Главная » Купля-продажа квартиры » Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается

Далеко не всегда бывший владелец квартиры выписывается до того момента, как сделка будет завершена. Кому-то просто некуда, и прежде чем выписаться, приходится ждать перечисления денег от покупателя, только после этого приобретая другое жилье. Кто-то забывает. Но есть и такие люди, которые делают это сознательно. Как можно выписать таких бывших собственников – читайте в этой статье.

По закону

Основной закон, на который необходимо ориентироваться при выписке бывшего собственника, это п.2, ст.292 ГК РФ. В нем сказано, что факт перехода права собственности на жилье является основанием для выписки и выселения членов семьи предыдущего собственника.

Может показаться, что формулировка не включает сюда самого бывшего владельца, но это не так. Сказано «члены семьи собственника». Так как он тоже является членом семьи, он также подпадает под действие данного положения. Но это не единственный закон, на который можно опираться:

Ст.209 ГК РФ. В ней сказано, что владелец по собственному усмотрению распоряжается своим имуществом (в данном случае – квартирой). Как следствие, только он решает, кто может или не может жить в его квартире.
Ст.304 ГК РФ. Тут уточняется, что собственник может требовать устранять нарушения его прав. В данном случае это относится к тому, что человек имеет право обратиться в суд и потребовать принудительной выписки/выселения предыдущего владельца.
Ст.35 ЖК РФ. В этой статье рассказано о том, что после прекращения права проживания, человек обязан покинуть недвижимость. В рассматриваемом случае право проживания предыдущего владельца было прекращено после перехода права собственности к новому владельцу. Как следствие, никаких прав на проживание у старого собственника нет. Он обязан выписаться и съехать с квартиры.

Самый оптимальный вариант, еще до закрытия договора купли-продажи (передачи всей суммы продавцу) потребовать от него подтверждение того факта, что в квартире никто не прописан. Это нормальная практика и так делают многие. Получить такое подтверждение можно в паспортном столе. Это простая процедура, но, если продавец отказывается – это должно настораживать.

Иногда продавцу действительно некуда выписаться. Он просит оставить его прописку в этой квартире на некоторый срок, пока не будет найдено новое жилье. Иногда он при этом переезжает в съемную квартиру, а иногда остается жить в своем старом жилье. Такие моменты обязательно нужно фиксировать документально.

Пример: По соглашению сторон, в договор купли-продажи включен пункт, что после передачи всей суммы за квартиру, продавец остается жить в ней еще 1 месяц, который он должен потратить на поиск другого жилья. В это время покупатель в квартиру не заселяется. Это не особо удобно, зато, если покупатель себе может позволить потерять еще один месяц, благодаря такому условию можно «выбить» очень хорошую скидку на покупку этой квартиры. Если через месяц продавец так и не выселился, на него можно смело подавать в суд на том основании, что он нарушил условия договора. Более того, если заранее предусмотреть штрафные санкции за нарушение, можно получить еще и серьезную денежную компенсацию за доставленные неудобства.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться

Если предыдущий собственник отказывается выписываться из квартиры, есть всего два основных варианта действий: попробовать найти компромисс или обращаться в суд.

Добровольная выписка

В некоторых, пускай и очень редких случаях, предыдущий владелец отказывается выписаться по очень уважительной причине. Это может быть как проблемы с поиском жилья, так и депрессия или еще что-либо. Если попробовать поговорить с ним по-хорошему, убедить, помочь советом (или даже финансово), можно добиться нужного результата. Человек выпишется добровольно, что намного проще, быстрее и дешевле, чем принудительная выписка.

Некоторые бывшие собственники-мошенники специально соглашаются добровольно выписаться, требуя определенную денежную компенсацию. Нередко при этом они не выполняют свои обязательства. Любые соглашения, если новый владелец решит что-то выплачивать предыдущему собственнику или иди на какие-то другие компромиссы, должны быть отражены документально.

Выписка без согласия

Несмотря на тот факт, что выписка в добровольном порядке практически всегда является более приоритетной, чаще всего продавца квартиры приходится выписывать принудительно. Для этого придется обращаться в суд, других вариантов нет.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Выписка через суд – это достаточно сложная и длительная процедура. Придется смириться с тем, что до момента снятия с регистрации предыдущий собственник все также будет проживать в одной квартире с покупателем-новым владельцем.

Порядок действий и процедура

Составить претензию и направить ее бывшему собственнику.
Подождать реакции или истечения срока выполнения требований.
Подготовить документы для суда.
Составить исковое заявление.
Отправить иск и документы в суд.
Оплатить госпошлину.
После заседания суда получить решение.
После вступления в силу решения суда обратиться в МФЦ и потребовать снять с регистрации бывшего собственника.
Получить документы, подтверждающие отсутствие у предыдущего владельца прописки.
Потребовать от продавца покинуть помещение на том основании, что у него больше нет тут регистрации.
Если откажется – обращаться в полицию.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с учетом требований статьи 131 ГПК РФ. В этом документе нужно указать, куда он направляется, кто является истцом и ответчиком, в чем суть обращения, а также какие требования выдвигаются к бывшему собственнику жилья. За основу можно взять представленный ниже образец, но доработать его, адаптируя к сложившейся ситуации.

Дорабатывать и адаптировать исковое заявление лучше при помощи опытного юриста. Без него есть большая вероятность пропустить что-то важное.

Образец

Скачать образец искового заявления для выписки бывшего собственника жилья из купленной квартиры

Прилагаемые документы

К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:

Претензия к ответчику.
Паспорт заявителя.
Документы на недвижимость.
Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
Квитанция об оплате госпошлины.

Претензия

Это обязательный документ, который должен предварять судебное разбирательство. Он показывает на желание истца решить проблему в досудебном порядке. Скорее всего ответчик даже не среагирует на претензию или ответит отказом. Однако важен сам факт ее направления, а не реакция. Тем более, что всегда остается небольшой шанс того, что бывший собственник одумается, осознает возможные последствия и добровольной выпишется из квартиры.

Важно помнить о том, что претензия направляется только заказным письмом или передается ответчику в любом другом виде, но так, чтобы были свидетели. Кроме того, в претензии должен быть установлен срок выполнения требований.

Если его не будет, ответчик всегда сможет сослаться на то, что он как бы собирается выполнять требования истца, но просто еще не успел. В среднем, на выписку и выселение дают около 1 месяца, но заявитель сам может выбирать любой устраивающий его срок. Главное, чтобы он был в разумных пределах.

Пример: Можно дать бывшему собственнику 1 месяц на то, чтобы выписаться и выселиться. Можно дать на те же действия полгода. Но нельзя дать 1 день. Физически невозможно выписаться за 1 сутки.

Стоимость

Примерные расходы на выписку бывшего владельца:

Оформление свежей выписки из ЕГРН (если ее еще нет): 350 рублей.
Отправка претензии заказным письмом: до 100 рублей.
Оплата госпошлины при обращении в суд: 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ).
Оформление доверенности на представителя: около 2-5 тысяч рублей.

Сама выписка и последующее принудительное выселение жильца для владельца помещения ничего не стоит.

Сроки выписки

Выписка без согласия – это долгая процедура. С момента начала действий и до выселения жильца проходит около 5-6 месяцев или даже больше, в зависимости от сложившейся ситуации, особенностей и разных факторов.

Претензия и ожидание реакции на нее: от 1 месяца.
Судебное разбирательство: до 2-х месяцев.
Вступление в силу решения суда: 1 месяц.
Снятие с регистрации жильца через МФЦ (Мои документы): от 2 недель и более.

Если человек отказывается выселяться из квартиры даже после того, как его оттуда выписали, на принудительное выселение может уйти еще несколько месяцев.

Что будет при отказе бывшего собственника выселяться из купленной квартиры

Если у собственника квартиры есть документы, подтверждающие тот факт, что жилец больше не является прописанным лицом, то последний обязан выселиться. Однако далеко не все соглашаются с этим. Если человек нарушает такие правила, то можно обращаться в полицию. Наказание может быть как административным, так и уголовным:

Ст.19.15.1 КоАП РФ: штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей, в зависимости от населенного пункта.
Ст.139 УК РФ: штраф в сумме до 40 тысяч рублей, исправительные работы или лишение свободы сроком до двух лет.

Чаще всего достаточно один раз обратиться в полицию, после чего жильца заставят выплатить штраф и предупредят о возможных последствиях (тюремном заключении). Обычно этого хватает для того, чтобы человек покинул квартиру.

Судебная практика

Пара примеров из судебной практики:

Пример №1: В суд обращается Горчунова И.В. Она недавно приобрела квартиру и выяснила, что в ней остался прописан предыдущий собственник. Фактически он в жилье не обитает, однако заниматься выпиской отказался, сославшись на занятость. Упирая на ст.292 ГК РФ, Горчунова требует принять решение о снятии с регистрации предыдущего собственника. Так как ответчик в суд не явился, никаких претензий не предъявил и свое право на проживание в квартире отстаивать не намерен, суд принял решение удовлетворить иск заявителя. Теперь, после того как вступит в силу решение, Горчунова может отправиться в МФЦ (Мои документы) и на основании решения суда выписать ответчика из квартиры. Так как бывший собственник фактически не проживает в квартире, никаких проблем с его выселением не возникнет.

Пример №2: В суд обратился Семенов П.С. с требованием лишить права проживания в квартире бывшего владельца этого жилья. После приобретения квартиры Семенов договорился с предыдущим собственником, что последний будет еще месяц тут жить, пока ищет подходящий дом или квартиру для того, чтобы выписаться и сразу прописаться. Месяц уже давно прошел, а жилец отказывается покидать квартиру указывая на то, что подходящее жилье он еще не нашел. Так как все деньги были переданы продавцу в полном объеме и, исходя из этого, у него есть средства на приобретение нового жилья, суд удовлетворил иск Семенова П.С. учитывая ст.292 ГК РФ. Теперь предыдущий владелец будет обязан покинуть недвижимость и все-таки купить себе другую квартиру или снять ее в аренду. Если продавец откажется выселяться, Семенов может обратиться в полицию.

Выселить бывшего собственника может быть непросто, особенно когда это нужно сделать как можно быстрее. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о самых важных аспектах, которые следует учитывать в такой ситуации. Они также могут представлять интересы клиента в суде.