Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя

Далеко не всегда стандартная планировка жилого помещения (квартиры) устраивает собственника. Как следствие возникает необходимость произвести перепланировку. И вот тут есть свои нюансы. Мало того, что практически любая перепланировка должна быть согласовано, так еще и далеко не все изменения можно узаконить. Рассмотрим данную проблему подробнее в этой статье.

Что можно?

Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

Перемещение сантехники.
Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
Заделка дверного проема.
Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
Замена газовых плит на электрические.
Формирование балконов и лоджий.
Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

Во многих регионах действуют свои правила относительно согласования перепланировки. Так, например, в одном населенном пункте узаконить уменьшение жилой площади при перепланировке квартиры можно будет с легкостью, а в другом даже размещение кондиционера потребует отдельного разрешения.

Как доказывает практика, учесть абсолютно все особенности, правила, разрешения и ограничения, не являясь специалистом практически невозможно. Именно поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.

Что запрещено?

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Подобных ограничений очень много. Перечислены далеко не все. Чтобы не получить отказ от согласования перепланировки, рекомендуется обращаться за составлением проекта перепланировки в специализированную компанию.

Согласовать или узаконить

По правилам, прежде чем приступать к перепланировке собственник квартиры обязан согласовать все запланированные работы. Однако далеко не все об этом знают или, что вернее, не все согласны тратить на это время. В последних случаях приходится узаконивать уже проведенный ремонт после окончания работ. Как доказывает практика, узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать.

Согласование или узаконивание можно проводить в МФЦ (Моих документах). Формально, можно обращаться и в местную администрацию, однако намного проще и удобнее прийти в любое отделение МФЦ и решить все вопросы там, чем выискивать ответственных специалистов в администрации.

Порядок действий

Для согласования или узаконивания перепланировки нужно следовать данной инструкции:

Подготовить проект перепланировки. Как уже было сказано выше, лучше всего это делать при помощи специализированных компаний, имеющих все необходимые разрешения и лицензии. Формально, некоторые типы работ не требуют оформленного по всем правилам проекта и его может подготовить сам собственник жилья. Но на практике заявления с полноценным проектом рассматривают быстрее и вероятность отказа у них существенно меньше.
Собрать документы. Перечень не очень обширный, подробнее о нем см.ниже.
Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы). Так как подходит действительно любое структурное подразделение, вне зависимости от его территориального расположения, лучше всего выбирать то, где меньше всего очередей и то, куда проще всего добраться. Совет: подавать заявление лучше всего посреди рабочей недели, так как именно в этом время посетителей в МФЦ меньше всего.
Составить заявление на согласование или узаконивание перепланировки.
Передать специалисту заявление и все остальные документы, включая сюда и проект перепланировки.
Дождаться решения.
Если это согласование и получено положительное решение, то в нем будет указан срок, в течение которого нужно успеть провести все работы. После того как все будет сделано, работу примет специальная комиссия и она же составит соответствующий акт.
После получения всех разрешений, можно обращаться в Росреестр и переоформлять техпаспорт (вносить в него изменения в соответствии с выполненными работами и согласованной/узаконенной перепланировкой).

Документы

Для обращения в МФЦ потребуются следующие документы:

Паспорта заявителя и всех совладельцев. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний в возрасте до 14 лет), можно предоставить свидетельство о рождении.
Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. В зависимости от региона это может быть общее согласие от всех совладельцев или отдельные согласия от каждого из них. За несовершеннолетних лиц в возрасте до 14 лет согласия подписывают их родители/опекуны. Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 лет подписывают согласия самостоятельно, но только в присутствии и с разрешения родителей/опекунов. Согласия такого плана заверяются нотариально.
Проект перепланировки. Если заявитель все же решил сделать проект самостоятельно, он должен предоставить свой вариант (такой вариант принято называть не проектом, а эскизом). В проект/эскиз обязательно входит вся информация по запланированным работам. Причем с детализацией.

Пример: Если планируется возвести дополнительную перегородку, то помимо того, что она должна быть отмечена на общем плане, требуется отдельный лист проекта, в котором детально расписывается структура и материалы новой перегородки и, как минимум, еще один лист, в котором приводится расчет давления на перекрытия новой перегородки. Учитывая такие сложности, почти всегда собственники заказывают проект у специалистов.

Доверенность на представителя. Актуально только в том случае, если заявитель планирует решать все проблемы через свое доверенное лицо. Следует учитывать, что одновременно с доверенностью нужно будет предоставлять и паспорт представителя. Доверенность заверяется нотариально. Рекомендуется предусмотреть в этом документе возможность доверенного лица представлять интересы доверителя не только в МФЦ (Моих документах) при подаче заявления, но и при возможном обращении в суд. Последнее особенно актуально при узаконивании, а не согласовании перепланировки.
Техпаспорт на квартиру.
Выписка из ЕГРН или свидетельство на право собственности. Даже если есть готовая выписка или свидетельство, всегда лучше заказать максимально «свежую» выписку из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы на квартиры. Подразумеваются любые бумаги, на основании которых заявитель и все остальные собственники получили недвижимость. Чаще всего это договор купли-продажи, но также это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее.

Очень редко могут требоваться и дополнительные документы. Следует учитывать тот факт, что разрешения от контролирующих структур (например, Пожзащиты) специалист МФЦ будет запрашивать самостоятельно. Формально, собственник имеет право подготовить и эти бумаги, но на практике, намного проще и удобнее сгрузить эту работу на представителя МФЦ.

Расходы

Несмотря на тот факт, что само согласование или узаконивание перепланировки производится бесплатно, при подготовке документации возникнут следующие расходы:

Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей.
Оформление доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Указанные цены очень сильно зависят от региона проживания. Так, например, в Москве цены будут существенно выше, а в отдаленном небольшом населенном пункте – немного ниже указанных. Рекомендуется самостоятельно уточнять расценки, актуальные для региона проживания заявителя.

Помимо всего перечисленного нужно учитывать еще и расходы непосредственно на саму перепланировку, а также возможные затраты при обращении в суд. Если стоимость работы по перепланировке невозможно прогнозировать (индивидуальна в каждом отдельном случае), то при обращении в суд придется заплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Сроки

Примерные временные затраты на согласование перепланировки:

Подготовка проекта перепланировки: от 1-2 недель. Чаще всего около 1-2 месяцев (зависит от сложности перепланировки).
Получение новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
Ожидание ответа от МФЦ: до 45 дней.
Переоформление техпаспорта: от 3-5 дней.

Непосредственно на саму работу обычно отводят от нескольких месяцев и до 1 года. Кроме того, следует учитывать тот факт, что, если заявитель решил обратиться в суд, срок автоматически растянется примерно на 3 месяца или больше.

Обращение в суд

Если после обращения в МФЦ заявитель получил отказ, он может попробовать решить проблему через суд. Это достаточно сложная задача и, чаще всего, без помощи опытного юриста справиться с ней невозможно. Придется доказывать, что внесенные изменения в планировку квартиры не угрожают структурной целостности дома и не затрагивают интересы соседей.

При обращении в суд нужно будет предоставить отказ, полученный в МФЦ. Как правило, на нем четко описано, что стало причиной отказа. Если это возможно, вместо обращения в суд лучше исправить ошибку и еще раз подать заявление в МФЦ.

Возможные проблемы незаконной перепланировки

При наличии незаконной (несогласованной) перепланировки на собственника жилья будет наложен штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Одновременно с ним владелец получит предписание привести помещения в соответствие с техпаспортом. Даже на этом этапе еще можно решить проблему через суд (узаконить). В результате будет получен новый техпаспорт, который будет соответствовать новой перепланировке и, формально, предписание будет исполнено.

Если проигнорировать предписание, то, в конечном итоге, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Это крайне невыгодно для владельца квартиры.

Согласование или узаконивание перепланировки – задача дорогая, длительная и сложная. Однако это все равно лучше, чем терять квартиру из-за такого нарушения. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при обращении в МФЦ, так и в суде.