Какие документы нужны для купли-продажи квартиры
Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов. Они важны для проверки чистоты сделки, оформления договора, регистрации перехода права собственности в Росреестре. Среди документов есть бессрочные и имеющие определенный срок действия. Ознакомившись с их полным перечнем и зная информацию об особенностях получения, можно избежать ошибок и сэкономить время.
Основной пакет документов для продавца
Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:
- нет ли на квартире обременений;
- скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
- была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.
Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной — непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.
В целом продавцу потребуется пакет документов:
- необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
- обязательные для оформления договора;
- для регистрации в Росреестре.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.
Стандартный перечень
В список документов входит:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
- справка о составе семьи;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета;
- квитанции о своевременной оплате коммунальных услуг.
Сопутствующие документы
Дополнительно:
- для сделки, где принимает участие несовершеннолетний — свидетельство о рождении или паспорт;
- документы, удостоверяющие личность опекуна или иного официального представителя ребенка;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- для супругов — письменное согласие мужа (жены) на совершение сделки;
- если квартира в долевой собственности — согласие всех содольщиков на продажу;
- договор задатка, аванса;
- договор с финучреждением об аренде банковской ячейки;
- справка о состоянии психического здоровья;
- доверенность на совершение сделки третьим лицом.
Для подтверждения намерений приобрести квартиру собственник или покупатель может настаивать на оформлении договора задатка или аванса. Тогда этот документ также приобщается к перечню необходимых.
Если от лица одной из сторон договора действует поверенный, нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.
Если с паспортом все понятно, то с остальными бумагами возникают сложности. Первое, что необходимо узнать: где получать документы, в какие сроки возможно их оформление? К счастью, с началом работы МФЦ и электронных информационных систем отпала необходимость в обязательном посещении госструктур, отстаивании в очередях. Все можно оформить в считанные дни, заплатив госпошлину.
ЕГРН: что показывает, где брать
Документ чрезвычайно важен для потенциального собственника, поскольку отражает информацию о законных владельцах квартиры, возможных обременениях.
Существует несколько видов справок, которые можно заказать:
- Стандартная — к ней не прикладывается поэтажный план. Если такая выписка выдается при непосредственной регистрации с предоставлением правоустанавливающего документа, то в графе «Документ-основание» указывается договор, дарственная, свидетельство о праве на наследство или иной. Если же выписку заказать позже, основание не вписывают. Именно стандартную выписку чаще всего требуют при оформлении купли-продажи квартиры.
- О переходе прав. Она является расширенной и помогает узнать, сколько всего было собственников в квартире, начиная с основания работы реестра недвижимости (с 1998 г.). Она содержит названия документов-оснований и даты их предъявления в Росреестр. По записям покупатель поймет, есть ли риск предъявления прав на имущество со стороны третьих лиц. Документ не содержит данных о нахождении квартиры в залоге или о наложении на нее каких-либо обременений.
Образец выписки ЕГРН
Заказать справку можно одним из способов:
- лично обратиться в МФЦ или Росреестр;
- зайти на информационный портал Росреестра (ссылка) и получить электронный вариант документа.
ЕГРН на электронном носителе имеет такую же юридическую силу, как и бумажная справка.
Стоимость выписки — 300 руб.
Справка будет сделана быстрее, если обратиться в Росреестр лично. Срок составит не более 3 дней. Через МФЦ процедура длится дольше на 2 дня. Если заказывать выписку через интернет, есть риск отправки не тех документов, и в выдаче будет отказано. Придется снова делать запрос и ожидать.
Зачем нужен кадастровый, технический паспорт при продаже квартиры
Технический паспорт — первоисточник информации об объекте продажи. Из него можно узнать:
- когда был построен жилой дом;
- сколько в квартире комнат;
- какова инвентаризационная стоимость объекта.
В техпаспорт вносятся все изменения в продаваемом жилье: перепланировка, переустройство. Ввиду участившихся случаев обрушения стен, взрывов бытового газа, жилищная инспекция неохотно выдает разрешения на перепланировку. Если окажется, что изменения претерпела несущая стена (на плане обозначены красным и отмечены более толстыми линиями), жилищная инспекция обяжет к устранению «новшеств» от собственника.
С 2013 г. документ дополнили техпланом, то есть помимо информационной составляющей появилось визуальное отражение объекта на карте. Он служит основой для кадастрового учета квартиры.
Нельзя недооценивать значение кадастрового паспорта, который часто считают аналогом технического, выдаваемого БТИ.
В кадастровом паспорте отражена информация о всех изменениях, которые были произведены в объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт выдает Росреестр. С 2017 г. он представляет собой выписку из ЕГРН, поэтому если изначально заказать расширенный вариант документа, отдельно обращаться за кадастровым паспортом не нужно.
Если у собственника нет кадастрового паспорта, нужно заказать техпаспорт, обратиться в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учет. Оформить документ может только собственник или его поверенный.
Где получить, стоимость
Техпаспорт можно получить в БТИ. Однако если не была проведена плановая инвентаризация (должна осуществляться каждые 5 лет), необходимо вызвать эксперта для оценки состояния квартиры и определения инвентаризационной стоимости объекта. Цена за услуги составит 1-2 тыс. руб. Ждать получения техпаспорта придется около 15 дней.
Кадастровый паспорт выдается в Росреестре. Поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН, стоимость составит 400 руб. за бумажный и 250 руб. за электронный вариант.
Срок предоставления выписки — 3 дня. Делая заказ через МФЦ, придется ждать около 5 дней. На сайте Росреестра электронную выписку можно получить в срок до 3 дней.
Что такое передаточный акт, форма, содержание
Документ оформляется для того, чтобы зафиксировать, в каком состоянии квартира перешла новому собственнику, какие предметы интерьера остаются в квартире, есть ли у сторон взаимные претензии, произошла ли передача денег. Если договор отражает договоренности, то передаточный акт включает информацию о действиях, которые уже совершены. Цель оформления документа — предотвратить возникновение взаимных претензий.
Образец передаточного акта при покупке квартиры
Скачать образец передаточного акта при покупке квартиры 
Порядок подписания передаточного акта контролируется ст. 556 ГК РФ. Считается, что договор исполнен, если продавец и покупатель подписали акт (если иное не оговорено в договоре). В противном случае договор нельзя назвать исполненным, поскольку этому нет официального подтверждения.
После завершения сделки стороны должны обратиться в Росреестр, и в ряде регионов у них потребуют подписанный акт о передаче. Такие действия госорганов правомерны, поэтому во избежание недоразумений необходимо вписать в договор купли-продажи отдельный пункт: «… Стороны обязуются подписать передаточный акт после регистрации перехода права собственности». Вопрос — почему только после регистрации? Ответ прост: если подписать ранее, считается, что за возможные кражи, «потопы» и прочие неприятности отвечает новый владелец, по сути таковым еще не являясь.
Обходной лист
Покупателю квартиры важно знать, не «висят» ли на жилье долги. Если прежний собственник не платил за воду, газ и прочие коммунальные услуги, «выбить» из него оплату долгов будет очень сложно.
Для удобства проверки оплаты услуг ЖКХ можно использовать документ — выписку с лицевого счета.
Образец выписки
Образец обходного листа
Скачать образец обходного листа Справка выдается бесплатно. На ней ставится печать начальника отдела паспортного стола.
Договор купли-продажи квартиры
Договор — основной документ, в котором отражены данные о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, оговорен порядок расчета, сроки выселения, права и обязанности сторон.
Существуют типовые формы документов, но они необходимы больше для осведомленности о предстоящем процессе, нежели для оформления договора самостоятельно.
Образец договора
Скачать образец договора купли-продажи квартиры Документ оформляется обеими сторонами и подлежит обязательному нотариальному заверению.
За составление договора юристом, сопровождающим сделку, или нотариусом, придется оплатить от 4 до 10 тыс. руб. в зависимости от региона проживания и стоимости недвижимости.
«Стоимость» или «цена договора» — это сумма продажи. За нотариальное удостоверение нужно внести госпошлину — 0,5% от суммы договора, причем расчетная величина не должна быть менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
Справки о составе семьи
Одна из угроз для покупателя — приобрести квартиру, в которой зарегистрированы люди, которые в будущем могут предъявить права на квартиру. Избежать такой ситуации помогает выписка о перечне лиц, прописанных в квартире (трехступенчатая справка для продажи квартиры, Ф9). Получить ее может только зарегистрированный гражданин, его поверенный или официальные представители несовершеннолетнего. Выдача производится:
- в жилищном агентстве;
- в отделах вселения и регистрационного учета граждан по месту жительства.
Образец трехступенчатой справки
Выявить скрытых собственников поможет справка о ранее зарегистрированных жильцах. Это архивная справка (Ф12).
Образец архивной справки
Представленная форма хороша тем, что отражает информацию — были ли в квартире зарегистрированы:
- несовершеннолетние;
- граждане, которые выбыли по причине прохождения срочной службы в армии;
- осужденные;
- лица, снявшиеся с учета по доверенности.
Узнав перечень снятых с регистрации и причины их выбывания, можно минимизировать риск заселения нежелательных жильцов.
Справка о состоянии психического здоровья
Документ можно взять в психоневрологическом диспансере. Хотя справка не относится к обязательным документам, покупатель может ее затребовать для «подстраховки», если:
- продавец — гражданин преклонного возраста;
- у человека есть имеются серьезные заболевания.
Конечно, справку о состоянии здоровья никто не предоставит, но если по внешним признакам определяется, что человек получил серьезную травму, частично или полностью парализован, проходит реабилитацию от алкогольной (наркотической) зависимости, лучше получить документ о психическом здоровье. Если родственники докажут, что продавец не осознавал своих действий, договор аннулируют.
Договор аванса или задатка
Документ должен оформляться в случае передачи покупателем денег в счет стоимости квартиры.
Если берется аванс, то сумма может быть возвращена продавцу без лишних объяснений.
Если дан задаток, при неисполнении обязательства со стороны продавца он должен вернуть вдвое большую сумму, а если нарушитель обещаний — покупатель, задаток остается у продавца.
Взаимоотношения прописываются в соответствующем договоре.
Особенности подачи документов при разных обстоятельствах
Перечень документов может быть расширен, если:
- в сделке принимают участие дети;
- владелец женат;
- недвижимость приобретается с привлечением кредитных средств или за маткапитал.
Продажа квартиры с несовершеннолетними
Если квартира принадлежит ребенку (до 18 лет) сделки с недвижимостью будут осуществляться его родителями (опекунами). С 14 лет дети получают паспорт и право отстаивать имущественные интересы, поэтому потребуется письменное согласие подростка на продажу квартиры (доли).
Образец согласия несовершеннолетнего
Скачать образец согласия несовершеннолетнего Разрешение органов опеки на продажу квартиры
Защита имущественных прав ребенка осуществляется органами опеки и попечительства. Родители (оба) должны обратиться в госорган по месту проживания, предоставить документы, подтверждающие следующее:
- взамен несовершеннолетний будет обеспечен иным жильем;
- ребенок-собственник будет владеть не меньшей долей, чем до сделки;
- в итоге жилплощадь, выраженная в м2, не будет уменьшена;
- условия проживания не хуже тех, что были до продажи;
- инфраструктура позволяет ребенку развиваться физически, вблизи есть школы, детские сады.
Если квартира приобретается за средства МК, необходимо внести залог и предоставить в Пенсионный фонд расписку о получении хозяином жилья денег.
Если продавец в браке
Квартира, приобретенная супругами, принадлежит им обоим. Распорядиться ею можно только при обоюдном согласии. Если квартиру продает муж, жена должна выдать письменное согласие, заверенное нотариусом.
Образец согласия супруга
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры Продажа квартиры и ипотека
Поскольку сумма кредита на жилье внушительна и ее выплата иногда длится десятки лет, не исключен вариант продажи ипотечной квартиры с непогашенным долгом. Особенность сделки — участие в ней кредитно-финансовой организации. Собственнику придется:
- уведомить банк о намерении продать квартиру, получить согласие;
- выставить жилье на продажу;
- заключить предварительный договор купли-продажи квартиры;
- получить от покупателя задаток в размере невыплаченного кредитного обязательства;
- погасить кредит в банке;
- оформить сделку купли-продажи;
- получить разницу между ценой квартиры и задатком.
При нарушении условий выплаты кредита банк может сам инициировать продажу квартиры, подписав с должником соглашение. В целом процедура не отличается от самостоятельной реализации.
Если под покупку берется кредит
В целом стандартный набор документов отличается только тем, что сторонам придется составить предварительный договор о намерении купить квартиру. Документ предоставляется в банк. Юрист компании тщательно изучит договор и все сопутствующие правоустанавливающие документы.
Дополнительно потребуется:
- справка о стоимости квартиры;
- договор страхования (необходим для предотвращения порчи жилья).
Стоит учесть — банки стараются максимально минимизировать риск невозврата денег и могут затребовать дополнительные документы для проверки чистоты сделки.
Регистрация
После заключения соглашения покупатель должен обратиться в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности. Посетить госорган должны покупатель и продавец, имея при себе:
- паспорта;
- договор купли-продажи;
- соответствующее заявление;
- правоустанавливающий документ;
- кадастровый паспорт;
- квитанцию об оплате госпошлины (для покупателя — 2000 руб.)
Регистрация является завершающей процедурой процесса купли-продажи квартиры.
Наиболее трудоемкий процесс при продаже жилой недвижимости — сбор документов. Основная сложность: подготовить перечень документации и найти покупателя, проконтролировать, чтобы пока одни документы оформляются, другие оставались действительными.
Какие справки нужны для покупки и продажи квартиры в 2024 г.? На что обратить внимание при оформлении сделки? Куда обращаться для получения того или иного документа? Чтобы справиться с задачей, задайте вопрос юристу сайта os-nasledstvo.com. Все консультации на портале предоставляются бесплатно.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии