Главная » Жилищные споры » Продажа неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры

Продажа квартиры – это, зачастую, единственная возможность получить нужную сумму для покупки нового жилья или, хотя бы получения первого взноса за ипотеку. Но можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать? Читайте в этой статье.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Нет. Прямая продажа невозможна. Неприватизированная квартира находится на балансе муниципалитета и не является частной собственностью. Как следствие, у жильцов нет никаких прав на недвижимость. В том числе нет права на его продажу. Однако значит ли это, что получить деньги за реализацию такого жилья невозможно ни при каких условиях? Нет!

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Существует как минимум 2 вполне реальных варианта пусть и не на напрямую, но продать жилье такого плана. И все это вполне законно.

Способы

Способ	Плюсы	Минусы	Стоимость	Сроки
Предварительная приватизация	Нет рисков. Высокая цена.	Длительный срок. Необходимость платить налог.	Продавец должен понести расходы по приватизации. В среднем около 3-5 тысяч рублей. Зато саму недвижимость можно продавать за полную стоимость.	Приватизация занимает около 3-6 месяцев.
Прописка	Быстро. Не нужно платить налог.	Высокий риск. Низкая цена.	Стоимость недвижимости не будет рыночной. Зато налог платить не нужно.	Время нужно только на прописку. В среднем – до 5 дней.

В случае с пропиской деньги «покупатель» платит фактически за переуступку права жилья в социальной недвижимости.

Способ 1: Продажа после приватизации

Это самый простой, логичный и очевидный вариант, при котором жилец сначала оформляет право собственности на недвижимость, а потом продает квартиру на общих основаниях. Главный недостаток тут – нужно заплатить 13% от суммы в виде налога (ст.217.1 НК РФ). Избежать этого можно только пользуясь жильем в течение 5 лет с момента оформления в собственность, но в данном случае это невозможно, ведь продать квартиру нужно прямо сейчас.

Порядок, этапы

Провести приватизацию квартиры.
Найти покупателя.
Продать квартиру на общих основаниях.

Процедура, процесс

Приватизация квартиры – это достаточно длительный процесс, который может занимать от 3 до 6 месяцев. А если не особо заниматься вопросом – то и больше. К счастью, сейчас эта процедура бессрочная, так что торопиться некуда. Если, разумеется, жилье не нужно продать как можно быстрее.

Однако, чтобы реализовать квартиру как можно быстрее, терять все это время ожидая реакции муниципалитета вовсе не нужно. В среднем поиски покупателя на квартиру также длятся от 1 месяца и до полугода. Как следствие, можно сразу начинать подбор желающих приобрести недвижимость, благо в процессе приватизации квартиру можно показывать.

Единственным нюансом является сама процедура. Если такой покупатель будет найден буквально за несколько дней, с ним придется договариваться о том, что жилье будет передано лишь через несколько месяцев, когда будет оформлено право собственности. К сожалению, далеко не все согласны ждать так долго.

Но если все нужные документы уже на руках, то дальше все очень просто: договариваемся с покупателем, заключаем договор купли-продажи, получаем от него деньги и у квартиры появляется новый собственник.

Обязательно нужно оплатить налог. Если этого не сделать, сумма будет постоянно расти и в конечном итоге можно потерять значительно больше.

Способ 2: Продажа через прописку

Это более сложный и на самом деле достаточно спорный вариант, однако он может значительно сократить срок ожидания. Суть в том, чтобы сначала прописать в жилье потенциального покупателя, получить от него деньги и после этого выписаться. Формально, получится что в квартире появляется новое прописанное лицо, а старое – выписывается. Ничего незаконного.

Но и проблем тут больше. Во-первых, решение о том, прописывать кого-либо в жилье или нет принимает муниципалитет. Как следствие, он может просто отказать, ведь покупатель скорее всего не является родственником и никакого отношения к текущим жильцам не имеет.

Кроме того, есть серьезный риск нарваться на мошенников. Оформив прописку, продавец может просто не увидеть свои деньги. В результате у него в квартире будет иметь право жить абсолютно посторонний человек. К тому же, имеющий право на долю от недвижимости, если все же начать процедуру приватизации.

Новый жилец, чтобы стать полноценным собственником, все равно будет должен провести приватизацию жилья.

Порядок, этапы

Найти надежного и честного покупателя, который согласится на такую процедуру.
Получить от него задаток (чтобы свести риск обмана к минимуму).
Прописать покупателя в квартире.
Получить остаток суммы.
Выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Сложнее всего найти нормального покупателя. Большинство людей не хочет связываться с подобными предложениями, предпочитая переплатить, но получить жилье в собственность сразу, а не возиться потом еще с приватизацией (и нести соответствующие расходы). К тому же, они также рискуют, ведь «продавец» может и не выписаться.

Если такой человек все же найден, то возникает другая проблема – мало кто захочет отдавать деньги просто так, ведь ничем подтвердить факт покупки он не сможет и останется только надеяться на честность продавца.

Когда и эта проблема решена, возникает следующая – прописка. Хорошо, если муниципалитет согласен на прописку нового человека в принадлежащей ему квартире. А если нет? Если последует отказ? В такой ситуации придется возвращать деньги. Но когда и с этим все в порядке, останется только выписаться. Тут уже особых сложностей нет, так как никто держать в не будет.

Подводные камни, сложности

На рынке недвижимости действует огромное количество мошенников. В том числе сюда можно отнести и ряд агентств недвижимости. Рекомендуется, вне зависимости от выбранной схемы, предварительно хотя бы проконсультироваться с опытным юристом. А еще лучше — оформлять сделку под его чутким руководством.

Проблемы:

Самая частая проблема – прописка. Нередко муниципалитет отказывается прописывать кого-то до тех пор, пока хотя бы один из предыдущих жильцов не выпишется. Если у продавца несколько человек в семье, то можно попросить это сделать одного из них. А если он один? Выписавшись при таких условиях он рискует потерять право на проживание в квартире.
Вторая проблема – сроки ожидания при приватизации. Даже если удалось убедить потенциального покупателя подождать, это еще не значит, что он действительно выполнит свои обязательства. Нередко уже после приватизации, когда сделка купли-продажи должна произойти со дня на день, выясняется, что человек уже купил себе жилье и ему больше ничего не нужно. Приходиться тратить время на поиски нового покупателя.

Зато при такой ситуации у продавца уже есть право собственности на недвижимость и потому процедура пройдет намного быстрее.

И третья проблема – аванс. Все бояться быть обманутыми, а в варианте с пропиской моментов, в которых стороны могут «кинуть» друг друга – несколько. И аванс мало кто согласен давать на таких условиях.

Как подстраховаться

Если в случае с приватизацией все происходит достаточно официально и строго по закону (меньше лазеек для мошенников), то вариант с пропиской предполагает доверие сторон друг к другу. Но на голом доверии получается оформить сделку далеко не всегда. Потому рекомендуется любой момент фиксировать документально. Чуть ли не пошагово. Полностью избавить от проблем это не сможет, зато значительно сократит их количество.

При продаже неприватизированной квартиры возникает очень много сложностей, большая часть из которых неочевидна как для продавца, так и для покупателя. На бесплатной консультации наши опытные юристы прояснят спорные моменты, и они же смогут активно участвовать в сделке, сопровождая всю процедуру от первого до последнего шага.