Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Объединение двух квартир в одну – согласование

Объединение двух квартир в одну – согласование

Чем больше жилого пространства в квартире, тем лучше, особенно для больших семей. Далеко не всегда даже большой стандартной квартиры достаточно для комфортного проживания всех ее обитателей. И если разъезжаться не хочется или нет возможности, то лучший вариант – это приобрести еще одну квартиру по соседству и просто объединить их друг с другом.

Вертикальное или горизонтальное объединение

Объединение квартир разделяется на два варианта:

Горизонтальное. Это более стандартный способ, при котором две квартиры, находящиеся на одном и том же этаже и расположенные по соседству друг с другом, объединяются в одну. Обычно используется вариант с прорубанием дверного проема в стене, но также возможно объединение и путем формирования отдельного тамбура (зависит от планировки, расположения жилья и многих других факторов).
Вертикальное. Такой тип объединения встречается существенно реже и представляет собой объединение двух квартир в одну, но двухуровневую. Данный способ не пользуется особой популярностью по многим причинам, начиная от того, что это непривычно для большинства людей и заканчивая тем, что не во всех многоквартирных домах есть физическая возможность проделать дыру в перекрытиях, не нарушая общей целостности конструкции.

У двухуровневой квартиры есть и свои преимущества. Например, только тут можно менять расположение санузла на верхнем уровне так, что он будет располагаться над жилым помещением.

Объединение квартир через тамбур

Если выбран вариант с горизонтальным объединением, то проще всего соединить жилье путем формирования отдельного тамбура. Это возможно только тогда, когда две квартиры располагаются в непосредственной близости друг с другом и рядом нет другого жилья, собственникам которого этот тамбур может помешать.

Следует учитывать, что в такой ситуации тамбур будет занимать часть общедомовой площади и потому требуется не только согласование перепланировки, но согласия жильцов дома на такой «захват» территории. Более того, согласие нужно не просто от соседей по площадке, а от большей части обитателей дома. Чаще всего при этом приходится заплатить за дополнительное пространство.

Получить такое согласие можно при помощи общедомового собрания. О нем нужно предупреждать жильцов как минимум за 1 месяц, а лучше – за несколько месяцев. Так как заинтересован в этом собственник самой квартиры/квартир, ему и придется заниматься данным вопросом, лично обходить все квартиры, раздавать уведомления о проведении собрания и так далее.

Как доказывает практика, далеко не всегда получается собрать всех собственников всех квартир. Законодательство предусматривает такую особенность и потому для принятия положительного решения достаточно и двух третей жильцов-владельцев. При этом, нужно получить согласия хотя бы от 51% пришедших на собрание людей.

Чаще всего именно получить согласия не особо сложно, особенно если инициатор собрания возьмет на себя какие-то дополнительные обязанности. Например, по облагораживанию придомовой территории (обустройство клумбы, детской площадки и так далее).

По результатам собрания оформляется специальный протокол, в котором отмечается, до чего именно договорились жильцы. Этот документ нужно будет заверить нотариально. Только после этого он может использоваться в качестве согласия со стороны жильцов дома. Без такого протокола никто не согласует объединение квартир через тамбур.

Объединение квартир через внутренние помещения

Данный вариант не так удобен и прост, как предыдущий, зато он не требует общедомового собрания. Достаточно выполнить небольшую перепланировку и прорубить в стене дверное отверстие. Оно и соединит квартиры точно так же, как стандартные дверные проемы соединяют друг с другом несколько комнат.

Чаще всего квартиры разделяет несущая стена дома. Как следствие, выполнять любые работы с ней строго запрещено без получения предварительного разрешения (согласования проекта).

Преимущество такой схемы в том, что у квартир сохраняются два выхода (если это нужно), не затрагиваются интересы соседей и для того, чтобы перейти из одной квартиры в другую не нужно выходить в тамбур.

Объединение комнат в коммунальной квартире

Зачастую каждая отдельная комната в коммунальной квартире воспринимается как отдельное жилое помещение. При необходимости, можно объединить несколько комнат между собой и получить нечто больше похожее на реальную квартиру, чем просто небольшая комнатка.

Главная проблема в том, что для такой работы требуются согласия соседей-совладельцев. Зато не потребуется собрание жильцов дома, так как тамбур между комнатами в коммунальной квартире не относится к общедомовому имуществу.

Также есть преимущества при такой перепланировке: чаще всего перегородки между подобными комнатами не относятся к несущим. Разрешение на проведение работ все равно потребуется, но получить его будет существенно проще, как выполнить сам ремонт-перепланировку.

Как узаконить объединение?

Объединение двух квартир в одну можно узаконить или согласовать. Первый вариант предполагает узаконивание уже выполненной перепланировки, когда в стене уже самовольно пробит дверной проем. Второй вариант предполагает предварительное согласование всех работ, проекта и всех особенностей и только потом, после получения разрешения, начинается ремонт.

Несмотря на то, что общая процедура согласования или узаконивания мало чем различается, всегда удобнее и проще согласовать то, что еще не сделано, а не узаконить самовольные действия. Во втором случае очень часто выдается отказ и предписание «вернуть все как было». И далеко не всегда этот отказ можно оспорить в суде, особенно когда работы выполнялись с нарушениями.

Если дверной проем будут прорубать не специалисты, без четкого плана и понимания того, что они делают, может пострадать общая целостность всего многоквартирного дома. Это грозит полным или частичным обрушением строения. Именно поэтому при согласовании работ по объединению квартир очень много внимания уделяется тому, как именно будет производиться связь между помещениями, какие усиления требуются для дверной коробки и так далее.

Порядок действий

Инструкция по согласованию или узакониванию перепланировки по объединению двух квартир:

Заказать проект перепланировки. В некоторых случаях, если планируются не особенно сложные работы, проект может подготовить сам владелец квартиры (такой документ чаще называют эскизом). В данном же случае, так как проблема касается прорубания проемов в несущих стенах или перекрытиях, требуется полноценный проект, выполненный специалистами. Исключение: объединение через тамбур. Тут тоже требуется получение разрешения, но вопрос с проектом остается открытым. Иногда может хватить и собственноручно выполненного собственником помещений эскиза.

В проекте указывается огромное количество информации, о которой неспециалист может даже не догадываться. Как следствие, контролирующие органы с большей вероятностью одобрят грамотно выполненный проект, чем самодельный эскиз. Зато последний обойдется существенно дешевле – придется потратить только свое время и нервы, но не деньги.

Собрать остальные документы (детальнее см.ниже).
Обратиться в любое отделение МФЦ.
Предоставить все документы и заполнить заявление.
Получить решение контролирующих органов. Если оно положительное, можно начинать ремонт. Следует учитывать, что в решении будет указан срок, в течение которого заявитель обязан закончить ремонт/перепланировку и собрать комиссию для составления акта приемки выполненных работ.

Если проводится процедура узаконивания уже выполненной работы и получено разрешение, то на этом этапе все практически и заканчивается. Останется только внести соответствующие изменения в техпаспорт.

После окончания работ – пройти проверку комиссии. В нее входит представитель контролирующих органов, представители компаний, которые составляли проект и выполняли работу по перепланировке, а также непосредственно собственник жилья. В некоторых случаях к данном перечню добавляется представитель управляющей компании. Комиссия проверяет, насколько выполненная работа соответствует проекту. Если нарушений нет – подписывается акт.
Если все сделано правильно, после подписания акта можно вносить изменения в техпаспорт. Как только это будет сделано, технически квартиры будут объединены в одну. Следует учитывать тот факт, что формально они все равно останутся отдельными жилыми помещениями, просто соединенными друг с другом дополнительным дверным проемом. Как следствие, квитанции на оплату будут приходить на обе квартиры.

Существует ошибочное мнение, что если «отрезать» коммуникации в одной квартире и, вместо этого, подвести туда коммуникации из другой, то можно сэкономить на коммунальных платежах. На самом деле это не так, ведь общая площадь помещений останется неизменной, как и объем потребления услуг. Таким образом, если платежи и будут отличаться, то крайне незначительно.

Документы

Для согласования/узаконивания перепланировки с объединением двух квартир в одну потребуются следующие документы:

Паспорт собственника квартир.
Согласия совладельцев квартир на проведение перепланировки-объединения.
Протокол собрания жильцов дома (актуально только при условии объединения посредством тамбура).
Заявление на перепланировку-объединение.
Техпаспорты на обе квартиры.
Проект перепланировки.
Правоустанавливающие документы на обе квартиры.
Выписка из ЕГРН.
Доверенность на представителя и его же паспорт (если требуется).

Расходы

При согласовании/узаконивании перепланировки, помимо самой работы, которая тоже может обойтись в солидную сумму, могут возникнуть следующие расходы:

Подготовка проекта перепланировки. Минимальная стоимость – 10 тысяч рублей, однако на практике, для того, чтобы объединить два жилья придется отдать от 30 тысяч рублей до 150 тысяч рублей. Многое зависит от того, как именно будет происходить объединение, какие работы будут запланированы кроме него и так далее.
Свежая выписка из ЕГРН на каждую квартиру: 300 рублей.
Заверение протокола собрания жильцов: от 1 тысячи рублей.
Согласия совладельцев квартир: от 1 тысячи рублей.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
Внесение изменений в техпаспорт (объединение двух техпаспортов в один): от 5 тысяч рублей.

Сроки

Согласование/узаконивание перепланировки-объединения квартир – это достаточно длительная процедура. На нее может уйти порядка 3-4 месяцев из которых около 2 недель или более будут готовить проект и еще около 45 дней уйдет непосредственно на согласование всех запланированных работ. Кроме того, на оформление выписки из ЕГРН придется потратить около 3 дней, а объединение техпаспортов займет еще порядка 1-2 недель.

Решение проблемы в суде

Далеко не всегда запланированные работы можно согласовать в общем порядке. В некоторых случаях придется решать проблему в суде. Особенно это актуально при узаконивании. Следует учитывать, что во многих случаях обращение в суд ничего не дает.

Актуально это при условии, что в проекте предусмотрены работы, которые нельзя выполнять исходя из требований законодательства. Впрочем, никто не мешает попробовать. Если грамотно обосновать все, что планируется сделать, есть некоторая вероятность, что разрешение будет дано. В этом деле очень сильно поможет опытный юрист.

Порядок действий

Инструкция по обращению в суд:

Обратиться в МФЦ и попробовать решить проблему в общем порядке как это описано выше. Это важный этап, даже если заранее понятно, что в согласовании будет отказано. Благодаря такому обращению собственник жилья покажет суду, что он пытался решить проблему в досудебном порядке.
Получить в МФЦ отказ в согласовании. Это очень важный документ для суда, являющийся причиной обращения. В отказе должно фигурировать основание, проставлена подпись и печать.
Собрать документы для суда. Они практически ничем не отличаются от документов для согласования/узаконивания, потому особо напрягаться не придется.
Составить исковое заявление. Лучше всего просить об этом опытного юриста.
Направить заявление и документы в суд.
Оплатить госпошлину.
Дождаться заседания и присутствовать на нем.
Получить решение суда.
Если решение устраивает заявителя, нужно будет подождать, пока оно вступит в силу и повторно обращаться в МФЦ. Если решение отрицательное, можно подавать на апелляцию.

Документы

Помимо всех перечисленных документов, требуемых для обращения в МФЦ, при подаче искового заявления в суд, кроме него потребуются еще и такие бумаги:

Отказ, полученный в МФЦ.
Квитанция об оплате госпошлины.

Если планируется привлекать представителя для обращения в суд, то потребуется соответствующим образом оформленная на него доверенность. В том случае, если представителем будет то же лицо, которое ранее занималось подачей документов в МФЦ, есть смысл в одной доверенности заранее предусмотреть возможность действовать от лица доверителя как в МФЦ, так и в суде.

Расходы

Единственной дополнительной статьей расходов при обращении в суд будет госпошлина. Ее размер составляет 300 рублей. Следует учитывать тот факт, что, если потребуется оформлять доверенность, стоить она также будет от 2 тысяч рублей и выше.

Сроки

В среднем, процедура согласования/узаконивания объединения двух квартир при обращении в суд растягивает на 3 дополнительных месяца. Из них около 2-х месяцев будут изучать материалы дела и еще 1 месяц придется ждать, пока решение суда вступит в силу.

Проблемы при незаконном объединении квартир

Незаконное объединение двух квартир имеет массу недостатков. Самое простое: не получится объединить счета этих помещений в один. Каждая из квартир продолжит считаться отдельной. Кроме того, такое жилье не примет в обеспечение ни один банк, так как планировка не соответствует техпаспорту.

Дальше – только хуже. Собственнику помещений назначат штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Причем раз перепланировка касается сразу двух квартир, штрафов тоже может быть два. Помимо этого, владельцу выдадут предписание, по которому жилье нужно будет привести в соответствие с техпаспортов. Проще говоря, заделать проем между квартирами, снести тамбур и так далее.

Если заплатить штраф, но проигнорировать предписание, в конечном итоге жилье (обе квартиры) будут арестованы и проданы на торгах.

Объединение лицевых счетов двух квартир

Если все сделано по правилам и, согласно техпаспорту, теперь вместо двух квартир существует одна, можно пробовать объединить счета. Для этого, нужно:

Собрать документы, подтверждающие факт объединения квартир. Обычно бывает достаточно одного техпаспорта, однако лучше также подготовить разрешение на проведение работ, акт приемки и проект перепланировки.
С документами обратиться в УК (управляющую компанию) и написать заявление на объединение счетов. Заявления такого плана составляются обычно в свободной форме, но у УК могут быть свои бланки и образцы.
Передать заполненное заявление и документы менеджеру.
Дождаться рассмотрения заявки. Обычно на это уходит от 2-3 дней и до пары недель, все зависит от того, насколько активно работает УК.
Получить подтверждение объединения счетов. Отказать в такой ситуации без веских причин не могут. Если отказ все же последовал, обязательно нужно уточнить, что именно не нравится УК и устранить недостатки. Возможно им нужны будут дополнительные документы или еще что-то.

Объединение двух или более квартир в одну – процедура сложная и долгая. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных проблемах, с которыми приходится столкнутся большинству владельцев. Также квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента в МФЦ и суде.