Принудительное выселение собственника из квартиры
Гражданин является собственником жилого помещения. Неважно, купил он его, приватизировал, получил в подарок или унаследовал, он – владелец. Его право собственности дает ему возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Но, порой, у такого владельца возникает мысль, что, если эта квартира его собственная, то он волен делать в ней все, что ему заблагорассудится – производить незаконную перепланировку, превращать ее в торговую лавку или цех по пошиву одежды. Так ли это? Возможно ли выселение владельца жилого помещения из его квартиры?
Можно ли выселить собственника жилого помещения
Собственник любого объекта недвижимости согласно законодательству имеет право на проживание, владение, распоряжение этим жилым помещением. Закон гласит:
- Любая частная собственность защищена государством.
- Ни один собственник не может быть лишен имущества без решения суда.
- Запрещено выселение собственника жилого помещения, если у него нет альтернативного жилья.
Варианты выселения владельца жилого помещения
Выселение хозяина квартиры возможно:
- добровольно, например, при переходе собственности от одного лица к другому (продажа, дарение и т.д.) в тех случаях, когда владелец квартиры не оспаривает факт передачи собственности;
- принудительно, то есть, по решению суда;
- с предоставлением альтернативной жилой площади, например в тех случаях, когда земля под объектом недвижимости необходима для нужд органов самоуправления;
- с предоставлением жилого помещения в маневренном фонде, например при выселении должника по ипотеке, но только в том случае, если решение суда о выселении вступило в законную силу;
- без предоставления альтернативного жилого помещения, но с обязательной денежной компенсацией (такой вариант возможен в случае продажи объекта недвижимости с торгов).
Судебная практика не имеет прецедентов выселения собственника без предоставления другого жилого помещения либо выплаты компенсации. Даже в тех случаях, когда владелец квартиры переходит все мыслимые и немыслимые границы и происходит выселение через суд, ему компенсируется стоимость жилого помещения.Основания
Основаниями для выселения согласно ГК РФ могут стать как различные нарушения со стороны собственника, так и другие, не зависящие от него обстоятельства. Итак, за что можно выселить владельца их жилого помещения:
- Использование собственником объекта недвижимости не по прямому назначению. Например, владелец квартиры превратил жилую площадь в склад, магазин, офис и т.п. согласно ГК РФ любое жилое помещение должно быть использовано только по прямому назначению.
- Бесхозяйственное использование объекта недвижимости, приведшее к созданию угрозы для проживания либо дискомфорту для других жителей. Например, любые факты антисанитарии, создающие дискомфорт для соседей (запах от огромного количества домашних животных, полчища насекомых и пр.) должны быть немедленно устранены, в противном случае хозяина квартиры может ждать выселение.
- Незаконная (то есть, проведенная без разрешения органов местного самоуправления) перепланировка, повлекшая за собой повреждение либо разборку несущих конструкций, изменение инженерных коммуникаций, тем более, создание аварийной ситуации, создающей угрозу жителям дома. В этом случае суд не только выселит владельца, но и потребует устранить все нарушения за счет собственника квартиры.
- Длительная неуплата коммунальных платежей без уважительных причин. В этом случае выселение возможно только при наличии у собственника альтернативного жилого помещения. Если жилье является единственным, ГПК РФ запрещает выселение, предлагая органам местного самоуправления другие меры воздействия на должника.
- Передача прав собственности другому владельцу. Это может быть продажа объекта недвижимости, договор дарения, обмена. После любой сделки по передаче права собственности бывший владелец теряет право на проживание в жилом помещении, если в заключенном договоре специально не оговорены условия, при которых бывший собственник может оставаться в квартире.
- Изъятие участка земли под жилым объектом на нужды муниципалитета. В этом случае местные власти должны либо компенсировать стоимость объекта недвижимости, либо предоставить владельцу изымаемой квартиры альтернативное жилье.
- Снос аварийного дома. В этом случае собственник может (по желанию) получить взамен либо альтернативное жилое помещение, либо денежную компенсацию.
- Злостное нарушение владельцем жилого помещения правил общежития, создание для соседей невыносимых условий, снижение их качества жизни. если такие нарушения продолжаются длительное время, а увещевания соседей либо участкового не достигают положительного эффекта, соседи могут обратиться в суд в иском о выселении шумного соседа.
Все вышеперечисленные основания для выселения подразумевают обязательную компенсацию (любым способом) собственнику жилого помещения, из которого его выселяют. Но это не относится к ипотечным квартирам, долг по ипотеке за которые еще не погашен. До тех пор, пока ипотека не выплачена в полном объеме, жилой объект находится в залоге у кредитного учреждения и в случаях, когда жильцы таких квартир допускают длительную задолженность по ипотечным платежам, банк может обратиться в суд с иском о выселении.
В этих случаях выселение происходит без предоставления альтернативного жилого помещения. Но банк возвращает должнику ту сумму, которая была им выплачена без учета процентов, либо, в отдельных случаях, может пойти навстречу должнику и подыскать ему альтернативное жилое помещение меньшей площади с пересчетом суммы долга.
Можно ли выселить собственника, если он не платит за квартиру
Любой, даже внушительный долг по коммуналке не может стать основанием для выселения собственника жилого помещения. Но это вовсе не значит, что такой владелец может вовсе не платить коммунальные платежи.
Кредитор может инициировать судебный иск по принудительному взысканию долга, который впоследствии будет погашаться за счет иного имущества неплательщика. Это может быть арест счетов и вкладов в банке, опись с последующей продажей с торгов другого движимого или недвижимого имущества.Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей
Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.
Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.
Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.
Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.
Порядок действий при выселении
Выше мы говорили о том, что выселение за нарушение прав соседей возможно только при наличии у владельца альтернативного жилого помещения. Поэтому будем рассматривать именно такой вариант выселения.Алгоритм действий следующий:
- Проведение собрания соседей нарушителя, где они оговаривают дальнейшие действия и выбирают своего представителя для общения с официальными органами от имени всех жильцов.
- Представитель посещает участкового или полицию и просит проверить нарушителя и зафиксировать его поведение в протоколе.
- После посещения нарушителя полицией представитель пострадавших жильцов получает протокол о нарушении, собирает иные доказательства (это могут быть аудио- или видео-файлы, акты жилищной комиссии и т.п.).
- Составляется жалоба в ЖЭУ или УК.
- По жалобе соседей ЖЭУ или УК уведомляет соственника-нарушителя о том, что он обязан устранить все нарушения.
- Если нарушитель не реагирует, следует обращение в суд с коллективным иском о выселении. помимо коллективного иска соседей, требование о выселении могут заявить официальные органы местного самоуправления.
- Участие в судебных слушаниях по делу. Часто в таких случаях пострадавшие соседи привлекают адвокатов либо доверяют участие в слушаниях своему представителю, избранному на общем собрании жильцов. Остальные пострадавшие соседи также могут участвовать в судебных слушаниях.
- Исходя из материалов дела, суд принимает решение. Это может быть выселение нарушителя либо обязательство устранить все нарушения силами и средствами ответчика.
Исковое заявление (образец)
Требования к составлению искового заявления о выселении такие же, как и к любому другому иску. Оно должно быть составлено юридически грамотным языком, не должно содержать юридических и грамматических ошибок, а также оскорбительных определений любого лица.
Образец искового заявления о выселении собственника 
В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:
- Наименование и реквизиты суда, в который подается иск.
- Информация и контакты всех сторон процесса (истца, ответчика, третьих лиц, участвующих в процессе).
- В описательной части иска необходимо указать основания, по которым истец обращается к суду, например, нарушения владельцем жилого помещения прав соседей. Обязательно подробное описание, каким образом, с какой кратностью права соседей нарушались.
- Описать документы, в которых содержатся доказательства таких нарушений. Это могут быть протоколы, составленные полицией либо сотрудниками УК, письменные свидетельские показания (с обязательным условием подтверждения своих показаний свидетелями лично в судебном заседании).
- Сведения о попытках досудебного урегулирования споров. В доказательство необходимо представить копии требований, уведомлений о недопустимости поведения нарушителя.
- Далее истец должен озвучить требования, которые он предъявляет к суду. В нашем случае таким требованием является выселение собственника из занимаемого им жилого помещения. Необходимы ссылки на статьи законов, на основании которых истец требует выселить нарушителя.
- Нумерованный перечень прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
Документы
Для того, чтобы суд принял исковое заявление, к нему необходимо приложить пакет документов, а именно:
- несколько экземпляров иска (по количеству сторон процесса, но не менее трех);
- квитанция об уплате госпошлины;
- любое удостоверение личности заявителя;
- документы, подтверждающие факты злостного нарушения прав соседей (это могут быть фото- аудио- или видео-документы, протоколы из полиции и т.п.);
- копии уведомления, требования к ответчику о недопустимости его поведения;
- любой документ о регистрации истца (эта бумага подтвердит, что истец имеет право предъявлять претензии ответчику);
- иные документы, которые могут стать доказательствами по делу.
Сроки и стоимость
Обычно на выселение нарушителя из жилого помещения уходит от двух и более месяцев, но процесс может значительно затянуться, если ответчик подаст встречный иск либо, после вынесения вердикта – апелляцию на решение суда.
Иск о выселении не является имущественным, поэтому госпошлина составит 300 рублей. В случае заявления дополнительных требований, размер госпошлины увеличится на 300 рублей за каждое дополнительное ходатайство.
Как выселить бывшего собственника из купленной квартиры
При продаже жилого помещения априори подразумевается, что бывшие владельцы после заключения договора купли-продажи должны сразу же покинуть квартиру, если иное не оговорено в договоре. Но зачастую бывший собственник не торопится съехать, создавая неудобства новому владельцу. Приходится прибегать к принудительному выселению.
Например, гражданка Бойцова продала свою квартиру гр. Гизатовой. При заключении сделки они договорились, что Гизатова дает Бойцовой месячный срок для решения всех проблем с переездом. Но и через три месяца Бойцова по-прежнему занимала жилое помещение и выезжать отказывалась, мотивируя это тем, что новая квартира еще не подготовлена.
Гизатова отправила заказным письмом с уведомлением Бойцовой требование о выселении, но та проигнорировала и это требование. Гизатовой ничего не оставалось, как обратиться с иском о выселении в суд. К иску она приложила договор купли-продажи, где был оговорен месячный срок на выселение ответчицы из жилого помещения.
Суд удовлетворил исковое требование в полном объеме, обязав Бойцову в недельный срок покинуть объект недвижимости и передать ключи от квартиры истице.
Что делать новому владельцу, если прежний не съезжает
Если бывший собственник не торопится съезжать добровольно, новому собственнику придется предпринять несколько последовательных шагов:
- Уведомить бывшего владельца о необходимости покинуть помещение. Необходимо либо выслать требование заказным письмом с уведомлением, либо передать его лично в присутствии двух свидетелей. Это нужно для того, чтобы в суде иметь доказательства, что ответчик получал уведомление.
- Если бывший владелец ответил отказом либо проигнорировал требование – приступить к составлению искового заявления и сбору необходимых документов.
- Передать весь пакет документов в секретариат суда по месту жительства ответчика.
- Принять участие в судебных заседаниях.
- Дождаться вступления решения суда в законную силу и получить на руки документ о выселении.
- Передать исполнительный лист в ССП и написать заявление об открытии исполнительного производства.
Исковое заявление и документы
Исковое заявление о выселении прежнего владельца и перечень документов почти не отличаются от опубликованных выше. Дополнительно придется приложить:
- копию договора купли-продажи;
- выписку из ЕГРН, которая подтвердит право собственности на жилое помещение истца.
Сроки и стоимость
Как и в предыдущем случае, выселение может затянуться на срок от двух месяцев и до полугода.
Расходы на суд составят от 300 рублей (госпошлина) до нескольких тысяч, если истец прибегнет к услугам адвоката. В случае положительного решения суда, а в конкретном случае это происходит в подавляющем большинстве случаев, суд взыщет все судебные издержки с ответчика.
Как выселить собственника доли из квартиры
Следующей распространенной ситуацией является выселение одного из совладельцев жилого помещения, который владеет долей квартиры. Нередко такой долей является отдельная комната, где и проживает собственник доли.
Чаще всего к выселению прибегают собственники других долей, для которых нарушитель создает невыносимые условия для проживания.
Алгоритм действий
Необходимо соблюсти следующую последовательность действий:
- Составить жалобу на действия (либо бездействия) владельца доли, в результате которых для остальных собственником создались невыносимые условия в УК либо другой жилищный орган.
- Зафиксировать эти нарушения с помощью сотрудников УК.
- Предупредить нарушителя (письменно либо в присутствии двух свидетелей) о недопустимости его поведения.
- В случае отказа либо игнорирования предупреждения, подготовить исковое заявление и необходимые документы.
- Передать пакет документов в канцелярию суда.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда, вступившее в силу.
- Выселить нарушителя с помощью ССП и полиции.
Например, в двухкомнатной квартире, доставшейся им от родителей по наследству, проживают два совладельца, брат и сестра, каждый в своей комнате, остальные помещения используют совместно. брат ведет асоциальный образ жизни, постоянно устраивает пьяные дебоши, приводит в квартиру собутыльников, которые неоднократно обворовывали сестру. Были случаи, когда брат и его «друзья» ломились в комнату сестры поздно ночью, требуя у нее деньги на дальнейшую попойку.
Она обращалась к участковому, но профилактические беседы с братом приносили только временный эффект, через короткое время все повторялось.
Сестра подала исковое заявление о выселении брата из жилого помещения. Суд, рассмотрев все материалы дела, принял решение: так как у ответчика нет иного жилья, он является таким же собственником квартиры, как и истица, в иске отказать. Суд порекомендовал оппонентам в судебном споре попытаться продать квартиру и разъехаться, что вскоре они и сделали.
Если бы сестра обратилась к адвокату, он объяснил бы ей бесперспективность ее исковых требований и порекомендовал бы точно такой же выход их сложившейся ситуации.Документы, исковое заявление
Обращение в суд в случае выселения долевого собственника ставит перед собой цель доказать правонарушение со стороны совладельца, дающего основание для выселения. Для таких исков необходимы веские основания, поэтому доказательства должны быть тоже неопровержимыми. Истцу потребуется собрать следующий пакет документов:
- Свидетельские показания других жильцов, соседей. Необходимо, чтобы они были написаны каждым из свидетелей от руки. Второе условие – каждый свидетель должен будет подтвердить свои показания в судебном заседании лично.
- Фото-, видео- или аудио-доказательства на СD или DVD-диске. Они должны быть переданы секретарю суда вместе с другими документами, приложенными к иску.
- Протоколы, составленные участковым либо другими сотрудниками полиции.
- При необходимости также могут быть приложены заключения СЭС, медицинского учреждения, органов опеки и попечительства.
Исковое заявление составляется по образцу, указанному выше.
Необходимо иметь в виду, что собственник доли не может быть выселен без компенсации его части жилого помещения. Чаще всего суд принимает решение о выселении совладельца с выплатой истцом денежной компенсации ответчику за его долю собственности.Сроки, цена
При таких исках о выселении действует стандартный период рассмотрения подобных исков – два-три месяца, если ответчик обжалует решение, то срок может продлиться до полугода.
Цена такого иска состоит из стоимости госпошлины (за иск неимущественного характера сумма составит 300 рублей) и, в случае обращения истца к адвокату, из стоимости услуг конкретного юриста.
Порядок выселения
После вынесения решения суда о принудительном выселении, начинается непосредственно сама процедура. Ситец получает исполнительный лист и передает его в ССП, где пишет заявление об открытии исполнительского производства, далее действуют судебные приставы.
Действия судебного пристава
Если после получения решения суда ответчик отказывается добровольно выселяться, ССП имеет право в принудительном порядке заставить нарушителя покинуть помещение. Принудительное выселение должно происходить в присутствии двух понятых. Если ответчик не открывает дверь, для того, чтобы попасть в жилое помещение, приставы имеют право привлечь сотрудников МЧС и правоохранительные органы.
Каждое последующее действие пристава отражается в акте исполнения судебного решения.
Сотрудник ССП должен составить опись всего имущества ответчика, которое находится в выселяемом помещении с подробным описанием каждой вещи, указанием на ее состояние и количество.
Принудительное выселение с помощью сотрудников ССП – процедура малоприятная, поэтому, если уж суд принял решение о выселении, лучше не доводить дело до крайностей и самому покинуть жилое помещение.Судебная практика
Надеяться в удовлетворении исковых требований о выселении в полном объеме возможно только в случаях выселения бывшего собственника жилого помещения. Во всех остальных ситуациях, поскольку зачастую нарушитель не имеет альтернативного жилья, суд вряд ли пойдет на такие крайние меры, если только случай не будет совсем уж вопиющим.
В каких случаях суд априори откажет в выселении владельца квартиры:
- Если ответчик не имеет альтернативного жилья.
- Если ответчик ранее отказался от приватизации этого жилого помещения в пользу другого. В этом случае он имеет право на пожизненное проживание в спорной квартире.
- Если на иждивении ответчика находятся несовершеннолетние, либо недееспособные члены семьи.
- Если ответчик не достиг совершеннолетия.
Каждая ситуация по-своему уникальна. Разобраться во всех перипетиях, юридических тонкостях в конкретном случае сможет только грамотный юрист по жилищным спорам. В любом случае, чтобы попытаться решить проблему с недобросовестными собственниками жилых помещений, лучше, хотя бы на первом этапе, обратиться к грамотному адвокату.
Он не только разъяснит, что необходимо сделать в первую очередь, что оставить за скобками, но и разъяснит доверителю судебную перспективу вашего дела. Рассмотрев все нюансы дела, он прямо ответит на вопрос – есть ли шансы в суде, стоит ли вообще начинать судебную тяжбу, либо необходимо искать другие пути решения проблемы.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии