Раздел квартиры в долевом участии в строительстве

Расторжение брака и последующий раздел совместной собственности – ситуация не такая уж редкая. Но если раздел совместной собственности еще более-менее прост, то с разделом жилых помещений, купленных по договору долевого участия (ДДУ) все не так просто.

Что такое ДДУ

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве жилого дома, при заключении которого и происходит покупка объекта недвижимости. При покупке жилого помещения по такому договору право собственности на него переходит к владельцу не сразу после заключения договора, а спустя некоторое время – после полного погашения стоимости объекта недвижимости и окончания строительных работ.

Зачастую от подписания договора до передачи квартиры в собственность проходит несколько лет, другими словами, покупка и возможный последующий раздел жилого помещения по ДДУ осложняются тем, что перерыв между оплатой жилого помещения в строящемся объекте и фактическим получением его в собственность проходит довольно длительный временной промежуток.

Отличие ДДУ от купли-продажи

В отличие от покупки жилого помещения по договору купли-продажи, приобретение квартиры по ДДУ происходит на этапе возведения жилого дома, по сути гражданин вкладывает средства не в готовое жилье, а в строящееся. При этом он вносит не сразу всю сумму, а выплачивает долг частями. Но даже после того, как выплачена полная сумма, указанная в договоре, еще не факт, что тут же произойдет вселение в квартиру. Строительство дома может продолжаться еще год, два, порой такие дома становятся долгостроями.

Если покупателями жилого помещения по договору ДДУ выступают несколько граждан одновременно, например, супружеская пара, то в договоре долевого участия могут быть установлены имущественные доли каждого из будущих совладельцев.

Нюансы раздела квартиры, купленной по ДДУ при различных вариантах ее оплаты

Раздел жилого помещения, купленного по договору долевого участия осложняется тем фактом, что от момента заключения договора до того момента, когда квартира перейдет в собственность покупателя, может пройти довольно большой промежуток времени, зачастую это несколько лет. Если учесть, что нередко для оплаты очередного взноса используются кредитные средства, при разделе могут возникать довольно сложные ситуации.

Итак, рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.

Квартиру по ДДУ была куплена до вступления в брак

В этом случае происходит следующее: договор заключен до регистрации, все средства внесены тоже до вступления в брак, но зачастую регистрация права собственности на квартиру происходит уже в период супружеских отношений.

Независимо от того, что объект недвижимости оформлялся в собственность уже в браке, второй супруг не имеет на него никаких прав и при разводе и разделе совместной собственности не может претендовать на часть жилого помещения. Такой порядок существует потому, что на покупку квартиры один из супругов тратил свои личные деньги, заработанные до вступления в брак, и, значит, второй супруг не имеет к жилому помещению никакого отношения.

Договор ДДУ подписывался до брака, но денежные средства выплачивались совместно, после вступления в брак

Несмотря на то, что договор подписывался только с одним из супругов, такая квартира приравнивается к совместно нажитому имуществу и делится поровну между супругами, так как денежные средства за жилое помещение вносились из совместных средств.

Даже если право собственности после сдачи дома в эксплуатацию было оформлено только на того супруга, который заключал договор, при разводе и разделе совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг, являющийся по документам единоличным собственником жилого помещения, уклоняется от раздела, второй, который не был стороной ДДУ, может потребовать в суде признания права собственности на долю в спорной квартире.

 Договор оформлен до брака, но выплаты производились частями каждым из супругов из личных средств

Личные средства нельзя отнести к совместной собственности. Это могут быть деньги:

• из банковских вкладов, открытых до вступления в брак;
• полученные в подарок;
• унаследованные;
• полученные от реализации личного имущества.

Нет разницы, кто из супругов указан в договоре долевого участия, такая квартира должна быть разделена по долям, соответствующим денежному вкладу каждого из супругов в покупку объекта недвижимости.

На покупку квартиры один из супругов оформлял кредит, который погашался (полностью или частично) уже после вступления в брак

Ситуация зависит от того, какая часть кредита была погашена до заключения брачных уз.

1. Кредит полностью погашался после вступления в брак. Если один из супругов оформил кредит еще до женитьбы, но выплаты по кредиту происходили уже после нее, то объект недвижимости при разводе делится поровну, так как все заемные средства были погашены из совместных средств.
2. Часть кредита была погашена до начала супружеской жизни. Объект недвижимости будет делиться согласно вложенным средствам каждым их супругов. То есть, супруг, оплативший часть стоимости жилого помещения до вступления в брак из личных средств получит большую долю жилого помещения, нежели его вторая половинка.
3. Часть кредита погашалась совместно, остаток выплачивал супруг, заключавший ДДУ уже после расторжения брака. Ситуация аналогичная второму пункту. Тот из супругов, который вложил в жилое помещение больше средств, получит большую долю недвижимости.

Договор был заключен на мужа или жену в период брака, половина стоимости была выплачена совместно, вторая — супругом, заключавшим договор уже после развода

Половина квартиры, за которую выплачивались совместные деньги делится поровну между сторонами, вторая передается полностью в собственность супруга, заключавшего ДДУ, так как он оплачивал ее за счет личных средств.

Таким образом, одному супругу достается одна четвертая часть жилого помещения, второму – три четверти.

ДДУ заключен в период брака, все деньги выплачены, но на дату расторжения брака и раздела совместной собственности дом не введен в эксплуатацию

Совместной квартиры, как таковой, пока нет и делить вроде бы нечего. Но законодательство разрешает делить не только уже существующее имущество, но и права на получение такого имущества в дальнейшем.

Поэтому у супругов есть право требования к строительной организации, заключившей договор долевого участия в реализации права собственности каждого из супругов после того, как жилой дом будет построен.

Выше были перечислены далеко не все варианты, которые могут произойти при разделе объекта недвижимости, купленного по договору долевого участия. Ситуация может усложняться различными факторами, например:

• жилое помещение куплено и введено в эксплуатацию до брака, но затем, уже в период супружества, значительно улучшено;
• квартира покупалась в браке, но оплачивалась одним из супругов после прекращения супружеских отношений, но еще до расторжения брака;
• другие немаловажные факторы, влияющие на раздел.

Как разделить квартиру, купленную по ДДУ

Разделить объект недвижимости можно двумя способами:

• путем достижения договоренностей о разделе;
• через суд.

Варианты раздела

Существует три варианта, по которым можно поделить жилое помещение:

1. По брачному контракту.
2. Заключив добровольное соглашение о разделе.
3. С помощью судебного разбирательства.

Брачный договор. В настоящее время в РФ такой способ раздела довольно редок. Чаще всего к нему прибегают в тех случаях, когда необходимо, в случае развода, сохранить от раздела бизнес.

Добровольное соглашение. Его заключение возможно в тех случаях, когда бывшие супруги сохранили сколько-нибудь нормальные отношения и в состоянии договариваться. Порядок действий при заключении соглашения следующий:

1. Подготовка проекта документа.
2. Согласование всех пунктов о разделе, проверка соглашения у нотариуса на предмет соответствия законодательству РФ.
3. Посещение нотариальной конторы для удостоверения соглашения сотрудником нотариата.
4. Подписание документа обеими сторонами.

Стороны вправе отойти от законодательной базы и оговорить свой вариант раздела жилого помещения:

• разделить по долям;
• передать жилое помещение одному из супругов, который, в свою очередь, должен будет выплатить второму денежную компенсацию;
• продать объект недвижимости, разделив вырученные средства в соответствии с договоренностями;
• другие варианты, которые устроят каждого из подписантов.

Раздел через суд

Раздел с помощью суда – самый длительный и затратный вариант. Судебные процессы о разделе объектов недвижимости порой затягиваются на годы, каждая из сторон ищет варианты, устраивающие именно ее, кассационные жалобы следуют одна за другой, и так, порой, до бесконечности.

Порядок действий при подаче искового заявления следующий:

1. Сбор необходимой документации.
2. Составление искового заявления.
3. Уплата госпошлины.
4. Подача иска в суд. Необходимо соблюдать подсудность при подаче иска: исковое заявление подается в судебный орган по месту нахождения спорного жилого помещения.
5. Участие в процессе.
6. Получение решения суда.
7. При необходимости – обжалование этого решения в вышестоящей инстанции.

Исковое заявление

Заявление должно быть написано юридически грамотным языком, не должно содержать грамматических или юридических ошибок, должно иметь четкую структуру.

1. Так называемая «шапка» документа. Здесь должны содержаться данные о судебном органе, в который подается иск, личные сведения о сторонах процесса и цена иска.
2. Заголовок.
3. Обстоятельства дела. Здесь истец указывает сведения о месте и дате заключения и расторжения брака, если есть несовершеннолетние дети – сведения о каждом из них, далее следует подробное описание объекта недвижимости.
4. Мотивировочная часть. Необходимо указать конкретные статьи СК и ГК РФ, на основании которых истец требует раздел жилого помещения, а также мотивирование способа и порядка раздела.
5. Исковые требования.
6. Перечень приложенных документов.
7. Дата и подпись.

Образец искового заявления о разделе квартиры

Документы

К исковому заявлению истец должен приложить определенный пакет документов, а именно:

1. Копии искового заявления по количеству участвующих сторон.
2. Удостоверение личности истца и, по возможности, ответчика.
3. Если есть несовершеннолетние дети – копии их свидетельств о рождении.
4. Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
5. Копии документов о вступлении в брак и разводе.
6. Другие документы, необходимые для успешного процесса раздела.
7. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от цены иска и рассчитывается истцом самостоятельно.

Таблица 1. Расчет госпошлины при подаче иска о разделе жилого помещения в зависимости от цены иска

Судебная практика

Судебная практика по разделу жилых помещений достаточно обширна, немалую ее часть составляют судебные процессы по разделу квартир, купленных по договору долевого участия. Рассмотрим, как суд делит такие жилые помещения с помощью двух примеров.

Пример 1

Юрий К. обратился в районный суд с иском к своей бывшей жене Ларисе К. о разделе квартиры, купленной ею по ДДУ.

Обстоятельства дела

В 2010 году ответчица Лариса К. заключила ДДУ на сумму в два миллиона рублей, в том же году она вступила в брак с истцом. Все средства, необходимые для выплаты за жилое помещение вносились из совместных средств. Через шесть лет, в 2016 году супруги развелись, на тот момент дом, в котором была куплена квартира, еще не был введен в эксплуатацию, это произошло в следующем, 2017 году и Лариса оформила право собственности на все жилое помещение на себя.

Юрий многократно обращался к ответчице с просьбой разделить объект недвижимости по добровольному соглашению, но она категорически отказывалась, мотивируя отказ тем, что она заключала договор ДДУ и, значит, квартира должна полностью принадлежать ей.

В судебном заседании истец требовал раздела квартиры в равных долях, так как жилое помещение оплачивалось в период брака совместными средствами. При этом он не требовал фактического раздела квартиры, а заявлял ходатайство о выплате ему денежной компенсации. Истица же заявляла, что она выплачивала деньги за квартиру самостоятельно, из личных средств, однако, доказать это не смогла.

Решение суда

Исковые требования истца удовлетворить в полном объеме. Обязать ответчицу выплатить истцу денежную компенсацию в размере половины стоимости жилого помещения (1 миллион рублей). Также обязать ответчицу выплатить истцу все расходы, понесенные им при обращении в суд и при оплате услуг адвоката.

Пример 2

В районный суд обратилась гражданка Ольга Н. с иском к гражданину Николаю С. о разделе жилого помещения, купленного по ДДУ ими совместно в то время, когда они находились в браке.

Обстоятельства дела

В 2011 году супруги, будучи в браке, оформили ДДУ со строительной фирмой на сумму в полтора миллиона рублей. Деньги на выплаты за жилое помещение они взяли в кредит, который был оформлен на истицу, а ответчик был поручителем.

Через два года супруги развелись. На тот момент по кредиту было погашено 500 тысяч рублей, остаток долга составил один миллион рублей. Так как истица не имела возможности погашать кредит в связи с маленькой зарплатой, выполнение долговых обязательств по кредиту взял на себя ответчик. В 2016 году он досрочно погасил кредит, а в 2017 году застройщик ввел дом в эксплуатацию.

Истица в исковом заявлении потребовала разделить жилое помещение поровну, мотивировав это тем, что договор оформлялся на обоих супругов и она тоже принимала участие в погашении кредита. При этом она просила разделить квартиру фактически, в натуре, то есть, выделить ей отдельное помещение. Ответчик же предлагал истице выплатить денежную компенсацию в размере половины совместно выплаченных средств (250 т.р.).

Решение суда

Исковые требования истицы удовлетворить частично. Обязать ответчика выплатить истице половину совместно выплаченных средств в размере двухсот пятидесяти тысяч рублей. Также обязать ответчика выплатить истице четвертую часть средств, затраченных ею на уплату госпошлины.

Раздел жилого помещения, купленного по договору долевого участия можно назвать самым сложным и запутанным из всех других. Огромное количество нюансов, в которых, порой, непросто разобраться даже опытному юристу, делает самостоятельные действия по разделу практически невозможными.

Неискушенному в юриспруденции человеку довольно легко запутаться в сложной процедуре раздела такой квартиры, совершить необдуманный шаг или подать иск не с теми требованиями, которые возможны в конкретных обстоятельствах.

Поэтому, хотя бы на первом этапе раздела желательно обратиться к грамотному юристу, который разъяснит, каким способом и в каком порядке возможно разделить жилое помещение, поможет написать исковое заявление, подскажет, какие документы необходимо собрать для суда.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)938-59-17 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)240-85-54 - Санкт-Петербург и область

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос

Отправить

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением