 14 до 18 лет) законных представителей будущих собственников, а также органов опеки и попечительства.
Для приватизации заявителям необходимо будет предоставить собственнику пакет документов на жилплощадь (план и экспликацию из БТИ, данные об оплате ЖКХ за последние три месяца, паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов, актуальный договор найма и т. п.) и подождать решения жилищного фонда в течение двух месяцев.
Можно ли оформить дарственную на неприватизированную квартиру
Основания для перехода прав на имущество в порядке наследования и дарения идентичны — в обоих случаях объект передачи должен быть собственностью одной из сторон сделки.
Иными словами, акт дарения чужой жилплощади невозможен, так же, как и наследование. А неприватизированная квартира по закону не принадлежит квартиросъемщику. Она — собственность государства.
Наследование неприватизированной квартиры имеет довольно специфический порядок, не типичный для перехода официально зарегистрированного имущества. Но получить помещение в собственность реально. Но для этого от заявителя потребуется прохождение сложной многоэтапной процедуры с множеством нюансов, незаметных на первый взгляд. К тому же, неполное знание законодательства может принести досадные последствия, исправить которые будет уже невозможно.
Обезопасить себя от существующих рисков можно, обратившись к юристам портала os-nasledstvo.com. Для получения бесплатной консультации напишите им через электронную форму, расположенную ниже.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии