Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры через аукцион, на торгах

Покупка квартиры через аукцион, на торгах

Аукционы – это один из самых выгодных способов получить неплохое жилье по минимальной стоимости. Несмотря на достаточно широкий «ассортимент» (большое количество предложений) такая система приобретения недвижимости не пользуется особой популярностью. Рассмотрим основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Понятие покупки квартиры через аукцион, на торгах

Сама торговля на аукционе – это очень старое явление. Суть в том, что некие лица по каким-то своим причинам (подробнее см.ниже) предлагают свои квартиры к продаже, выставляя их на торги. Для продавца – это очень быстрый способ реализовать ненужную недвижимость, однако нужно быть готовым к тому, что цена за жилье будет значительно меньше (порядка 20-30%).

Какие квартиры продают на торгах

На торгах преимущественно продается то жилье, которое по какой-то причине нельзя реализовать другим способом или то, которое не получается продать обычным способом:

Квартиры, так или иначе перешедшие государству. Муниципалитет не имеет права продавать их в частном порядке и потому для реализации подобное жилье передается на торги. Следует учитывать, что сюда обычно относятся только те квартиры, которые по каким-то параметрам не подходят для того, чтобы передать их в аренду различным категориям лиц с низким уровнем достатка. Как следствие, они лишь в редких случаях нормально выглядят и имеют более или менее терпимый ремонт.
Жилье пожилых людей. Эта категория лиц при помощи того же государства сознательно продает свои квартиры, оставляя за собой право пожизненного проживания. Обычно дополнительно от покупателя требуется и содержание пожилого предыдущего собственника.
Залоговая недвижимость. Банки часто выдают кредиты под залог недвижимости или на ее покупку. В залог оформляются различные объекты, в том числе и квартиры. Если должник не может или не хочет самостоятельно продавать квартиру для того, чтобы рассчитаться с задолженностью (если она есть, разумеется), то банк выставляет такую квартиру на торги. Как и в случае с государственной недвижимостью, у продавца просто нет других вариантов.
Недвижимость от риэлторов. Агентства недвижимости (АН) могут для ускорения продажи квартиры клиента выставить ее на торги. Однако в данном случае не большую скидку к стоимости рассчитывать не стоить. В этом не заинтересован ни продавец, ни риэлтор.

В некоторых случаях свои квартиры на торги выставляют застройщики, однако, как правило – это происходит тогда, когда покупателей на такую недвижимость нет очень долгое время. Несложно догадаться, что скорее всего подобные квартиры будут крайне низкого качества.

Низкое качество, плохое состояние и многочисленные проблемы – это практически неразрывно связанные с торгами факторы. Если бы такие квартиры можно было продать по-другому, это было бы сделано.

Условия участия в торгах

Конкретные условия напрямую зависят от того, какую торговую площадку выбрал покупатель (их достаточно большое количество). Однако основные требования и особенности практически всегда остаются неизменными:

Сначала покупатель должен зарегистрироваться. В некоторых случаях придется получать электронный ключ, для чего потребуется предоставлять паспорт и выписку со счета, подтверждающую тот факт, что у клиента есть деньги на покупку квартиры.
Внести залоговый депозит. Обычно это от 100 до 200 тысяч рублей. Эти деньги идут в счет оплаты квартиры, если покупатель выигрывает торги или возвращаются в срок до 5 дней, если он проигрывает.
На торгах должен быть хотя бы один покупатель. Если его нет, стоимость квартиры падает примерно на 5-10%. Так может повторяться до трех раз. Если и на такое дешевое жилье не нашлось желающих, то торги отменяются на неопределенный срок.
Некоторые аукционы проводятся только при личном присутствии покупателей, а другие доступны в электронном формате.
Участником торгов может стать абсолютно любой совершеннолетний гражданин РФ.
Регистрация участников начинается примерно за 5 дней, до начала торгов.

Во время торгов участники предлагают все большую и большую цену за лот (квартиру) с определенным шагом. Например, распорядитель торгов может объявить, что торговый шаг не может быть меньше 50 тысяч рублей. Как следствие, каждый раз, когда очередной потенциальный покупатель поднимает стоимость, он делает это на 50 тысяч рублей или выше.

Пример: Предположим, что квартира стоит на рынке 5 миллионов рублей. На торгах она продается за 3 миллиона рублей. 1 шаг равен сотне тысяч рублей. Один покупатель заявляет, что готов приобрести квартиру за ее минимальную стоимость. Второй «делает шаг», тем самым повышая стоимость жилья сразу на 100 тысяч рублей. А третий покупатель заявляет, что заберет жилье сразу за 4 миллиона (шаг получается в размере 900 тысяч рублей). Если бы кто-то захотел поднять цену не на 100 тысяч, а на 50, ему бы не позволили – эта сумма меньше минимального шага.

Как приобрести квартиру на торгах

Сама процедура участия в торгах достаточно сложная за счет того, что нужно совершать множество непривычных для обычного покупателя действий. Кроме того, многие факторы, моменты и нюансы зависят от самой торговой площадки из-за чего то, что действовало в одном месте, может не работать в другом. Впрочем, это скорее исключение, чем правило, значительная часть компаний предпочитает придерживаться неких общих для всех «усредненных законов».

Порядок действий

Для покупки квартиры на аукционе необходимо:

Подобрать подходящий вариант квартиры. Следует учитывать, что предложения постоянно меняются и добавляются. Для выбора рекомендуется регулярно просматривать все доступные торговые площадки.
Оформить электронный ключ (при условии, что торговая площадка допускает возможность «удаленной» торговли). Сделать это необходимо в той самой компании, которая будет заниматься торгами. Придется предоставить свои документы и дождаться выдачи этого ключа.
Зарегистрироваться в качестве участника торгов. Если ранее был получен ключ, то это скорее формальность, указывающая лишь на то, что человек действительно готов участвовать в данных конкретных торгах (ключ действует один год, так что вариантов для участия будет множество).
Присутствовать во время торгов лично или удаленно, при помощи специализированного ПО (программного обеспечения). Тут все зависит от того, как именно работает выбранная торговая площадка.
Участвовать в торгах (активно торговаться за жилье). В данном случае рекомендуется установить для себя определенный предел, выше которого выходить не планируется. Например, если квартира стоит на рынке 5 миллионов, а на аукционе ее стартовая цена 3 миллиона, то есть смысл определить для себя предел в 4 миллиона.
В случае выигрыша, оплатить свой лот (внести оставшуюся часть суммы, за вычетом ранее внесенного залога).
Получить документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе.
С этими документами посетить Росреестр и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Действия и некоторые элементы могут изменяться в зависимости от того, какая торговая площадка выбрана.

Документы

Для участия в торгах необходимо предоставить следующие документы:

Паспорт гражданина РФ.
Выписка со счета клиента, согласно которой у потенциального покупателя есть достаточная для покупки квартиры сумма (хотя бы для оплаты минимального предела).

Некоторые банки готовы кредитовать даже такие объекты. В такой ситуации необходимо вместо выписки предоставить согласие от банка на выдачу займа.

Расходы

Помимо оплаты залоговой суммы и самой стоимости квартиры, покупатель несет затраты на госпошлину, при регистрации права собственности (2000 рублей на каждого нового владельца). Дополнительные расходы не предусмотрены, однако покупатель всегда можно обратиться за помощью к юристам, нотариусам, агентствам недвижимости и так далее. Все это оплачивается отдельно.

Сроки

Указать конкретные сроки достаточно сложно, так как каждая торговая площадка определяет их для себя самостоятельно. Примерно это будет выглядеть так:

Поиск подходящего лота: неограниченно, от 1 дня и до нескольких лет.
Регистрация и получение электронного ключа: 1 день.
Регистрация в качестве участника конкретных торгов: за 5 дней до начала.
Участие в торгах: от нескольких часов, до нескольких дней.
Регистрация права собственности: около 1-2 недель.

Риски покупки квартиры на торгах

Самое важное при покупке квартиры на торгах – не приобрести проблемное жилье. Или хотя бы узнать о возможных проблемах заранее. О том, что значительная часть подобной недвижимости относится к достаточно некачественно построенным объектам было сказано ранее. Ниже будут представлены другие риски и проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель.

Зарегистрированные совершеннолетние лица

Многие квартиры, особенно если они ранее были банковским залогом, имеют прописанных в них жильцов. Если прописанные лица являются совершеннолетними, то после покупки недвижимости придется или договариваться с ними (просить выписаться) или же сразу обращаться в суд. Проще, разумеется, сначала попробовать договориться «по-хорошему» и только в том случае, если «ненужные» жильцы откажутся – подавать иск в суд.

Нередко такими жильцами являются вполне нормальные люди, просто не способные выплатить кредит. Они согласятся выписаться, но могут попросить некой отсрочки, например, 1 месяца, чтобы найти подходящее жилье.

Может возникнуть вопрос, почему эти люди не были выписаны заранее? На самом деле, продажа одной квартиры может растягиваться на несколько лет, так что бывшим владельцам (прописанным лицам) нет особого смысла начинать снимать новое жилье или покупать новую квартиру до тех пор, пока еще можно жить в старой.

Зарегистрированные несовершеннолетние лица

Значительно хуже ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица. Детей выписать нельзя ни при каких условиях. Сначала нужно предоставить им другое жилье и запросить разрешение от органов опеки. Логично, что покупатель в этом не заинтересован. Но и родители детей также не будут стремиться выписать своего ребенка (если вообще смогут это сделать, для этого тоже нужно разрешение из органов опеки).

В результате, несмотря на то, что покупатель будет считаться полноценным собственником квартиры, он не сможет ее продать в дальнейшем. Придется или пытаться договориться с родителями несовершеннолетних жильцов или же ждать, пока последние достигнут совершеннолетия, чтобы выписать их в принудительном порядке.

Обе представленные выше ситуации можно «предупредить» если сразу после выбора квартиры обратиться в паспортный стол за выпиской по данной квартире. Этот документ покажет, кто именно зарегистрирован в жилье. Там же могут рассказать, насколько сложно будет выписать того или иного жильца (если это вообще будет возможно).

Право пожизненного проживания и содержания

О такой проблеме обычно сообщают еще до старта аукциона, так как нередко именно содержание является ключевым фактором. В данном случае человек, который по какой-то причине не может ухаживать за собой самостоятельно (инвалидность, возраст и так далее) и не имеет родственников, которые могли бы в этом помочь, соглашается продать квартиру третьим лицам с хорошей скидкой, но при условии, что бывший собственник сохранит за собой право пожизненного проживания и его будут содержать, помогать и так далее.

Если покупатель готов на уход за таким человеком, он может приобретать подобное жилье. Следует учитывать, что состояние иждивенца будут регулярно проверять те же органы опеки и при малейшем подозрении на то, что за ним плохо ухаживают, могут объявить сделку по покупке жилья недействительной.

Долги по коммунальным платежам

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги. Они считают, что это будет делать тот, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый собственник получает жилье, за которым числятся фантастические долги, в котором нет света, газа, воды и так далее.

Нужно помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не людей, которые в ней проживают. Это значит, что новый владелец может обратиться в управляющую компанию и потребовать вернуть свет/газ/воду, а также обнулить счетчики (или отсчитывать с новой даты). Разумеется, это не выгодно управляющей компании и во многих случаях приходится судиться, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, за что скорее всего придется заплатить – это платежи за капитальный ремонт, так как они привязаны как раз именно к квартире.

Неузаконенная перепланировка

Еще одна проблема – неузаконенная перепланировка. Продать квартиру с такой перепланировкой на торгах не составит особого труда, но уже взять под залог такой недвижимости кредит или продать то же жилье в частном порядке будет практически невозможно.

Тут есть два варианта: или возвращать все, как было по техпаспорту или же узаконивать все сделанное (если это возможно). Как доказывает практика, первый вариант обычно проще и быстрее, тем более, что значительная часть квартир, реализуемых на торгах, находится в достаточно плохом состоянии и капитальный ремонт им все равно будет нужен.

Оспаривание решения суда

Если квартира ранее находилась в залоге у банка, то продавать ее на торгах финансовая организация может только по решению суда. Как следствие, это решение могут оспорить предыдущие собственники. В результате покупатель может лишиться вроде как купленной квартиры, за которую уже были заплачены деньги. Единственное, что радует в данном случае – деньги идут банку и он точно вернет их покупателю, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка на торгах квартиры в новостройке

Очень редко появляются застройщики, продающие свои квартиры на торгах по сниженной цене. Выше уже было сказано, что обычно это очень некачественное жилье. Однако иногда попадаются и вполне актуальные предложения, на которые не жалко потратить деньги.

Этот вариант на самом деле является наименее рискованным из всех перечисленных выше. Однако следует помнить, что перед покупкой такой квартиры сначала ее нужно осмотреть. Вполне возможно, что информация на торговой площадке и реальные данные не совпадают.

Жилье по завышенной цене

Еще одна вероятная проблема – можно купить квартиру по стоимости не ниже, а выше рынка. В процессе торга покупатель может «впасть в азарт» и сам не заметить, в какой момент стоимость жилья вышла за все разумные рамки. Именно для решения этой проблемы ранее была рекомендация о том, что нужно устанавливать для себя максимальную планку, выше которой торговля продолжаться не будет.

Покупка квартиры через аукцион – очень опасное и рискованное дело. Вместе с дешевым жильем можно получить массу проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно проблемы можно ждать в том или другом случае. Они же могут сопровождать всю процедуру купли жилья, что поможет избавиться от вероятных рисков.