Главная » Опека и усыновление » Оценка квартиры для органов опеки

Оценка квартиры для органов опеки

Если вы продаете свою собственную квартиру, то оценивать ее, а тем более, предоставлять данные оценки в отдел опеки и попечительства, не требуется. Совсем другое дело, если вы продаете или покупаете жилое помещение, собственником или совладельцем которого является любой недееспособный гражданин. В этом случае органы опеки и попечительства вправе потребовать у вас проведение оценки квартиры или дома.

Зачем органам опеки нужна оценка квартиры

В соответствии со ст. 31 ГК РФ, органы опеки и попечительства обязаны защищать права недееспособных (в том числе и несовершеннолетних) граждан Российской Федерации. Почему именно эти категории граждан? Потому что несовершеннолетние дети, а также лишенные дееспособности взрослые лица не в состоянии защитить свои права самостоятельно.

Да, у них есть опекуны, которые в повседневной жизни призваны выступать от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан, но в ряде случаев органы опеки и попечительства обязаны контролировать исполнение этих обязанностей замещающими родителями. Одним из таких ситуаций является продажа жилого помещения, принадлежащего подопечному. При заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, собственником которого является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, понадобится разрешение ООП на проведение сделки.

В том случае, если необходимое разрешение не будет получено, но сделка все-таки будет проведена, впоследствии она, скорей всего, будет признана недействительной и, соответственно, расторгнута. В этом случае объект продажи будет возвращен собственнику.

Но в этом правиле есть и исключения: если сделка купли-продажи жилого помещения, совершенная без разрешения ООП никоим образом не нарушила права недееспособного собственника, она, скорей всего, расторгнута не будет.

Нередки случаи, когда опекун решает продать жилое помещение, принадлежащее его подопечному. Причины такого поступка могут быть различными. К примеру, воспитатель намерен добавить денег и приобрести более комфортабельное жилье, или поменять квартиру на равноценную, но в другом районе. В этом случае органы опеки и попечительства вряд ли будут возражать против совершения сделки.

Но иногда опекун, взамен реализуемой, хочет купить квартиру меньшей площади, либо с худшими жилищными условиями. В таком случае причина реализации жилого помещения должна быть достаточно серьезной. К примеру, подопечному требуется дорогостоящее лечение, а другого варианта, кроме как поменять его жилье на менее комфортабельное с целью использования разницы в стоимости жилого помещения на лечение, нет.

Итак, цель оценки продаваемого жилья – сравнение стоимости реализуемого и приобретаемого жилых помещений. Это сравнение необходимо в случаях, когда участниками сделки являются подопечные (недееспособные либо несовершеннолетние) инициатора продажи квартиры или дома. У опекуна есть несколько вариантов развития событий:

Если сравнение покажет, что продаваемое жилое помещение значительно дороже приобретаемого, разницу в стоимости квартир опекун обязан будет перечислить на сберегательный счет владельца реализованной квартиры. Конечно, если эти деньги не были предназначены, к примеру, на лечение подопечного.
В тех случаях, когда выясняется, что сделка купли-продажи крайне невыгодна для собственника жилого помещения, приобретаемое жилье значительно уступает продаваемому по всем показателям, при этом опекун не намерен перечислить разницу в стоимости жилья на счет подопечного, ООП вряд ли даст разрешение на сделку. Исключение — появились форс-мажорные обстоятельства, требующие немедленного вложения крупных денежных средств.

Пример

Лидия Новикова несколько лет опекала несовершеннолетнюю Надю Матвееву. От родителей Наде досталась хорошая трехкомнатная квартира в центре города стоимостью более десяти миллионов рублей. Лидия решила прожать квартиру девочки и взамен передать ей в собственность половину своего загородного дома, в котором женщина и проживала вместе с подопечной.

Причина продажи – квартира требовала все больших денежных вложений, там требовался дорогостоящий ремонт, жилое помещение постепенно ветшало и теряло в цене. Лидия обратилась за разрешением на продажу квартиры в отдел опеки и попечительства. Однако, сотрудник ООП не дал разрешение, мотивируя это тем, что половина дома не может быть лучше, чем целая квартира, то есть, согласно его мнению, девочка значительно теряла в стоимости собственной недвижимости.

Новикова обратилась в специализированный орган, занимающийся оценкой недвижимости с ходатайством об оценке квартиры, принадлежащей ее подопечной и ее загородного дома. Оценочная комиссия дала заключение, что стоимость половины загородного дома заявительницы значительно превосходит рыночную стоимость принадлежащей девочки квартиры. Другими словами, оценочный отчет подтвердил, что материальное положение девочки никоим образом не будет ухудшено. ООП дал разрешение на проведение сделки.

Оценка квартиры для ООП

Как говорилось выше, органы опеки и попечительства обязаны защищать имущественные права несовершеннолетних детей и недееспособных взрослых граждан, то есть тех лиц, которые не в состоянии их защитить самостоятельно.

В случае с продажей жилого помещения, принадлежащего подопечному, необходимо получение разрешения на реализацию объекта собственности в органах опеки и попечительства. Всегда ли для продажи жилья подопечных необходим оценочный отчет? Если денежные средства, вырученные от продажи квартиры подопечного, предназначены для покупки новой квартиры, либо опекун намерен перечислить их на счет опекаемого, сотрудник ООП такой отчет запрашивать не будет. Во всех остальных случаях, скорей всего, оценку продаваемой квартиры необходимо будет провести.

Алгоритм действий

Вся процедура оценки недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему либо недееспособному гражданину, оговорена в Федеральном Законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 года. Согласно этому Закону, порядок действий при оценке жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, следующий:

Выбор организации, которая должна будет провести оценку.
Заключение договора на проведение процедуры.предоставление всех необходимых документов.
Посещение сотрудниками оценочной организации жилого помещения.
Оформление оценочного отчета.

Оценка жилого помещения происходит по состоянию цен на рынке недвижимости на день обращения в оценочную организацию. Оценочный отчет действителен в течение полугода со дня обращения с заявлением о проведении процедуры.

Важно: когда несовершеннолетний гражданин РФ передается на усыновление или под опеку, проведение оценки принадлежащей ему недвижимости не требуется.

Выбор организации

Оценка жилого помещения для органов опеки проводится только в специализированных организациях. При этом, документ об инвентаризационной или кадастровой стоимости квартиры или дома не подойдет, необходимо проведение именно рыночной оценки объекта недвижимости.

Обязательное условие при обращении в оценочную организацию – наличие у нее лицензии на этот вид работ. Также необходимо проверить – находится ли данное учреждение в едином реестре оценщиков. Если оба этих условия при подборе оценочной организации не будет выполнено, органы опеки, скорей всего, откажут в принятии оценочного отчета. Вместе с тем, сотрудники ООП не вправе навязывать опекунам какую-либо определенную компанию.

Заключение договора

Оценочная компания приступает к работе по ходатайству опекуна. После того, как он обратится в учреждение с заявлением о проведении оценки, между заявителем и организацией заключается контракт на выполнение работ по оценке объекта недвижимости. В договоре должны быть указаны следующие сведения:

Название документа.
Место и дата его заключения.
Реквизиты организации, которая будет проводить оценку.
Информация о заявителе.
Сведения об объекте оценки.
Требование о том, что заявитель должен предоставить сотрудникам организации возможность осмотра помещения.
Права и обязанности подписантов.
Стоимость работ.
Сроки, в течение которых работа по оценке жилого помещения должна быть выполнена.
Какими методами планируется проведение оценочных мероприятий.
Подписи сторон.

Чаще всего оценочные компании запрашивают полную предоплату за выполнение работ.

Документы

Заявитель должен доказать компании, что он имеет законные основания для заказа работ по оценке жилого помещения. Для этого он должен представить компании-оценщику ряд документов:

паспорт гражданина РФ;
любой правоустанавливающий документ;
выписку из ЕГРН;
кадастровый, технический и поэтажный , планы жилого помещения;
документ о рождении несовершеннолетнего либо паспорт недееспособного гражданина;
документ, который подтверждает полномочия заявителя, это могут быть: паспорт родителя, удостоверение опекуна, удостоверение замещающего (приемного) родителя.

Посещение жилого помещения

Бывают случаи, когда сотрудники оценочного учреждения еще на стадии подписания контракта предлагают произвести оценку без посещения объекта недвижимости. Посещение жилого помещения является обязательным условием для проведения оценки, поэтому необходимо либо настоять на посещении квартиры, либо обратиться в другую компанию.

Заявитель не вправе не допускать сотрудника компании в жилое помещение. Практикуется два варианта посещения жилого помещения:

Стороны договариваются, в какое время будет происходить осмотр квартиры, к назначенному времени приходят опекун и оценщик, осмотр жилого помещения происходит в присутствии замещающего родителя.
Заявитель передает специалистам оценочной организации ключи от жилого помещения, который, в удобное для него время посещает и осматривает квартиру. Такой вариант практикуется, если в жилом помещении нет ценных вещей, либо оценщик имеет репутацию кристально честного сотрудника.

Нет необходимости перед осмотром каким-либо способом готовить жилое помещение. Даже дорогой ремонт мало повлияет на оценочную стоимость жилья: в первую очередь специалист обратит внимание на район, в котором расположена квартира, наличие или отсутствие инфраструктуры, год постройки дома, материал, из которого дом построен, транспортную доступность в районе расположения объекта недвижимости.

Оформление отчета

Документ оформляется на бумажном либо электронном носителе. Важное требование к составлению отчета – он не должен иметь двоякого толкования.

В оценочном отчете должны присутствовать следующие сведения:

порядковый номер документа и дата его составления;
информация о том, что он предназначен для отдела опеки и попечительства;
сведения о причинах запроса;
информация об организации, которая проводит оценку, а также сведения о сотруднике, который ее произвел;
сведения о том, что компания имеет статус независимой;
цель оценки;
описание жилого помещения;
стандарты, по которым проводились работы;
последовательность их проведения;
дата проведения оценки и подпись сотрудника, ее проводившего;
перечень представленных заявителем документов.

Стоимость оценки

Стоимость проведения оценочных работ законодательством никак не озвучена, поэтому она может различаться в зависимости от региона, срочности проведения, репутации компании, места ее проведения. К примеру, срочность заказа обычно повышает стоимость оценки в два раза.

В Москве или Московской области оценка жилого помещения для опеки будет стоить от 3 000 до 4 500 рублей. Оценка доли квартиры обойдется заказчику дороже, за нее необходимо будет заплатить от 4 500 до 5 500 рублей.

Получение разрешения

Предварительное разрешение на продажу объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, выдается в письменном виде. Документ должен быть выдан не позднее, чем через 15 дней после подачи опекуном заявления о разрешении на продажу квартиры. Отказ в выдаче разрешения должен быть выдан опекуну также в течение пятнадцати дней, при этом он должен быть мотивирован. Отказать в продаже квартиры подопечного без его мотивации органы опеки и попечительства не вправе.

И разрешение, и отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры может быть оспорен в судебном порядке, причем не только опекуном или замещающим родителем, но и любым заинтересованным лицом, а также прокурором.

Часто жилое помещение, которое замещающий родитель решил продать, является у несовершеннолетнего ребенка единственным. В таких случаях органы опеки и попечительства очень неохотно дают согласие на реализацию квартиры или дома, особенно если опекун после продажи детского жилья намерен положить деньги от реализации квартиры на счет малыша.

Но если опекун намерен при этом выделить ребенку долю в другом жилом помещении, то есть, несовершеннолетний не остается без жилья, органы опеки и попечительства охотнее идут навстречу замещающему родителю. Аналогичного порядка придерживаются сотрудники ООП и при продаже жилья взрослых недееспособных подопечных.

Важно: если отчуждение жилого помещения необходимо для оплаты дорогостоящего лечения подопечного, либо в других исключительных ситуациях, то есть, интересы подопечных требуют отступления от общепринятых правил, органы опеки и попечительства пойдут навстречу заявителю и выдадут разрешение на продажу объекта недвижимости подопечного и без предоставления ему другого жилья.

Бывают ситуации, когда у опекунов и представителей органов опеки и попечительства возникают разногласия относительно выдачи разрешения на проведение сделки купли-продажи или целесообразности оценки квартиры подопечного. Также часто возникают споры по поводу выбора оценочной организации. Нередко сотрудники ООП сомневаются в заявленной стоимости квартиры либо в содержании оценочного отчета, но претензии при этом предъявляют опекунам.

Если вы столкнулись с подобными ситуациями, либо вы уверены, что органы опеки и попечительства неправомерно отказывают вам в выдаче разрешения на продажу жилья вашего подопечного, вы можете обратиться за помощью к специалистам нашего сайта. Вы можете позвонить нашему сотруднику по указанным телефонам, либо получить бесплатную консультацию онлайн, описав вашу проблему дежурному юристу в специальном поле.