Главная » Купля-продажа квартиры » Какие документы нужны для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры

Оформить документы для покупки квартиры — один из наиболее ответственных процессов. От скорости сбора справок зависит длительность проведения сделки, а достоверность и полнота данных являются залогом безопасности для обеих сторон. Состав пакета документов будет меняться в зависимости от обстоятельств.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке — значит приобрести только строящееся жилье или достроенное, но никому ранее не принадлежавшее. Основное отличие такой недвижимости от квартир на вторичном рынке — отсутствие собственника.

Приобретение жилья в новостройке делает покупателя соинвестором и дает право получить в собственность недвижимость.

Если квартира оформлена застройщиком в собственность, ее продажа осуществляется согласно договору купли-продажи. Такая сделка приравнивается к операциям с недвижимостью на вторичном рынке.

Существует несколько видов документов, согласно которым происходит покупка квартиры в новостройке:

Договор долевого участия. Это документ, который максимально отвечает требованиям купли-продажи жилья на первичном рынке, защищает права Девелопера и Инвестора. Составление договора регламентируется ст. 4 закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Покупатель производит материальные вложения согласно установленному графику платежей, а исполняющая компания в установленный срок передает дольщику квартиру. Положительный момент — установленный гарантийный срок эксплуатации. При возникновении проблем с жильем Застройщик должен устранить недочеты (сроки — 3-5 лет на различные элементы конструкций).
Договор паевых взносов в жилищно-строительном кооперативе. Суть документа в привлечении средств от инвесторов к Девелоперам, однако, ответственность последних гораздо ниже, чем при оформлении ДДУ. Заключение таких договоров было возможно до 01.07.2018 г. Правки в закон №214-ФЗ о деятельности дольщиков при строительстве домов, внесенные согласно №175-ФЗ от 01.07.2018 г. (п.8), пресекают возможность образования жилищных строительных компаний и накопительных кооперативов. Договора, заключенные до указанной даты, действительны и подлежат исполнению. Остальные же не имеют отношения к новостройкам. Изменения не касаются кооперативов, создаваемых для реализации государственных жилищных программ и обществ, создаваемых обманутыми содольщиками для окончания возведения недостроенных объектов.
Жилищный сертификат. Такие ценные бумаги не выпускаются с 01.07.2018 г., однако ранее выпущенные действительны и дают держателю право на недвижимость в строящемся объекте. В таком документе нет привязки к определенной квартире, а указаны приобретенные квадратные метры. Ценные бумаги постепенно выводятся из обихода, поскольку не защищают права инвесторов.
Договор уступки прав требования. Документ оформляется, если одна сторона, имеющая право требовать у Застройщика передачу недвижимости, передает данное право другой стороне. Наименее рискованная сделка — передача права требования по ДДУ.

Приобретая квартиру на первичном рынке, следует помнить, что самая безопасная схема приобретения квартиры — по ДДУ. Защиту интересов Инвестора гарантирует закон №214-ФЗ от 30.12.2004.

Чтобы заключить договор, Инвестору необходимо предоставить документы:

Паспорт.
Заявление о госрегистрации договора долевого участия. Помощь в заполнении документа может отказать юрист.
Квитанцию об оплате госпошлины (Покупатель вносит 100 руб., Застройщик — 2000 руб.).
Договор долевого участия. Его шаблон составляется юридическим отделом компании Застройщика. Задача инвестора — ознакомиться с документом, проработать каждый пункт с юристом, при согласии — подписать документ или обсудить изменения в части некоторых пунктов. Документ составляется в 3 экземплярах.

Застройщик должен предоставить:

Учредительные документы. У организатора долевого строительства должны быть в наличии: устав, свидетельство о госрегистрации, индивидуальный налоговый номер, выписка из реестра юридических лиц, протокол о назначении главы.
Документы на землю для строительства. Она может быть арендована или являться собственностью застройщика.
Разрешение на возведение здания. Его выдают в муниципалитете. Документ содержит сведения о месте и сроках строительства.
Проект объекта договора, описание квартиры. Застройщик представляет документально оформленную информацию о расположении квартиры в доме, ее квадратуре, месте расположения в здании.
План дома. В нем отражается адрес объекта, этажность, количество квартир, план расположения жилых и нежилых помещений.
Страховой договор. Поскольку при строительстве имеются риски невыполнения обязательств, Застройщик должен оформить страховой договор.

Для первого этапа приобретения квартиры в новостройке данных документов достаточно. Договор будет действителен только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. После этого Покупатель может вносить платежи в счет оплаты ДДУ согласно прописанным условиям. С 2019 г. оплата производится через специальные эскроу – счета для защиты средств со стороны банков и страховых агентств.

После того, как строительство завершено (обычно Застройщик размещает об этом информацию у себя на сайте), покупатель принимает квартиру. При этом Застройщик должен предоставить копию Решения на ввод объекта в эксплуатацию.

Квартира передается от Застройщика Покупателю согласно акту приема-передачи. Хотя документ составляется в произвольной форме, он имеет юридическую силу. В нем следует отразить информацию о существенных и несущественных недостатках квартиры, соответствие площади и планировки параметрам, заявленным изначально. Для грамотного изложения претензий желательно, чтобы все недочеты в смотровом листе фиксировал опытный прораб.

Акт должен подписать Застройщик. Тем самым он берет обязательства об устранении недостатков. При невыполнении предписаний в установленные сроки Покупатель вправе подать иск в суд.

Следующий этап — подача документов для оформления права собственности на квартиру в новостройке. Покупателю от Застройщика необходимо получить справки:

о выплате суммы по ДДУ;
кадастровый паспорт на квартиру.

Вместе с ними в Росреестр предоставляется:

заявление о госрегистрации права собственности от Покупателя;
квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.);
ДДУ;
акт приема-передачи в 2 экземплярах;
от застройщика — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно как в отделении Росреестра, так и в МФЦ.

Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичка имеет несколько основных преимуществ: большой выбор жилья, возможность осмотреть уже готовую квартиру. Недостаток — высокий риск стать невольным участником мошеннической сделки. Выход один — внимательно изучить основные и дополнительные документы в процессе приобретения недвижимости.

Сделка будет происходить в несколько этапов:

проверка документов;
оформление предварительного договора купли-продажи;
подписание договора купли-продажи;
оплата стоимости квартиры, госрегистрация перехода права собственности (об очередности стороны договариваются заранее);
оформление акта приема-передачи;
регистрация перехода права собственности в Росреестре.

В зависимости от обстоятельств, сбор документов может повлиять на отсрочку заключения договора. Так происходит при взятии недвижимости в ипотеку, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям, недееспособным гражданам.

Обеим сторонам необходимо подготовиться к сделке, причем пакет документации у собственника и покупателя будет разниться.

У покупателя

Главный документ, необходимый от покупателя в случае приобретения квартиры на вторичном рынке — паспорт.

Для обеспечения безопасности сделки расчеты удобно проводить путем использования банковской ячейки. Покупатель должен позаботиться об оформлении договора с банком об аренде ячейки. В нее в присутствии продавца производится закладка суммы, равная стоимости квартиры. Продавец получит доступ к деньгам при выполнении условий, прописанных в договоре.

Подробнее: Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

У продавца

От продавца вторички нужно получить подтверждение, что квартира принадлежит ему, и после продажи не объявятся другие претенденты на недвижимость.

В перечень обязательных документов входит:

Правоустанавливающий документ, то есть тот, согласно которому квартира перешла во владение нынешнему собственнику. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или иной.
Документ, подтверждающий право собственности. До июля 2016 г. таковым являлось свидетельство о праве собственности (действительно и по сей день). С 2016 г. его заменила справка (выписка) ЕГРН, которая выдается в Росреестре после регистрации права собственности.
Кадастровый паспорт — содержит данные о произведенных технических изменениях в квартире. Он понадобится при регистрации права собственности. Если квартира уже поставлена на кадастровый учет, Росреестр сделает самостоятельный запрос на получение кадастровой выписки ЕГРН, которая с 2017 г. и является кадастровым паспортом.
Техпаспорт. Документ позволяет узнать, когда дом был введен в эксплуатацию, оценить основные особенности конструкции, просмотреть историю трансформации объекта.
Выписка с лицевого счета, позволяющая установить наличие долгов по оплате услуг ЖКХ.
Выписка из домовой книги, из которой понятно, сколько лиц зарегистрировано в квартире.
Договор купли-продажи квартиры. После осмотра квартиры и проверки документов можно сразу приступить к составлению Основного договора, который должен соответствовать положениям ст. 549-550 ГК РФ. Документ оформляется исключительно в письменной форме. Нотариальное заверение обязательно в случае приобретения квартиры содольщиков или несовершеннолетнего, недееспособного гражданина. В остальных случаях заверять договор желательно, но не обязательно.

По договоренности сторон может быть заключен предварительный договор купли-продажи, или так называемый «преддоговор» (ПДКП). По умолчанию он действует 1 год, но по договоренности может иметь более короткий срок действия. Условия, прописанные в нем, можно обсуждать и менять.

При несогласии выполнять обязательства ПДКП вопрос решается в суде. В договор можно включить сведения о внесении задатка. Последний будет выполнять и платежную функцию (то есть входить в стоимость имущества), и поручительную, то есть стимулировать к выполнению обязательств. При отказе Покупателя от выполнения ПДКП задаток ему не возвращается, а если нарушителем является Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере.

Подробнее: Соглашение о задатке при покупке квартиры

Действия для обеспечения безопасности сделки

Ввиду увеличения количества мошеннических схем, покупатель имеет право требовать иные документы, самостоятельно проверять их подлинность.

Не исключено, что на квартиру будет претендовать наследник из числа дальних родственников. Чтобы этого избежать, стоит обратиться к нотариусу для получения справки об отсутствии наследников.

У продавца следует попросить справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности.

Тщательное изучение документов о праве собственности позволит выявить записи о наложении ареста на имущество, прочих обременениях, при которых проводить сделку нельзя.

Покупателю стоит смотреть на соответствие планировки квартиры данным технической документации. Нередко Продавец умалчивает о проведении незаконной перепланировки, и купив такую квартиру, можно столкнуться с трудностями при ее дальнейшей продаже.

Обеим сторонам рекомендуется проверить подлинность нотариально заверенных доверенностей, поскольку нередко мошенники действуют от лица граждан, не подозревающих об отчуждении их квартиры.

Что подавать в Росреестр

После оформления договора следует обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с документами:

паспортом;
заявлением о госрегистрации;
договором купли-продажи;
правоустанавливающими документами на квартиру;
кадастровым паспортом;
квитанцией об оплате госпошлины (покупатель оплачивает 2000 руб.)

Оформить квартиру в собственность можно через портал Госуслуги. При этом пользователь должен пройти регистрацию в системе ЕСИА и иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Стоимость регистрации будет на 30% ниже (1400 руб.).

После проведения регистрации сделка считается завершенной. Длительность оформления в среднем составляет 7-9 дней, после чего выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.

Дополнительные документы в зависимости от специфики сделки

Каждая сделка требует особого рассмотрения, поскольку при неправильном подходе к оформлению документов процесс купли-продажи затянется на неопределенное время. Существует ряд обстоятельств, при которых приведенный перечень справок следует дополнить.

Квартира приобретается одним из супругов

На совершение мелких бытовых сделок согласие супругов не требуется, но когда речь идет о купле-продаже недвижимости, получение письменного согласия мужа (жены) на продажу квартиры обязательно (ст. 35 СК РФ).

Согласие супруга должно иметь нотариальное заверение. Впоследствии документ подается в Росреестр.

Из этого правила есть исключения. Если квартира принадлежит исключительно собственнику, то есть была подарена, передана по наследству или приватизирована одним из супругов при отказе второго, то согласие не потребуется. Подробнее: Отказ от доли в приватизированной квартире

Сложности вызывает вопрос о необходимости документа при разводе супругов. Ответ однозначный: если нет брачного договора, согласно которому недвижимость принадлежит кому-то одному, или не был произведен раздел имущества, то согласие нужно.

А нужно ли согласие жены (мужа) на покупку квартиры? Ответ — да, поскольку затрачивается семейный бюджет, и вторая сторона может оспорить сделку. Однако данное условие не обязательно, поскольку связано не с распоряжением, а с приобретением имущества.

Документы при покупке в ипотеку

Особенность сделки — привлечение покупателем заемных средств. При этом в банк требуется предоставить документально подтвержденную информацию о направлении кредита.

Поскольку договор купли-продажи при отсутствии денег заключить не получится, стороны оформляют ПДКП. При обращении в банк понадобится:

предварительный договор КП;
справка о стоимости квартиры;
договор страхования недвижимости;
прочие документы согласно политике кредитования финучреждения.

Банки имеют строгий перечень документов для выдачи ипотеки. Он может разниться, поэтому целесообразно формировать полный список под руководством работника банка.

Поле оформления ипотеки договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого подаются документы:

Заявление от Покупателя и со стороны финучреждения на регистрацию ипотеки (составляется совместно с работником банка).
Квитанция об оплате госпошлины. Покупатель оплачивает: 1000 руб. — за регистрацию покупки квартиры, 500 руб. — за регистрацию ипотеки. Банк вносит госпошлину в размере 2000 руб.
Ипотечный договор. Он содержит сведения о недвижимости, которая остается у банка в залоге до выплаты ипотеки. Документ составляется сотрудником финучреждения.
Договор займа. Предоставляется банком. В нем прописаны все условия кредитования.
Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку.

При проведении сделки клиент может воспользоваться поддержкой юридического отдела банка или обратиться к частному юристу.

Задача продавца — дождаться оформления кредита, проконтролировать, чтобы в содержании договора была оговорка о внесении части стоимости квартиры за счет займа.

Покупка квартиры с использованием маткапитала

Согласно ст. 7 Закона №256-ФЗ от 19.12.2006 г. средства маткапитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Это значит, что семья имеет право приобрести отдельное жилье (квартиру, дом), которое повлечет улучшение качества жизни членов семьи.

Особенность сделки — плата части стоимости квартиры не наличными, а по безналу со счета Пенсионного фонда на счет покупателя. Это указывается и в договоре купли-продажи.

После покупки квартиры на средства МК необходимо выделить доли несовершеннолетним детям.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Следует рассмотреть несколько возможных ситуаций:

Продается квартира с имущественной долей несовершеннолетнего. При этом покупателю необходимо получить согласие ребенка, достигшего 14-летия, на продажу, а также получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества. Для защиты имущественных прав детей продажа возможна только при условии, что ребенку будет выделена доля в другом жилье, причем ее размер и квадратура не может быть меньше предыдущей. За разрешением должны обратиться мать и отец ребенка с соответствующим заявлением. Срок оформления документа — от 2 недель до месяца.
Продается квартира, где ребенок проживает, но не является собственником. Тогда разрешение органов опеки на продажу не потребуется.
Покупается квартира на имя ребенка. Если от лица несовершеннолетнего (до 14 лет) действует родитель, в договоре прописывается, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. При достижении ребенком возраста 14-18 лет, он может действовать самостоятельно, получив письменное согласие родителей на совершение сделки.

При купле-продаже недвижимости в госорганы предоставляются свидетельства о рождении детей.

Какие документы получает покупатель по завершению сделки

После совершения сделки продавцу может потребоваться:

копия ДДУ;
договор купли-продажи недвижимости;
копия правоустанавливающего документа на квартиру.

На первичном рынке недвижимости покупатель получает документы:

договор долевого участия (оригинал), уступки прав требования;
квитанции об оплате;
акт приема-передачи;
выписку ЕГРН.

Покупателю недвижимости на вторичном рынке остаются документы:

договор купли-продажи;
выписка ЕГРН;
акт приема-передачи;
расписка продавца в получении денег.

Приведенные документы позволят покупателю получить возврат НДФЛ, положенный при покупке жилья; произвести регистрацию права собственности; прописаться по месту проживания, переоформить счетчики на газ, свет, воду; поставить жилье на налоговый учет.

Недооценивать этап сбора документов — значит подходить к заключению сделки «вслепую», наивно доверяя участникам рынка недвижимости. Это чревато материальными потерями. Покупатель рискует лишиться недвижимости, если выяснится, что она находилась под арестом или в залоге, на нее имеют право дальние родственники, она является предметом судебного спора.

Чтобы этого не допустить, надо выяснить: какие документы следует требовать с продавца? На что обратить внимание? Как узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги? Как выявить поддельные документы? Задайте вопросы юристу сайта os-nasledstvo.com и получите бесплатную консультацию.