Главная » Купля-продажа квартиры » Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту. Первый этап такой проверки предполагает, что Покупатель задаст определенные вопросы либо Продавцу, либо Продавцу и риэлтору (при участии последнего в сделке купли-продажи). Обсуждение всех нюансов в очном формате поможет приобретателю обезопасить себя от возможных рисков, ведь так он заранее получит информацию о плюсах и минусах конкретного жилого помещения. Так какие же вопросы следует задавать при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать риэлтору

Риэлтор – это специалист по работе с недвижимостью, который представляет интересы своего клиента. Если в помощи нуждается Покупатель, то первым делом ему понадобится выбрать благонадежного и квалифицированного агента. Для этого Покупателю нужно будет задать специалисту следующие вопросы:

Список вопросов:

Каков его профессиональный стаж и опыт? Сколько лет он работает на рынке недвижимости?
Сколько сделок он заключает/сопровождает в год?
Какие риэлторские агентства он представлял ранее (и представлял ли вообще)?
Специализируется ли он на какой-то определенной профессиональной области (риэлтор может специализироваться на купле-продаже коммерческий недвижимости, на купле-продаже жилой недвижимости, на купле-продаже офисов и пр.)?
Что отличает его от других риэлторов? Здесь агентом должны быть изложены его объективные преимущества перед конкурентами.
За что конкретно, в каком размере и когда ему должно быть уплачено вознаграждение (риэлторская комиссия)?

Под риэлторской комиссией понимается плата за услуги, которая или исчисляется в процентном соотношении (обычно составляет от 2% до 6% от стоимости жилья), или имеет «твердое» фиксированное значение. Вознаграждение должно уплачиваться за конкретные действия – например, за мониторинг рынка недвижимости, за анализ текущих трендов и актуальных цен, за подбор Продавца и выгодного предложения, за связь с Продавцом, за обсуждение нюансов сделки, за согласование таких условий, которые максимально отвечают интересам Покупателя.

Подробнее: Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Некоторые агенты начинают специально «лить воду», когда речь заходит о предоставляемых услугах и риэлторской комиссии. Так клиент может отличить профессионала с большим опытом работы от непрофессионала – степень конкретики при перечислении услуг и условий сотрудничества будет совершенной разной.

От самого Покупателя требуется, чтобы после ознакомления с полным спектром услуг он установил определенные границы – «от» и «до». Так приобретатель сможет избежать переплаты за то, что изначально даже не было ему нужно (например, за юридическое сопровождение от риэлторского агентства, за переговоры с Продавцом и пр.).

Также Покупателю понадобится уточнить у риэлтора, какой период времени в среднем требуется ему для поиска квартиры заявленной стоимости и параметров. Это могут быть 2-3 недели, а могут – месяцы. Здесь Покупателю понадобится сделать выводы самостоятельно, ведь иногда приобретателям важно купить недвижимость как можно быстрее.

Личное обращение к риэлтору с вопросами – только половина дела. Если после уточнения всех деталей у Покупателя не возникнет сомнений и подозрений, честность риэлтора и его фирмы понадобится проверить на бумагах.

Для этого у агента необходимо запросить документы, разрешающие ему вести предпринимательскую и/или трудовую деятельность. Речь идет про:

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для риэлторской компании);
Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя (для частного риэлтора);
Свидетельство о постановке ЮЛ или ИП на налоговый учет;
диплом агента, подтверждающий наличие у него высшего профильного образования;
дипломы о прохождении дополнительных курсов повышения квалификации и пр.

Правдивость слов риэлтора также понадобится проверить на Интернет-ресурсах, предназначенных для написания отзывов. Если о работе риэлторского агентства или конкретного риэлтора положительно высказывается большое количество пользователей, значит, за услугами можно обращаться без опаски. Отзывы должны быть развернутыми, а также содержать фамилии, даты и перечни предоставленных услуг.

Какие вопросы задавать при покупке недвижимости на первичном рынке

Важность имеет и то, какую именно квартиру Покупатель хочет получить в собственность – на первичном рынке или на вторичном рынке. Если приобретатель планирует купить жилье на этапе строительства или в уже построенной новостройке, то нужно узнать у агентства, не заключало ли оно партнерский договор на оказание риэлторских услуг с каким-либо застройщиком.

Обычно такое соглашение оказывается выгодно для Покупателя, т.к. он получает возможность не вносить дополнительную плату за риэлторское сопровождение сделки. Услуги риэлторского агентства автоматически включаются в стоимость жилого помещения, которое реализует застройщик.

Однако даже при наличии партнерского договора Покупателю понадобится проверить застройщика на благонадежность. Для этого нужно выяснить все о его репутации (наименование компании, сколько новостроек она уже возвела, с какого года была зарегистрирована как участник рынка недвижимости). Если это первый дом, над которым трудится девелопер, строительство может так и не закончиться по самым разным причинам (неожиданное банкротство строительной компании, проблемы с разрешительной документацией и т.д.).

Покупателю понадобится узнать либо у риэлтора, либо напрямую у застройщика (в зависимости от того, через кого именно осуществляется покупка):

Кто инвестирует деньги в строительство (это могут быть дольщики, пайщики, сторонние организации и пр.)?
Сотрудничает ли застройщик с кредитно-финансовыми организациями? На каких условиях осуществляется взаимодействие с банками, по каким процентным ставкам выдаются кредиты на жилье и пр.?
Каковы способы расчета (внесение полной суммы, ипотека, рассрочка платежа, наличный расчет, безналичный расчет и пр.)?
Предполагает ли приобретение квартиры какие-либо дополнительные расходы (например, за установку домофона, за регистрацию документов в государственных органах и пр.)?
Какие материалы использовались или будут использоваться при возведении дома? Наибольшей долговечностью характеризуются кирпичные дома, однако на их строительство уходит больше времени. Панельные дома строятся быстрее, но имеют плохую шумоизоляцию и не подходят для внутренних перепланировок. Универсальным вариантом являются каркасно-монолитные дома. Они сочетают в себе плюсы и кирпичных, и панельных зданий, а также считаются самыми распространенными среди других типов многоквартирных домов.
Какую отделку будет иметь квартира? Квартира с полной отделкой оснащена всеми необходимыми бытовыми благами и предполагает незамедлительное заселение. Квартира с черновой отделкой характеризуется наличием ровных стен, розеток, выключателей, застекленных окон и пр., однако здесь еще понадобится проводить ремонт. Квартира без отделки представляет собой «бетонную коробку», в которой установлена только входная дверь и окна. За настройку систем коммуникаций и проведение ремонтных работ ответственен уже сам собственник.
Какими дополнительными удобствами будет оснащена новостройка, где и как они будут располагаться (лифт, мусоропроводы, помещение для консьержа, домофоны и пр.)?
Что представляет собой окружающий район? Есть ли поблизости вредные производства, кладбища, потенциально опасные железнодорожные пути и пр.? Как обстоит дело с транспортной ситуацией? Достаточно ли обжита местность (имеются ли больницы, школы, детские сады, торговые центры и пр.)?
Что представляет собой придомовая территория новостройки? Есть ли рядом паркинг, детские и спортивные площадки, озелененные пространства?
Имеет ли девелопер документацию, необходимую для строительства?

Чтобы проверить правдивость ответов риэлтора или застройщика, Покупателю понадобится запросить:

Действующее разрешение на строительство дома, оформленное на имя застройщика.
Документацию на землю. Лучше, чтобы земля находилась не в собственности застройщика, а была им арендована, т.к. контролирующие органы проверяют арендатора и арендованную землю самым тщательным образом. Кроме того, застройщик, имеющий землю в собственности, может не особо торопиться с возведением дома. Необходимо обратить внимание и на графу «назначение земельного участка». Если здесь указывается, что земля отведена под строительство индивидуальной постройки, то на этом месте просто не может быть возведен многоквартирный дом.
Договоры с ресурсоснабжающими организациями. Желательно, чтобы уже на начальном этапе строительства застройщик имел соглашения с энерго-, газо- и водообслуживающими компаниями. Так Покупатель точно сможет быть уверен в том, что он не останется без света, воды, газа и отопления. Также рекомендуется ознакомиться в Интернете с отзывами о самих ресурсоснабжающих организациях и изучить их репутацию.
Проектную документацию на объект (уже возводимый или только планируемый).
Свидетельство о регистрации застройщика как юридического лица.
Свидетельство о регистрации застройщика в налоговой службе.

Понадобится внимательно изучить и сайт застройщика (электронный ресурс имеется у каждой сравнительно крупной компании). Здесь также должна быть представлена основная информация о девелопере и выбранном объекте недвижимости – документация, отчетные и бухгалтерские материалы, схемы планировок, имеющиеся предложения, цены и пр. Дополнительно необходимо изучить отзывы пользователей о строительной компании. Если дома успешно сдаются в эксплуатацию год за годом, и жильцы остаются довольны, значит, Покупатель может доверять девелоперу.

Какие вопросы задавать при покупке недвижимости на вторичном рынке собственнику, продавцу квартиры

Покупатель может заниматься приобретением вторичного жилья либо самостоятельно, либо через посредника в лице риэлтора. Даже если сделка проводится с участием агента, Покупателю все равно рекомендуется напрямую обращаться к Продавцу, общаться с ним, задавать ему вопросы и уточнять все детали. Так приобретатель избавит себя от искаженной информации, неправильной трактовки сведений и возможных проблем.

Вот, какие вопросы необходимо задавать Продавцу.

Кто является собственником отчуждаемого жилья, и зарегистрировано ли право собственности официально – в Росреестре?

Покупатель заинтересован в том, чтобы все основные аспекты сделки с ним обсуждал лично собственник, а не его агент, знакомый, друг или родственник. Представительство допустимо только в том случае, если 3-е лицо имеет на руках нотариально заверенную доверенность от Доверителя (т.е. собственника). Однако даже в этом случае Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы Продавец напрямую обсудил с ним ключевые условия, договоренности и положения.

В идеале Продавец должен числиться единственным собственником квартиры. Чтобы проверить, кто именно выступает собственником жилого помещения, Покупателю необходимо получить самостоятельно или запросить у Продавца свежую выписку из ЕГРН. Выписка должна дополняться и правоустанавливающим документом, на основании которого Продавец ранее получил собственность в свое владение, – это может быть предыдущий договор купли-продажи квартиры, дарственная и пр.

Если правоустанавливающим документом на квартиру выступает решение суда, сделка купли-продажи считается потенциально опасной. Решение суда указывает на то, что вокруг квартиры велись судебные тяжбы, которые могут продолжиться и впоследствии. К «группе риска» относятся и квартиры, которые были переданы в качестве наследства. В любой момент свои права на такую жилплощадь могут заявить вновь объявившиеся наследники, так что к подобным сделкам нужно подходить с большой осторожностью.

Для Покупателя желательно, чтобы среди собственников или прописанных в квартире лиц не было несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан. Их вовлеченность в сделку приводит к тому, что Продавцу приходится обращаться в Органы опеки и попечительства для получения разрешения на проведение отчуждения. Однако ООП далеко не всегда дают на сделку свое согласие. В результате это может обернуться для Покупателя потерей времени и сил (ведь в ООП понадобится предоставить уже составленный предварительный договор купли-продажи, и даже после этого велик риск получить отказ).

Какова история квартиры как минимум за последние 3-5 лет?

Покупателю понадобится узнать, сколько собственников было у жилого помещения в течение последних 3-5 лет. Если недавно у квартиры неожиданно появился новый владелец, или если она слишком часто перепродавалась/менялась/дарилась, то это повод насторожиться. Проверить правдивость слов Продавца можно благодаря выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Ее можно взять в Росреестре самостоятельно или запросить у Продавца.

Желательно, чтобы Продавец числился бессменным собственником квартиры в течение последних 3 лет. Таков общий срок исковой давности по делам, связанным с недвижимостью. Это значит, что риск возможных судебных тяжб с внезапно объявившимися родственниками и другими лицами будет сведен к минимуму.

Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?

Покупателю следует приобретать только такую квартиру, в которой отсутствуют прописанные лица. Если они останутся зарегистрированы в квартире, то даже после смены собственника смогут продолжить ею пользоваться. Необходимо, чтобы Продавец занялся их выпиской еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи.

Намного проблемнее обстоит дело с временно выписанными лицами (заключенными под стражу, находящимися на службе в армии и пр.). Иногда их не удается выписать даже в судебном порядке – ни до, ни после проведения купли-продажи. Квартиру с временно выписанными лицами в принципе не рекомендуется рассматривать как объект приобретения.

Проверить наличие или отсутствие в квартире прописанных/временно выписанных лиц можно, если запросить у Продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги.

Состоял ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры?

Если на момент приобретения квартиры Продавец состоял в браке, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом. Это значит, что Продавец должен будет в обязательном порядке получить от супруга нотариально заверенное согласие на проведение сделки.

Здесь не играет роли, продолжают ли партнеры состоять в законных отношениях, или они уже развелись. Сама квартира также может быть записана только на одного из супругов, однако согласие все равно понадобится получать и предоставлять Покупателю. Без этого документа купля-продажа будет считаться недействительной.

Не наложены ли на квартиру ограничения, обременения или аресты?

Ограничения, обременения и аресты недвижимости либо частично ограничивают собственника в его праве распоряжаться квартирой, либо полностью запрещают ему распоряжаться квартирой.

В частности, жилье арестовывается за долги. Продавец может предложить Покупателю внести авансовый платеж, уверив его, что благодаря авансу все долги будут погашены, а сделка – проведена в стандартном формате. Однако для Покупателя такая договоренность категорически нежелательна, ведь никто не даст ему гарантий, что Продавец не исчезнет с его деньгами.

Иначе обстоит ситуация с ипотечной квартирой, которая находится в залоге у банка (залог считается обременением). Теоретически совершить куплю-продажу такой недвижимости можно, однако для этого понадобится согласовать все нюансы и детали не только с Продавцом, но и с банком. Главный вопрос – даст ли он разрешение на продажу или нет.

Получить информацию об ограничениях, обременениях и арестах квартиры можно из свежей выписки из ЕГРН.

Проводились ли в квартире перепланировки?

Убедиться в наличии или отсутствии перепланировок Покупателю поможет технический паспорт на квартиру. Во время осмотра схему из технического паспорта понадобится сравнить с реальной планировкой жилого помещения. Если где-то будет выявлено несоответствие, потребуется узнать, была ли перепланировка узаконена в Бюро технической инвентаризации. От БТИ также рекомендуется получить официальный письменный ответ о допустимости проведенной перепланировки.

Если Покупатель проигнорирует этот пункт и приобретет квартиру с незаконной перепланировкой, впоследствии его обяжут возвратить жилье в первоначальное состояние. Помимо дорогостоящего ремонта новый собственник также рискует столкнуться со штрафом.

Каково техническое и санитарное состояние квартиры?

При осмотре квартиры внимание следует обращать на технические и санитарные составляющие – состояние стен, полов, унитаза, ванной и пр. Если где-то имеется плесень, трещины и сколы, дыры и подтеки, то от приобретения такого жилья лучше отказаться. Нужно проверить напор воды в кранах, интенсивность смывов, визуально оценить состояние труб.

Также понадобится спросить у Продавца и проверить по техническому паспорту, с использованием каких материалов был возведен дом. Панельные дома – это плохая шумоизоляция, невозможность перепланировок и высокая теплопроводность (быстрое и сильное нагревание летом, быстрое и сильное остывание зимой). Кирпичные и монолитно-каркасные дома более предпочтительны, т.к. они лучше удерживают тепло и прохладу. Дополнительно следует узнать, утеплены ли стены с внутренней и внешней стороны.

Хорошая шумоизоляция особенно важна, если дом располагается вблизи оживленных дорог, трамвайных и железнодорожных путей, промышленных объектов и пр. Чтобы узнать, насколько комфортно находиться в квартире, понадобится добиться тишины – сначала с закрытыми окнами, а затем с открытыми окнами. Чем ощутимее разница, тем сильнее подавляется посторонний шум.

Необходимо оценить и состояние электропроводки. Предпочтительнее всего медная проводка, а также подключение веток проводки к отдельным автоматам Устройства защитного отключения (УЗО). Если же Продавец отвечает, что в квартире установлена алюминиевая проводка или имеется только одно общее УЗО, то это повод задуматься. Такие системы считаются устаревшими, – они выдерживают меньшую нагрузку и могут загореться, если жилец подключит к сети сразу несколько устройств (утюг, электродуховку, кондиционер и пр.).

Также важно узнать, насколько хорошо отапливается жилое помещение в холодные сезоны. Если на улице весна или лето, то уточнить этот вопрос можно у соседей Продавца, – комфортно ли им жить в квартире, не мерзнет ли кто-то из членов семьи.

Дом может быть оснащен не центральным, а индивидуальным отоплением, т.е. собственным котлом. В этом случае у Продавца понадобится запросить документацию, подтверждающую законность установки такого котла. Нужно убедиться, что срок действия котла еще не подошел к концу. Котел также должен проходить регулярное техническое обслуживание. Дополнительно Покупателю потребуется выяснить, кто оплачивает замену старого котла на новый, и как часто это происходит.

Наконец, необходимо уточнить, имеются ли в квартире системы автоматического учета потребленной воды, света, тепла. Счетчики позволят новому собственнику существенно экономить на коммунальных платежах.

Кто выступает соседями Продавца?

Сначала получить ответ на этот вопрос можно у непосредственного собственника. Однако затем Покупателю все же рекомендуется самостоятельно пройтись по этажам или побеседовать с людьми около подъезда. В ходе подобного неформального разговора может выясниться, что жильцы дома – неблагополучные и маргинальные личности, соседство с которыми обернется для Покупателя дискомфортом и проблемами. Также Покупателю может открыться правда о криминальном прошлом квартиры. Или Покупатель узнает, что не все в порядке с оплатой коммунальных услуг и обсуживающими компаниями.

Обратите внимание! И ответы собственника, и свои наблюдения рекомендуется записывать. Позднее Покупатель сможет сверить информацию, полученную при первичном общении с Продавцом и осмотре квартиры, с положениями официальных документов и бумаг.

Начальная проверка квартиры на юридическую чистоту – непростая процедура, требующая от Покупателя прямой заинтересованности, внимательности и правовой подкованности. Даже простые вопросы позволят определить, следует ли рассматривать недвижимость как потенциальный объект приобретения. Однако вопросы не всегда будут универсальными – они составляются, конкретизируются и задаются собственнику в зависимости от условий конкретной купли-продажи. Не знаете, какие именно вопросы следует уточнить у Продавца в Вашем случае? Обратитесь за помощью юриста сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.