Главная » Жилищные споры » Использование материнского капитала » Покупка доли квартиры на материнский капитал у родственников

Покупка доли квартиры на материнский капитал у родственников

Материнский семейный капитал (МСК), представляющий собой вид материальной поддержки российских семей, может быть потрачен сразу на несколько направлений. Все они раскрываются в Федеральном законе от 29.12.2006 №256-ФЗ. Самым популярным направлением для расходования субсидии продолжает оставаться улучшение жилищных условий. Средства МСК могут быть потрачены как на ремонт уже имеющейся недвижимости, так и на приобретение новой недвижимости, причем Продавцом допустимо выбрать родственника семейства. Но вправе ли семья на законных основаниях приобрести у родственника не всю квартиру, а только отдельную долю?

Можно ли использовать материнский капитал на покупку доли в квартире

На протяжении 2024 года размер субсидии будет равняться 466 617 рублям. В большинстве случаев этой суммы оказывается недостаточно, чтобы приобрести любое, даже самое маленькое по площади жилое помещение. Поэтому закон допускает возможность покупки не всей квартиры, а только какой-либо ее части (доли). Однако такая купля-продажа должна отвечать определенным требованиям.

Во-первых, доля должна быть не идеальной, а натуральной. Под идеальной долей понимается такое имущество, которое не имеет реального, физически ощутимого и конкретного выражения. Например, собственник может владеть 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, однако если речь идет про идеальную долю, то она просто закреплена за ним по документам. Никакого фактического выражения эта доля не имеет, т.е. она не соответствует определенным метрам, комнате и т.д.

Под натуральной долей понимается такое имущество, которое имеет реальное, физически ощутимое и конкретное выражение. Перевод долей из идеальных в натуральные (т.е. выделение долей в натуре) производится либо по соглашению сторон, либо в принудительном порядке через суд. При этом в деле обязательно должен участвовать опытный инженер, который выдаст свое заключение о возможности выделения долей в натуре. В большинстве современных квартир перевести доли из идеальных в натуральные оказывается невозможно, ведь для этого требуется соблюдение следующих пунктов:

Натуральная доля должна соответствовать отдельной комнате (комнатам) или конкретным метрам, пропорциональным размеру доли по документам (т.е. абстрактные 1/2, 1/3, 1/4 доли и т.д. должны получить точное физическое выражение).
Натуральная доля должна быть автономной и изолированной, т.е. иметь внутри себя все необходимые системы коммуникации (ванную комнату, санузел, кухню, отопление, водопровод и отдельный вход). Если человек хочет выделить свою долю в отдельную комнату, но при этом продолжить пользоваться общим туалетом, кухней и пр., то такое выделение не будет считаться выделением в натуре. Перевод доли из идеальной в натуральную подразумевает, что человек станет владельцем нового, полностью независимого объекта недвижимости. Такой хозяин получает право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом без оглядки на бывших сособственников.

Однако в редких случаях приобретение идеальной доли на средства МСК все же оказывается допустимым. Это возможно, если после проведения купли-продажи Покупатель и его семья станут полноправными владельцами целого объекта недвижимости.

Пример. Покупателю уже принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а его родственнику (потенциальному Продавцу) – невыделенная в натуре 1/3 доли. Здесь ПФР однозначно даст свое согласие на расходование маткапитала и проведение сделки, т.к. это отвечает интересам детей и приводит к улучшению жилищных условий семейства (ведь оно получает в собственность всю квартиру).

О том, что израсходовать субсидию допустимо именно на улучшение жилищных условий, говорится в п. 3 ст. 7 ФЗ №256. Вот почему средства МСК нельзя потратить, например, на приобретение «натуральной» доли в 1-комнатной квартире. Однокомнатная квартира может быть разделена на несколько идеальных долей, но выделить здесь натуральные доли не получится в принципе, т.к. для этого нет подходящих условий.

Существуют и другие требования, которые также понадобится учесть при покупке объекта недвижимости:

Доля и квартира, к которой она относится, должны находится на территории Российской Федерации.
Нельзя приобрести комнату в общежитии, т.к. это запрещено п. 3 ст. 92 ЖК РФ. Однако если комната была официально признана объектом частного жилого фонда, то тогда для совершения сделки не будет никаких препятствий.
Все члены семьи (и родители, и их несовершеннолетние/совершеннолетние дети) должны стать сособственниками приобретаемого объекта недвижимости. Для этого составляется специальный документ – письменное обязательство об оформлении недвижимости в собственность всех членов семьи. Бумага должна быть заверена у нотариуса, а само обязательство – исполнено в течение 6 месяцев с момента перехода права собственности на жилое помещение. Всем членам семьи выделяются равные доли. Если уже после приобретения доли в семье появится новый ребенок (рожденный или усыновленный), его также понадобится включить в список содольщиков.
Приобретаемое жилое помещение не должно располагаться в ветхом или аварийном строении.
Для проведения купли-продажи доли с использованием материнского капитала сторонам понадобится подождать 3 года. Отсчет начинается с того дня, как в семье появляется (рождается или усыновляется) второй или последующий ребенок, дающий право на получение МСК.

Направить субсидию на улучшение жилищных условий можно и раньше 3 лет, однако для этого родителям понадобится обратиться к помощи и посредничеству финансовой организации (взять жилищный кредит или займ у банка, кредитного потребительского кооператива и пр.). Практика показывает, что когда речь идет про покупку доли у родственников, сделка обычно проводится без вмешательства сторонних организаций и 3-х лиц. Подробнее: Как использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры

Ограничения: как и у кого нельзя купить долю квартиры на материнский капитал

За распоряжение средствами МСК отвечает не вся семья, а лишь владелец именного сертификата – специального документа, который оформляется после рождения/усыновления ребенка и дает право на фактическое получение денег. Обычно владельцем именного сертификата выступает мать или отец детей.

Владелец именного сертификата может распоряжаться субсидией только с разрешения территориального отделения Пенсионного фонда России (ПФР). Сотрудники данного государственного учреждения должны следить за тем, чтобы расходование средств материнского сертификата не привело к их обналичиванию. Получение маткапитала на руки – преступление, за которое владелец сертификата может быть привлечен к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ.

Чтобы снизить число мошеннических схем, государство установило некоторые ограничения для сделок купли-продажи недвижимости с использованием МСК. Так, владелец именного сертификата не может выбрать в качестве Продавца:

Своего супруга/супругу.
Близкого родственника несовершеннолетних детей. Это значит, что нельзя купить долю у дедушек и бабушек детей, а также у полнородных/неполнородных братьев и сестер детей (ст. 14 СК РФ). Такое ограничение было введено для предотвращения мнимых (фиктивных) сделок, заключаемых лишь для вида и не имеющих целью улучшение жилищных условий семьи.

Ограничения и запреты не распространяются на дальних родственников или родственников, которые не находятся в прямой связи с несовершеннолетними детьми. То есть долю можно спокойно купить:

у двоюродного брата или сестры несовершеннолетних детей;
у прабабушки или прадедушки несовершеннолетних детей;
у дяди или тети несовершеннолетних детей;
у дяди или тети мамы семейства;
у дяди или тети папы семейства и т.д.

Поэтапный порядок действий: как купить долю квартиры на материнский капитал у родственников

Особенность приобретения недвижимости с использованием средств МСК заключается в том, что сначала стороны проводят стандартную сделку купли-продажи и только потом обращаются в ПФР.

Как составить договор купли-продажи

В первую очередь Владелец именного сертификата и Продавец заключают договор купли-продажи доли квартиры с отсрочкой платежа. Здесь указываются следующие сведения:

Место и дата заключения договора
Персональные данные сторон сделки (их ФИО, адреса регистрации и проживания, года и места рождений, паспортная информация). Важно проследить, чтобы каждый член семьи указывался в качестве «Продавца» наряду с самим Владельцем именного сертификата (речь идет про супруга, совершеннолетних и несовершеннолетних детей).
Идентификационное описание реализуемого объекта недвижимости, т.е. доли (адрес расположения, метраж, кадастровый номер).
Основание приобретения Продавцом права собственности, ссылка на правоустанавливающий документ.
Стоимость доли (цифрами и прописью).
Сумма, которая впоследствии будет запрошена в ПФР для перевода Продавцу. Средства маткапитала можно использовать для оплаты как частично, так и полностью.
Уникальный номер именного сертификата МСК.
Банковские реквизиты Продавца (для безналичного перевода средств со счета ПФР).
Банковские реквизиты Покупателя.
Права и обязанности сторон.
Порядок проведения взаиморасчетов. Часть суммы может быть передана Продавцу из личных сбережений Покупателя, в связи с чем необходимо установить дату внесения этой оплаты. В день передачи части средств составляется расписка о передаче и получении денег. Оставшаяся часть, покрываемая за счет маткапитала, будет перечислена Продавцу в установленные законом сроки.
Информация о прописанных или временно выписанных лицах, порядок их выписки (кто ответственен, в какие сроки).
Информация об ограничениях и обременениях доли (есть ли, как и когда Продавец обязуется их снять).
Порядок несения расходов (кто оплачивает).
Дата вступления договора в законную силу (обычно – «с момента подписания договора обеими сторонами», однако иногда может указываться и другая формулировка – «с момента регистрации договора в Росреестре по … краю/области/городу»).
Количество оригинальных экземпляров договора (по одному на Покупателя, Продавца и Росреестр).
Подписи сторон и их реквизиты. За малолетних детей (в возрасте до 14 лет), которые также выступают Покупателями, подписи проставляют их родители или усыновители.

Договор купли-продажи доли с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Заверение у нотариуса требуется тогда, когда проводится имущественная сделка с идеальной долей. С юридической точки зрения натуральная доля уже не является составной частью общей долевой собственности, а представляет собой отдельное жилое помещение. Так что стороны могут проводить куплю-продажу натуральной доли по тем же правилам, по которым обычно проводится купля-продажа отдельной квартиры.

После того, как стороны составят, проверят и подпишут договор купли-продажи доли с использованием маткапитала, им понадобится обратиться в Росреестр. Здесь необходимо зарегистрировать соглашение, уплатив госпошлину в размере 2000 рублей. В результате Покупатель (он же владелец именного сертификата МСК) получит на руки свидетельство о праве собственности с ограничением. Это значит, что доля останется в залоге у Продавца до тех пор, пока между участниками сделки не будут проведены окончательные расчеты. До этого момента пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением не сможет ни одна, ни другая сторона.

Образец договора купли-продажи доли с использованием материнского капитала

В качестве образца договора может быть использован нижеприведенный документ.

Скачать образец договора купли-продажи доли с использованием материнского капитала

Обращение в ПФР: как составить заявление о распоряжении средствами материнского капитала

Далее Покупателю понадобится обратиться в ПФР, чтобы запросить деньги по именному сертификату. Сюда подается стандартно составленное заявление о распоряжении средствами МСК. Цель расходования – улучшение жилищных условий посредством приобретения доли квартиры.

Заявление должно быть дополнено следующим комплектом документов:

Паспорт заявителя.
СНИЛС заявителя.
Свидетельство о браке с супругом или свидетельство о расторжении брака.
Паспорт супруга (если заявитель состоит в браке).
Свидетельства о рождении или паспорта всех детей.
Судебные постановления об усыновлении всех усыновленных детей.
Письменное и нотариально заверенное обязательство о включении всех членов семьи в список сособственников приобретаемого жилого помещения.
Оригинал именного сертификата на получение МСК.
Оригинал и копия договора купли-продажи доли с рассрочкой платежа.
Письменная расписка от Продавца, где цифрами и прописью указывается полная стоимость объекта недвижимости, размер уже внесенной суммы (если вносилась) и размер оставшейся суммы, которую планируется погасить за счет средств МСК.
Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая право собственности Продавца на отчуждаемое жилое помещение.
Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам в приобретаемом Покупателем жилом помещении.

Образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала

В качестве образца заявления может быть использован нижеприведенный документ.

Скачать образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала

Сроки рассмотрения документов в ПФР

Заявление с комплектом прилагаемых материалов необходимо подавать в ПФР или МФЦ по месту своего жительства. За подачу документов не понадобится платить никакой госпошлины. Максимально возможный срок рассмотрения обращения – 40 рабочих (но не календарных) дней. Из них:

30 дней. Сотрудники рассматривают заявление по существу и выносят решение – удовлетворить просьбу обратившегося гражданина или отказать ему в предоставлении средств МСК.В этот период тщательно проверяется законность планируемой сделки. ПФР обязан внимательно следить за тем, чтобы бюджетные средства расходовались именно по целевым направлениям. Поэтому сотрудники могут посетить жилое помещение для осмотра, а также привлечь к проверке Налоговую службу.
До 10 дней. Деньги перечисляются со счета ПФР на счет Продавца (это происходит только в том случае, если сотрудники одобряют заявление о распоряжении средствами).

На практике деньги могут быть перечислены Продавцу не через 40, а через 43-45 дней. Обычно задержка связана с работой банков и с особенностями безналичных транзакций, так что в этом нет вины Пенсионного фонда.

Завершение сделки

Если купля-продажа окажется одобрена и ПФР отправит деньги на счет Продавца, Покупателю понадобится обратиться в тот банк, который был ответственен за процедуру транзакции. Здесь необходимо получить квитанцию о переводе средств. С этим документом Покупатель отправляется в Росреестр, где снимает с жилого помещения ограничение, актуализирует информацию в единой базе данных и получает обновленное свидетельство о праве собственности.

Если же ПФР посчитает сделку сомнительной и откажет в предоставлении средств, владелец сертификата сможет разрешить ситуацию 1 из 3 возможных способов. А именно:

Обратиться в вышестоящее отделение ПФР или в городской суд с требованием признать вынесенное решение недействительным. И на первую, и на вторую процедуру отводится только 3 месяца с того момента, как гражданин получает ответ от ПФР.
Самостоятельно уплатить полную стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи. Для этого Покупателю придется привлекать либо личные сбережения, либо обращаться за помощью к кредитно-финансовым организациям.
Расторгнуть договор купли-продажи с Продавцом. Скорее всего, в этом случае Покупатель понесет ответственность, предусмотренную положениями договора (например, уплатит в пользу родственника определенную сумму в качестве штрафной санкции).

После завершения купли-продажи ПФР и налоговые службы будут следить за тем, кто и как владеет объектом недвижимости. Если выяснится, что Продавец и Покупатель проживают вместе, вся сделка может быть рассмотрена как способ незаконного обналичивания материнского капитала. В этом случае материалы дела могут переданы в правоохранительные органы, а участники неправомерного отчуждения – привлечены к реальной ответственности.

За преступление грозит:

штраф до 300 000 рублей;
обязательные работы (до 480 часов);
исправительные работы (до 2 лет);
принудительные работы (до 5 лет) с возможным ограничением свободы (до 1 года);
лишение свободы (до 5 лет).

Покупка доли квартиры на маткапитал у родственника – это сложная юридическая процедура, которая в каждом случае имеет свои особенности. ПФР всегда рассматривает обращения заявителей в индивидуальном формате. Поэтому успех будет зависеть от того, насколько основательно человек докажет необходимость выкупа доли у родственника (как составит заявление, какие документы предоставит, что включит в текст договора купли-продажи и пр.). Не знаете, с чего начать приобретение доли квартиры на материнский капитал? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.