Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка квартиры в панельном доме

Перепланировка квартиры в панельном доме

Значительная часть населения России проживает в многоквартирных панельных домах, стандартная планировка которых оставляет желать лучшего. Из-за этого очень многие собственники проводят перепланировку помещений, обустраивая квартиру более комфортным, с их точки зрения, образом. Однако такие действия нужно сначала согласовывать или, в крайнем случае, узаконивать после завершения всех работ. Как это сделать – читайте в этой статье.

Запрещена или разрешена перепланировка?

Самовольная перепланировка запрещена при любых условиях. Серьезные изменения, вносимые в планировку квартиры обязательно нужно предварительно согласовывать. Однако далеко не все собственники идут на это, ведь согласование – сложная и длительная процедура.

Тем не менее уже после завершения всех ремонтных работ все равно обычно возникает необходимость узаконить то, что было сделано. Как доказывает практика, узаконивать перепланировку существенно сложнее, чем согласовывать ее до начала работы.

Что можно?

Далеко не все, что собственник хотел бы сделать со своим жильем можно делать с точки зрения законодательства. Часть изменений можно согласовать (или узаконить в дальнейшем), однако многие элементы просто запрещены. В некоторых случаях, даже те изменения, которые запрещены, можно попробовать узаконить через суд, однако рассчитывать на гарантированно положительное решение не стоит.

Скорее всего суд, как и контролирующие органы, выдаст постановление о том, что собственник должен привести жилье в соответствие с техпаспортом (вернуть предыдущую планировку), а не разрешит оставить все как есть. Во многих случаях решить подобную проблему без помощи опытного юриста просто невозможно.

Что можно и нельзя узаконить:

Можно переносить батареи в пределах одной комнаты, но нельзя выносить их на балкон.
Можно менять конфигурацию вентиляционного шкафа (при условии, что его функциональность не изменится), но нельзя его полностью демонтировать.
Можно изменять площадь ванной комнаты и туалета (включая их объединение или разделение), но нельзя переносить такие помещения в другое место.
Можно объединить две комнаты в одну или разделить одну комнату на две, но нельзя объединять комнату и балкон.
Можно объединить комнату и кухню, но только в том случае, если в квартиру не подведен газ.
Можно сносить обычные стены-перегородки, но ни в коем случае нельзя трогать несущие стены.
Если планируется разделять/объединять комнаты, нужно озаботиться тем, чтобы в каждой из комнат остался источник естественного освещения (окно). Запрещается формировать помещения, в которых не будет окон.

Подобных особенностей очень много и серьезное влияние имеет регион нахождения имущества. Так, например, в некоторых регионах даже кондиционер повесить без специального разрешения нельзя. Именно поэтому и рекомендуют сначала подготовить проект перепланировки, согласовать его и только после этого приступать к ремонтным работам.

Как узаконить?

Перепланировка в 9-ти этажном или другом аналогичном панельном доме возможна по предварительному согласованию. Если же человек сначала сделал все, что задумал и только после этого озаботился согласованием (или просто приобрел квартиру, которая не соответствует техпаспорту), ему придется заниматься узакониванием.

Это можно сделать в специальных структурах при местной администрации населенного пункта. Проблема в том, что называются такие организации по-разному и располагаются не очень удобно. Как следствие, намного проще и удобнее обращаться в МФЦ (Мои документы).

Порядок действий

Инструкция для узаконивания перепланировка:

Заказать проект перепланировки. Это самый важный этап, несмотря на то, что сам ремонт (перепланировка) уже выполнена. В теории, если внесенные изменения были не слишком серьезными и значительным, подготовить проект можно и самостоятельно, но во всех без исключения случаях намного лучше, если готовить перепланировку будут специалисты.
Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
С документами обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы). Территориальная принадлежность тут не важна, потому лучше выбирать то отделение, где меньше посетителей и очередей.
Составить заявление на узаконивание выполненной перепланировки.
Передать специалисту заявление вместе со всеми документами.
Дождаться решения.
Если решение положительное, можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. Если отрицательное – можно пробовать решить проблему через суд.

Документы

Для узаконивания перепланировки потребуется готовить следующий пакет документов:

Проект перепланировки.
Паспорт заявителя.
Паспорта всех совладельцев квартиры или свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
Согласия всех совладельцев на выполнение перепланировки.
Выписка из ЕГРН.
Техпаспорт на квартиру.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор дарения, купли-продажи и так далее).
Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

Расходы

Решение о согласовании перепланировки выдается бесплатно, однако при сборе документов возникнут следующие затраты:

Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей (в среднем 20-30 тысяч рублей).
Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей.
Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Сроки

Примерные сроки узаконивания перепланировки:

Подготовка проекта перепланировки: от 2 недель. В среднем – 1 месяц.
Подготовка документов: до 1 недели.
Ожидание решения: до 45 дней.
Получение решения: до 3-х дней.
Переоформление техпаспорта: до 2 недель.

Многое зависит от региона проживания, загруженности специалистов, активности заявителя и других факторов. В среднем процедура узаконивания занимает от 2 до 3 месяцев.

Что делать в случае отказа

В отличие от предварительного согласования будущей перепланировки, при котором можно внести изменения в проект и, как следствие, привести жилье в полное соответствие с требованиями законодательства, узаконивание предполагает получение разрешения на то, что уже сделано. При этом, большая часть «популярных» изменений в квартире узаконить практически невозможно.

В результате после обращения в МФЦ (Мои документы), клиент получает отказ от узаконивания. Это значит, что у него начнут возникать проблемы из-за незаконной перепланировки. В такой ситуации есть только два выхода:

Провести очередной ремонт и привести квартиру в соответствие с тем, что сказано в техпаспорте.
Попробовать добиться своего, обратившись в суд.

Первый вариант мало кого устроит по той простой причине, что перепланировка изначально задумывалась не для того, чтобы все разрушить сразу после окончания работ. Однако нередко именно так и приходиться поступать. Второй вариант более интересен, но требует серьезных усилий, может растянуться на 4-6 месяцев и требует грамотной юридической поддержки.

Проблемы с неузаконенной перепланировкой

Нельзя оставлять незаконную перепланировку. Рано или поздно собственника заставят заплатить штраф в размере до 2,5 тысяч рублей. Это сравнительно небольшая сумма, особенно на фоне потенциальных затрат на изменение планировки или узаконивание. Однако это лишь начало.

Вместе с предписанием заплатить штраф, владелец квартиры получает еще и требование привести жилье в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать, то в конечном итоге квартира будет арестована и продана с торгов. Почти всю вырученную сумму получит бывший собственник, однако она будет существенно ниже, чем рыночная, потому это очень невыгодно.

Провести узаконивание перепланировки квартиры без помощи опытного юриста очень сложно, а в некоторых случаях вообще невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как при подаче заявления в МФЦ, так и при решении проблемы через суд.