Главная » Жилищные споры » Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, отличается от продажи квартиры, которой владеет только один человек. При совершении подобной сделки Продавцу понадобится учесть интересы всех дольщиков, соблюсти юридический регламент и составить договор купли-продажи с учетом актуальных стандартов и норм. Так из каких же конкретных пунктов состоит порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности?

Как продать квартиру в долевой собственности: начальные положения и условия

Долевое владение жилым помещением предполагает наличие группы собственников (от 2 и более). Недвижимость распределяется между несколькими людьми в следующих случаях:

Квартира была приватизирована тогда, когда в ней было зарегистрировано сразу несколько граждан.
Супруги решили разделить совместно нажитое имущество, которым до этого они владели в равной степени и на общих правах (без какого-либо фактического выделения).
Жилое помещение перешло в наследство нескольким лицам.

Обычно продажа доли в квартире подразумевает не продажу конкретных метров, а продажу права собственности на отчуждаемую долю. В этом смысле квартира отличается, например, от земельного надела, где можно вычислить конкретную долю владельца, ограничить ее «в натуре» с помощью кадастровых инженеров и уже впоследствии произвести с ней желаемые юридические действия.

Когда речь идет про жилое помещение, разделение его на части «в натуре» возможно только при наличии обособленных входов и обособленных подключений к газу, воде и электричеству для каждого потенциально отдельного собственника. В большинстве жилых помещений данные условия отсутствуют. Поэтому в законодательстве применяется понятие «идеальная доля». Эта дробная величина отражает то, какая доля по отношению к общему праву собственности принадлежит каждому из совладельцев.

Как же осуществляется пользование жилым помещением, если при его реализации происходит продажа именно права, а не реальной и физически ощутимой площади? Совладельцы могут пользоваться квартирой на общих правах, например, разделив ее между собой полюбовно и установив график посещения кухни, туалета, ванной комнаты, гостиной и пр. Если же собственникам не удастся прийти к консенсусу, разрешить конфликт им поможет суд. Судья вынесет постановление о режимном пользовании квартирой каждым из совладельцев и о разделении квадратных метров между участниками процесса в соответствии с их долями (ст. 247 ГК РФ).

Дольщики оплачивают коммунальные платежи и налоги на жилье в равных размерах, вне зависимости от того, какие доли закрепляются за ними в официальных правоустанавливающих документах на квартиру. Если представить, что жилое помещение принадлежит 3 гражданам (в пропорциях 3/5 доли, 1/5 доли и 1/5 доли), то оплатить налог на имущество граждан и пришедший коммунальный счет они должны будут уже по другой, равной, схеме – по 1/3 от общей суммы с каждого.

Соблюдение преимущественного права выкупа

Если один из собственников решит продать свою долю в квартире, ему понадобится быть готовым к ряду сложностей. Во-первых, такой объект окажется на рынке куда менее востребованным, чем если бы квартира отчуждалось целиком. Продавцу не удастся выручить за подобную сделку много средств, ведь людей, желающих приобрести уже используемую квартиру, отыскивается мало. Во-вторых, собственнику понадобится сначала предложить свою часть недвижимости другим совладельцам, т.е. соблюсти преимущественное право выкупа.

Как составить уведомление

Согласно ст. 250 ГК РФ, собственники имеют возможность приобрести отчуждаемую долю в первоочередном порядке, если они не желают делить жилое помещение с новым соседом. Продавцу понадобится направить каждому владельцу письменное уведомление, содержащее следующую информацию:

ФИО адресата (кому);
ФИО отправителя (от кого);
дополнительные данные об отправителе (дата и место рождения, паспортные сведения);
описание будущего предмета продажи (доля в праве собственности на квартиру с указанием ее адреса, номера, площади, количества комнат);
основание долевого владения (приватизация, наследование и пр.);
ссылка на правоустанавливающий и правоподтверждающий документ;
указание цены (цифрами и прописью);
просьба сообщить о намерении по поводу отчуждаемой недвижимости в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
дата составления и подпись.

Скачать образец уведомления для сособственников

Продавцу также потребуется обезопасить себя на тот случай, если впоследствии кто-либо из собственников заявит о неполучении уведомления. Можно составить каждое извещение в 2 экземплярах (или же в копиях) и попросить совладельцев расписаться на дубликатах, предназначенных для них писем. Здесь же нужно будет проставить даты росписей. Все материалы понадобится сохранить. Продавец также может направить уведомления ценными или заказными письмами, сохранив чеки об их отправке.

Дольщики будут иметь только 1 месяц на раздумья. При этом они не смогут запретить гражданину продать его собственную долю – даже если такой «запрет» поступит, Продавец вправе оставить его без внимания.

В течение 30 дней собственники могут согласиться на предложение. Тогда Продавцу потребуется заключить с заинтересованным лицом договор купли-продажи. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать Покупателя по своему желанию. Если дольщики откажутся от предложения, от каждого из них нужно будет постараться получить нотариально заверенный отказ.

Однако иногда случается так, что собственники специально избегают получения извещения. Процесс продажи это не сорвет. Если 1 или несколько совладельцев проигнорируют уведомление и не ответят на него в течение 30 дней, разрешение на проведение сделки с 3 лицами будет считаться автоматически полученным. Единственное, что понадобится сделать Продавцу в этом случае, – документально подтвердить соблюдение преимущественного права выкупа со своей стороны.

Игнорирование преимущественного права выкупа: последствия

Если гражданин решит незаконно «перешагнуть» через процедуру по уведомлению других дольщиков, это обернется для него серьезными неприятностями. В течение 3 месяцев после обнаружения нарушения собственник, оставшийся непроинформированным, сможет обратиться в суд с просьбой перевести на него права и обязанности Покупателя. Это значит, что при удовлетворении иска владельцем доли будет назначен именно он. То же самое произойдет, если Продавец попробует обмануть дольщиков с точки зрения реализуемых условий – например, предложит им завышенную цену за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело дойдет до публичных торгов, снизит ее.

Когда преимущественное право выкупа доли не учитывается

В некоторых ситуациях преимущественное право выкупа доли все же может остаться несоблюденным. Речь идет про следующие случаи:

Заключение договора дарения. Другие совладельцы не могут запретить Дарителю безвозмездно расстаться со своей долей в пользу лица, которое он выберет сам. Иногда Продавцы пользуются этой «лазейкой» для того, чтобы скрыть сделку по купле-продаже недвижимости. Они также могут подарить постороннему гражданину лишь часть от своей доли, чтобы впоследствии предложить выкупить ее полностью (т.е. как будто бы соблюсти преимущественное право выкупа). За подобные махинации Продавец и Покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями – такая сделка может быть оспорена совладельцем жилья и признана недействительной.
Заключение договора займа. Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактического правонарушения. Продавец якобы обращается с просьбой о даче займа к Покупателю. Сумма займа равняется стоимости доли в праве собственности на квартиру. Обеспечительную функцию в соглашении выполняет сама доля, которая сначала закладывается, а при неисполнении обязательств – переходит к «заемщику» (Покупателю). Продавец берет деньги, однако срок возврата займа намеренно пропускает. Тогда «заемщик» и «должник», минуя суд, заключают отступное соглашение. В результате Продавец получает деньги, а Покупатель – долю в праве собственности. Такая сделка также может быть признана ничтожной после обращения в суд другого совладельца. Покупателю («заемщику») придется возвратить долю Продавцу («должнику»), ведь отступное соглашение будет признано недействительным. А вот Продавцу понадобится выплатить долг в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, пусть и фиктивным, договором займа.
Продажа доли должника с публичных торгов. Недвижимость может быть реализована кредиторами в принудительном порядке, если должник не имеет других ресурсов для покрытия накопившихся долгов. В этом случае право преимущественного выкупа также не будет учитываться.

Кредиторы получают возможность продать долю должника с публичных торгов, только если он имеет другую недвижимость для проживания. Лишать человека единственного жилья взыскатели не имеют права. Однако из этого правила находится исключение – ипотека. Если долг сформировался в связи с приобретением доли в этой самой квартире, то кредиторы вполне могут отобрать и реализовать ее в пользу 3 лиц.

Продажа квартиры целиком: пути и методы

Совладельцы могут прийти к добровольному решению продать всю квартиру сразу, целиком. Это обернется для них и ускорением процесса, и, вероятнее всего, более ощутимой выгодой, ведь в таком приобретении будет заинтересовано уже куда больше Покупателей.

Оформить подобную сделку можно 2 способами:

Способ	Описание
Заключение договора купли-продажи со множественностью лиц, выступающих в роли «Продавца».	Этот способ предпочтителен в том случае, если совладельцы жилья проживают близко друг к другу (ведь им понадобится собраться вместе при определенных юридических операциях). Кроме того, данный вариант выгоден с финансовой точки зрения – за заключение договора, предметом которого выступает целая квартира, понадобится оплатить только 1 государственную пошлину в размере 2000 рублей. Соблюдать право преимущественного выкупа не требуется, т.к. не остается никого, в чью пользу его можно было бы реализовать. При подписании договора всем собственникам понадобится лично присутствовать в кабинете нотариуса и проставить на документе свои подписи. При желании совладельцы могут составить нотариальную доверенность, указав, что от их лица будет выступать только 1 гражданин – тогда на него ляжет обязанность по сбору необходимых материалов и составлению договора купли-продажи.
Заключение нескольких договоров купли-продажи.	Каждый собственник заключает с одним и тем же Покупателем отдельное соглашение. В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям. Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков. За каждую отдельную перерегистрацию права собственности понадобится уплатить по 2000 рублей. Кроме того, каждому из собственников понадобится соблюсти право преимущественного выкупа доли в отношении всех других совладельцев. В кабинете нотариуса понадобится присутствовать, соответственно, только сторонам отдельно взятого договора – Продавцу и Покупателю.

Способ

Описание

Заключение договора купли-продажи со множественностью лиц, выступающих в роли «Продавца».

Этот способ предпочтителен в том случае, если совладельцы жилья проживают близко друг к другу (ведь им понадобится собраться вместе при определенных юридических операциях). Кроме того, данный вариант выгоден с финансовой точки зрения – за заключение договора, предметом которого выступает целая квартира, понадобится оплатить только 1 государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Соблюдать право преимущественного выкупа не требуется, т.к. не остается никого, в чью пользу его можно было бы реализовать.

При подписании договора всем собственникам понадобится лично присутствовать в кабинете нотариуса и проставить на документе свои подписи.

При желании совладельцы могут составить нотариальную доверенность, указав, что от их лица будет выступать только 1 гражданин – тогда на него ляжет обязанность по сбору необходимых материалов и составлению договора купли-продажи.

Заключение нескольких договоров купли-продажи.

Каждый собственник заключает с одним и тем же Покупателем отдельное соглашение. В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям.

Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков. За каждую отдельную перерегистрацию права собственности понадобится уплатить по 2000 рублей.

Кроме того, каждому из собственников понадобится соблюсти право преимущественного выкупа доли в отношении всех других совладельцев. В кабинете нотариуса понадобится присутствовать, соответственно, только сторонам отдельно взятого договора – Продавцу и Покупателю.

Собственник против продажи: судебное урегулирование спора

Если все собственники выражают заинтересованность в продаже, и только 1 из них отказывается расставаться со своим правом на недвижимость, способ разрешения конфликта будет зависеть от фактических размеров долей каждого совладельца.

Гражданин, противящийся проведению сделки, может владеть крайне малой долей в сравнении с долями других собственников. Тогда совладельцы могут побудить его к продаже его права собственности благодаря судебному постановлению. Такая практика носит название «принудительной продажи» и соответствующего «принудительного выкупа». Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, подобный вариант может применяться при одновременном выполнении следующих условий:

Доля гражданина в общем праве собственности ничтожно мала (например, 1/30).
Не имеется объективной возможности для выделения доли гражданина «в натуре» (т.е. квартира оснащена только 1 входом, санузлом, кухней).
Гражданин практически незаинтересован в пользовании квартирой, находящейся в долевом владении (т.е. он не проживает в данном жилом помещении и не нуждается в его наличии).

Если все 3 вышеперечисленные положения имеют место, тот или иной собственник может обратиться в районный суд по месту проживания ответчика (гражданина, несогласного с продажей). Сначала рекомендуется все же попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, направив совладельцу письмо с просьбой выкупить долю на общих основаниях и в добровольном порядке. Даже если обращение не возымеет успеха, у истца появится наглядное доказательство того, что он пытался разрешить конфликт (копия письма или квитанция о его отправке/уведомление о вручении).

В своем исковом заявлении человеку, выступающему от лица других дольщиков, понадобится отразить следующую информацию:

название и адрес расположения судебной инстанции;
ФИО и адрес проживания истца;
ФИО и адрес проживания ответчика;
цена иска (рассчитывается на основании стоимости ничтожной доли);
описание обстоятельств, предшествующих обращению в суд;
указание размеров долей как истца, так и ответчика;
основания, в соответствии с которыми истец и ответчик получили свои доли в праве собственности на квартиру;
адрес квартиры, ее техническое описание (площадь, количество комнат и пр.);
суть спора;
попытки мирного урегулирования (были ли, чем завершились, чем подтверждаются);
результаты оценочной экспертизы (по своему желанию истец может заранее провести оценку стоимости имущества, однако такая же процедура может быть назначена и судом либо по ходатайству сторон, либо по ходатайству ответчика);
требования, обоснованные ссылками на нормы действующего законодательства;
список прилагаемых материалов;
дата составления и подпись.

В случае удовлетворения требований истца ответчику понадобится возместить ему все понесенные расходы, в т.ч. и за проведение оценочной экспертизы.

Скачать образец иска о признании доли незначительной

Исковое заявление понадобится дополнить следующим комплектом материалов:

документ, подтверждающий право собственности истца на его долю;
справка о регистрации обеих сторон в спорном жилом помещении;
копия паспорта истца;
техническая документация на квартиру;
заключение эксперта о стоимости доли (если оценка уже проводилась);
выписка о собственниках и размерах их долей из ЕГРН;
квитанция об оплате госпошлины (составляет от 400 до 60000 рублей в зависимости от цены иска);
доказательства мотивированности обращения (акт о непроживании ответчика в спорной недвижимости, справка о наличии у него другого жилья и пр.);
подтверждение намерения урегулировать ситуацию в досудебном порядке (если такая попытка предпринималась).

Если все будет сделано правильно, судопроизводство начнется в 5-дневный срок после подачи заявления. Само рассмотрение дела по существу занимает до 2 месяцев. Итоговый результат будет зависеть от того, насколько серьезно каждая из сторон подойдет к защите и обоснованию своей позиции, сбору аргументированных доказательств и пр.

При удовлетворении иска ответчику придется продать свою долю истцу. Тогда у дольщиков появится возможность реализовать квартиру целиком в пользу 3 лиц. Если же суд отклонит иск, совладельцы ничего не смогут с этим поделать – продать жилое помещение полностью они будут уже не в состоянии, т.к. ничтожная доля останется закрепленной за выигравшим дело ответчиком. Отчуждать квартиру придется только в дробном формате.

Если против продажи выступает сразу несколько собственников, Продавцу вовсе не нужно обращаться в суд. Совладельцы не имеют права распоряжаться той частью недвижимости, которая им не принадлежит. Все, что потребуется сделать Продавцу – это учесть преимущественное право покупки. Далее он будет волен продавать долю по своему личному желанию и усмотрению.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Как только Покупатель будет найден, сторонам понадобится заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Соглашение должно быть составлено в письменной форме. Договор необходимо оформить в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле (считается Покупатель, Продавец, нотариус и Росреестр).

В договоре указываются следующие обязательные сведения:

место и дата составления;
ФИО, паспортные данные и адреса проживания участников сделки;
предмет договора (N-ная доля в праве общей долевой собственности);
техническое описание квартиры (адрес расположения, этаж, площадь, количество комнат);
указание документа, подтверждающего приобретение Продавцом права собственности (например, Договор купли-продажи);
указание на отсутствие ограничений и обременений квартиры;
стоимость доли (цифрами и прописью);
права и обязанности сторон;
порядок расчета, условия расчета между участниками соглашения;
порядок составления и подписания передаточного акта;
порядок оплаты расходов;
персональная информация о лицах, зарегистрированных и/или проживающих в жилом помещении (ФИО, дата рождения, пол, паспортные данные);
указание на необходимость государственной перерегистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
адреса и реквизиты сторон с подписями.

Вне зависимости от того, отчуждается ли квартира целиком всеми собственниками или только ее доля, договор купли-продажи потребует нотариального заверения (согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218). Нотариальный тариф рассчитывается по формуле «0,5% от цены сделки», однако окончательная стоимость услуги не может оказаться меньше 300 и больше 20000 рублей. Кроме того, дополнительно оплачивается техническая работа нотариата – перепечатывание договора, его проверка и пр.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Скачать образец приложения к договору купли-продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности

Договор купли-продажи понадобится сопроводить дополнительными бумагами. Это:

документ, устанавливающий право собственности Продавца на отчуждаемую долю;
подтверждение государственной регистрации права на имущество – выписка из ЕГРН, выдаваемая в бумажном формате (в течение 3 рабочих дней) или в электронном формате (сразу же или на следующий день);
справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), технический паспорт и поэтажный план – подготавливаются и выдаются в срок до 2-3 недель;
выписка из домовой книги;
акт приема-передачи;
квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности (2000 рублей);
согласие на проведение сделки от других собственников или документы, подтверждающие автоматическое разрешение на проведение сделки;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если жилое помещение было приобретено во время брака (т.е. считается совместно нажитым);
разрешение на продажу доли от Органов опеки и попечительства, если реализуемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку/недееспособному лицу.

Завершающие шаги: обращение в Росреестр

Чтобы завершить процесс приобретения, Покупателю понадобится подать экземпляр договора купли-продажи вместе с прилагаемыми материалами в территориальное отделение Росреестра, расположенное по месту нахождения квартиры. Гражданин может обратиться в учреждение:

лично;
посредством своего представителя, в т.ч. и нотариуса (понадобится приложить доверенность);
по почте (путем отправки ценного письма с описью содержимого и уведомлением о вручении);
по электронной почте;
через специального курьера Росреестра, выезжающего на дом и забирающего бумаги.

Переход права собственности регистрируется в срок от 1 до 5 рабочих дней – в зависимости от способа, которым были поданы документы. Процедура считается завершенной тогда, когда новый владелец доли получает выписку из ЕГРН.

НДФЛ и налоговый вычет

Денежные средства, которые Продавец получает после реализации своей доли, относятся к статьям дохода, а с каждого дохода физического лица должен быть уплачен налог. Для резидентов Российской Федерации НДФЛ равняется 13%, а для нерезидентов – 30%. Расчет производится:

либо от стоимости сделки, прописанной в договоре купли-продажи;
либо от кадастровой стоимости всего жилья, умноженной на понижающий коэффициент (0,7).

То значение, которое окажется больше, и будет применяться для расчета НДФЛ.

Продавец получает право не уплачивать НДФЛ, если доля находилась в его владении 5 лет и более (ранее – 3 лет и более). Если имущество было получено им в дар, в качестве наследства, в рамках договора пожизненного содержания с иждивением или приватизировано, то будет достаточно только 3 лет владения.

Кроме уменьшенной ставки НДФЛ резиденты имеют перед нерезидентами и еще одну привилегию, – они могут уменьшить размер налога на сумму т.н. «имущественного налогового вычета». Имущественный налоговый вычет не может быть больше 1 млн. рублей, однако здесь имеются определенные нюансы.

Сумма в 1 млн. рублей устанавливается для 1 объекта продажи. Таким объектом может выступать как целая квартира (если свои доли в ней продали сразу все собственники с заключением общего договора купли-продажи), так и отдельные ее части (если доли продавались с заключением нескольких договоров или с предшествующим выделением долей). Это значит, что:

При продаже квартиры как единого объекта налоговые вычеты будут рассчитываться для собственников пропорционально их долям, но не более 1 млн. рублей в целом. Например, если 4 дольщика вместе реализовали по ¼ своих долей, то суммы налоговых вычетов для каждого из них будут равняться по 250 000 рублей. Именно на эту величину уменьшатся НДФЛ, которые им понадобится заплатить.
При продаже квартиры отдельными долями каждый из собственников будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Если стоимость всей сделки по продаже доли в праве общей собственности составляет 1 млн. рублей или менее, то НДФЛ не уплачивается, т.к. налог полностью покрывается имущественным вычетом.

Юридическая практика

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, – довольно распространенное явление. Несмотря на это, процесс нельзя назвать простым, ведь он требует от Продавца не только денежных и временных затрат, но и четкого знания действующего законодательства.

Гражданин Н. решил реализовать принадлежащую ему 1/5 долю в общем праве собственности на жилое помещение. Благодаря услугам оценщиков мужчина установил, что цена его имущества составляет 2 млн. рублей. Сначала Н. обратился к остальным совладельцам с предложением приобрести у него его долю по преимущественному праву покупки. Дольщики ответили гражданину письменными отказами, в результате чего мужчина получил «зеленый свет» для поиска заинтересованного покупателя среди 3 лиц.

Как только приобретатель был найден, Н. составил с ним договор купли-продажи доли. Документ был проверен и заверен нотариусом после того, как его подписали обе стороны сделки. Покупатель получил от Н. все необходимые бумаги на долю и отправился в территориальное отделение Росреестра для перерегистрации права собственности. Между тем Н. отправился в местную Налоговую службу, куда подал налоговую декларацию для уплаты НДФЛ. Размер налога с учетом имущественного налогового вычета составил 130000 рублей (2 млн. – 1 млн. имущественного вычета *0,13 ставку НДФЛ).

Т.к. в последнее время процедура купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, претерпела ряд нормативных изменений, владельцам необходимо быть максимально внимательными при ее отчуждении. Не знаете, с чего начать процесс по реализации доли, нескольких долей или целого жилого помещения? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.