Главная » Жилищные споры » Оценка доли в квартире

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Оценивание доли может быть проведено либо на этапе подготовке к подаче иска, либо во время непосредственного судебного процесса.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
разделение имущества между супругами или наследниками;
страхование собственности;
оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

Площадь.
Этажность.
Количество комнат.
Наличие ремонта.
Месторасположение.
Тип дома и год его возведения.
Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Тип	Описание, выгода для покупателя
Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).	Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев. Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.
Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).	Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье. Например, идеальным вариантом для продажи считается: ½ доля в 2-комнатной квартире; 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.
Большой метраж квартиры (до +30% к цене).	Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем. Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.
Только 1 содольщик (до +20% к цене).	Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».
Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.	Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.
Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).	Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Тип	Описание, ущерб для покупателя
Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).	Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства. Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.
Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).	Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.
Дороговизна исходного жилья или самой доли.	Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет. Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение. В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.
Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).	Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди. Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.
Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).	Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.
Неравное соотношение долей.	Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей). Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.

Оценка стоимости доли в квартире – сложная и трудоемкая процедура. При самостоятельном ведении процесса человек может допустить неточности и огрехи, которые обернутся для него либо отсутствием заинтересованных покупателей, либо потерей средств и невыгодностью сделки. Не знаете, как провести оценку своей доли недвижимости? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.