Разделение земельного участка на два

Необходимость раздела земельного участка – не такая редкая процедура, как может показаться на первый взгляд. Развод супругов, наследование несколькими лицами одного объекта, желание или необходимость продать часть земли – это только некоторые из причин разделить земельный участок на два независимых. При таком разделе важна не столько причина проведения процедуры, сколько необходимость правильного ее проведения, в том числе подготовки всех необходимых документов как для самого раздела, так и для последующей регистрации права собственности каждого вторичного объекта.

Можно ли разделить земельный участок на два

Согласно ГК РФ, большинство объектов недвижимости являются неделимыми и реальному разделу не подлежат. Это в первую очередь касается жилых помещений в многоквартирных домах, некоторых типов индивидуальных жилых домов, а также земельных участков отдельных категорий. Но не всех. Например, участок, предназначенный для ИЖС, особенно если на нем стоит дом на два хозяина, либо для ведения огородничества может быть разделен при соблюдении некоторых критериев.

Вне зависимости от возможности или невозможности реального раздела объекта недвижимости, любое недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности можно разделить юридически.

Более того, даже если возможен фактический раздел, процедура его юридического раздела в обязательном порядке должна его предварять. Другими словами, в любом случае сначала проводится юридический раздел, затем, после того, как будут определены доли каждого из совладельцев, можно начинать раздел объекта в натуре согласно долям каждого из совладельцев.

Если на предназначенном для раздела участке земли находится жилой дом, его делят в первую очередь, только затем, в зависимости от того, какую часть дома при разделе получит каждый из совладельцев, будет делиться земля возле дома. На практике каждый из совладельцев получает ту часть участка, которая прилегает к его половине жилого строения.

Такое правило применяется по причине более сложной процедуры фактического раздела жилого дома, так как для каждого владельца требуется оборудовать отдельный вход, а это технически сложно. Землю же подлить гораздо проще.

Особенности раздела земельного участка

Однако, после образования двух отдельных объектов, оба совладельца первичного надела по-прежнему имеют на них право совместной собственности.

Чтобы разделить землю на две части, необходимо соблюдение следующих условий:

1. Целевое назначение вновь образованных объектов должно оставаться таким же, как у первоначального.
2. Размер каждого из вторичных участков не может быть меньше минимально допустимого для данной категории земель в данном регионе.
3. Каждый из вновь образованных наделов должен иметь свободный доступ для транспортных средств и пешеходов.
4. Земля, предназначенная для ведения КФХ не делится ни при каких обстоятельствах, так как существует законодательный запрет на раздел земель данной категории.

Юридический раздел

Любая недвижимость может иметь одного или несколько собственников (общая долевая собственность). Чаще всего общая долевая собственность возникает после принятия наследства несколькими наследниками либо после развода. В результате у земельного надела появляется два совладельца, причем, если у наследников доли могут быть разными, то у бывших супругов они признаются равными, по 50% каждому. Но земельный надел по-прежнему является единым объектом с одним кадастровым номером и адресом.

Процедура юридического раздела земельного участка зависит от ситуации. Раздел земли между бывшими супругами возможен по двум вариантам, а именно:

1. В результате добровольного соглашения, заверенного в нотариальной конторе. Такой документ является основанием для оформления свидетельства на право собственности на половину земельного надела.
2. По суду. Раздел на основании судебного решения происходит в тех случаях, когда совладельцы не могут прийти к соглашению.

Раздел земельного надела, полученного по наследству, происходит на основании свидетельства о праве на наследство и производится согласно полученным в наследство долям.

В соответствии с ГК РФ все совладельцы объекта недвижимости вправе распоряжаться своими долями без ограничений, доля может быть:

• продана;
• подарена;
• завещана.

Единственное отличие при распоряжении долей надела от целого состоит в том, что, согласно ГК РФ, совладелец собственности имеет преимущественное право на ее приобретение.

Раздел земли в натуре, способы и препятствия

Если совладельцы земли имеют нормальные отношения между собой, то такого юридического раздела обычно хватает для того, чтобы разделить надел между собственниками. Но на практике он не всегда применим, особенно если между совладельцами установились натянутые отношения. Земельный надел по-прежнему остается единым объектом, а, значит, для проведения многих действий на участке требуется согласие всех его владельцев.

Именно поэтому большинство собственников земельных долей стремятся перевести свои половины участка в реальные самостоятельные земельные наделы. Реальный возможен по двум вариантам:

• в соответствии с добровольным соглашением о порядке использования земли;
• с помощью выдела доли участка в натуре.

Этапы раздела

Раздел земельного участка происходит в несколько этапов:

1. Согласование межевания со всеми совладельцами, для этого необходимо получить их письменное согласие.
2. Межевание с целью определения границ надела. Для этого необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на данный вид деятельности. Межевание должно происходить в присутствии всех совладельцев либо их представителей (при наличии доверенности). Все границы надела закрепляются специальными межевыми столбиками, затем определяются площади первоначального и вторичных наделов, составляются чертежи и формируется межевое дело.
3. Составление добровольного соглашения о разделе земли. Документ в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе, это требование необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо незаконные действия со стороны любого из участников соглашения.
4. При отсутствии согласия между собственниками – подача искового заявления в суд и последующее получение вердикта суда (при его положительном решении).
5. Присвоение отдельных адресов каждому из вторичных наделов. Для этого необходимо посетить местный муниципалитет и написать соответствующее заявление. К нему необходимо приложить межевое дело, кадастровый паспорт на первичный участок, все правоустанавливающие документы и копию добровольного соглашения либо постановления суда.
6. Предоставление правоустанавливающих документов в кадастровые органы и постановка вторичных участков на кадастровый учет. Через десять дней после обращения в Росреестр владельцы вновь образованных наделов получают на них кадастровые паспорта.
7. Регистрация права собственности на новые объекты недвижимости.

Стоимость работ

На каждый вторичный надел должна быть проведена оплата кадастровых работ. Таким образом стоимость всей работы по межеванию будет равна цене межевания одного участка, умноженной на количество вновь создающихся. В каждом регионе стоимость кадастровых работ различна, например, в Московской области она исчисляется в процентах от цены земельного участка, а в Центральном округе чаще всего составляет 7-8 тысяч рублей за один надел.

Как разделить земельный участок на два участка через суд

 Значительно усложняется раздел земли, если собственники не могут договориться о порядке процедуры либо неизвестно местонахождение одного из совладельцев (нет возможности получить его согласие на раздел).

Первым шагом при разделе через суд будет составление и подача искового заявления.

Форма и содержание иска

В исковом заявлении должны присутствовать следующие данные:

1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
2. Личные данные истца и ответчика, а также третьих лиц, если они участвуют в процессе.
3. Заголовок: «Исковое заявление о разделе земельного участка».
4. Если в процессе участвуют бывшие супруги, то сведения о том, когда и где был зарегистрирован брак и такие же данные о расторжении последнего.
5. Все данные о спорном ЗУ: когда был приобретен, на каких основаниях, его индивидуальные характеристики и описание строений при наличии последних.
6. Указание на причины спора и перечисление тех прав истца, которые были нарушены ответчиком, а также на невозможность решить проблему мирным путем.
7. Другие обстоятельства дела, которые могут помочь в судебном процессе.
8. Обоснование требований истца.
9. Сведения о вторичных ЗУ, которые должны будут образованы в результате раздела (их площадь, границы, присутствие на их территории строений или других объектов).
10. Ссылки на конкретные статьи Закона, на основании которых истец требует раздела.
11. Исковые требования. Сначала истец пишет заголовок «ПРОШУ», затем перечисляет все требования к ответчику.
12. Нумерованный перечень всех прилагаемых документов.
13. Дата составления иска и подпись истца.

Образец искового заявления о разделе земельного участка

Текст искового заявления может быть напечатан либо написан от руки, в любом случае не допускаются исправления, помарки, неточности. Заявление не должно быть расплывчатым, не допускаются какие-либо разночтения, иносказания, обязателен деловой стиль. При составлении иска желательно обратиться к юристу, который поможет написать документ в соответствии со всеми требованиями.

К исковому заявлению необходимо приложить все перечисленные в иске документы (ксерокопии), квитанция об уплате госпошлины прилагается в оригинале. В каждой конкретной ситуации перечень документов может быть разным, но часть из них обязательна в любом случае, а именно:

1. Ксерокопии паспортов всех сторон процесса.
2. Копии документов о заключении и расторжении брака.
3. Все правоустанавливающие документы на первичный ЗУ.
4. Технические, кадастровые документы на надел.
5. Копия справки от независимого оценщика о стоимости ЗУ.
6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Госпошлина

В соответствии с ГПК РФ для подачи в суд искового заявления гражданин должен оплатить госпошлину. При этом иски о разделе ЗУ считаются исками имущественного характера, размер госпошлины для таких исковых заявлений исчисляется в зависимости от цены иска.

Таблица 1. Расчет госпошлины для искового заявления о разделе ЗУ в зависимости от цены иска.

Судебная практика

Судебная практика раздела земельных участков достаточно обширна, но чаще всего встречаются иски о разделе земли между супругами после развода и исковые требования о разделе земельного участка, полученного в наследство двумя наследополучателями. Рассмотрим каждый их них на примерах.

Пример 1

Супруги Наталья и Иван Л. В период брака купили жилой дом с участком земли размером 15 соток, предназначенным для ИЖС. После развода каждый из супругов хотел остаться проживать в доме и пользоваться земельным наделом, и, если дом они смогли разделить, оборудовав два отдельных входа, то с разделом земли зашли в тупик. Каждый из них хотел использовать более плодородный участок возле дома, предлагаю оппоненту забрать дальний участок, который до конца не был облагорожен.

После долгих споров Наталья подала исковое заявление в суд с требованием разделить ЗУ, находящийся в совместной собственности супругов, при этом она предлагала отдать ей более «лакомый» кусок земли, но меньший по площади, а супругу передать залежную землю «на задворках».

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, принял решение: разделить земельный участок, принадлежащий Наталье и Ивану Л. на правах долевой собственности в равных долях поровну, по 7,5 соток каждому, передав бывшим супругам по половине разработанного и половине целинного участков земли.

Пример 2

Два брата Николай и Алексей К. получили в наследство от отца участок земли под ИЖС площадью 6 соток и недостроенным домом. При этом Николай предлагал брату достроить дом для совместного использования его в дальнейшем под дачу. Алексей же предлагал продать землю вместе с недостроем и разделить вырученные средства, так как реальному разделу участок не подлежит ввиду его малой площади.

Для реализации задуманного Алексей подал исковое заявление в суд с требованием о продаже ЗУ и последующем разделе денежных средств поровну между ним и братом.

В судебном заседании Николай категорически отказался продавать недвижимость, мотивируя это тем, что земля и недостроенный дом – все, что осталось им в память об отце. Но Алексей был непреклонен.

Судья предложил братьям следующий вариант раздела: земельный участок и строение остаются в единоличной собственности Николая, который, в свою очередь, выплачивает Алексею половину стоимости дома и земли под ним. Братья согласились на такой вариант раздела и подписали мировое соглашение.

Как разделить земельный участок на два участка по соглашению сторон

Если совладельцы ЗУ могут договориться, то раздел возможно произвести по добровольному соглашению. При этом договор составляется в письменной форме, подписывается всеми участниками и обязательно заверяется в нотариальной конторе. Для составления соглашения необходимо иметь следующие документы:

• правоустанавливающие документы за первичный ЗУ;
• кадастровый паспорт;
• справка из муниципалитета о предоставлении за вторичными участками отдельных уникальных адресов;
• письменное согласие каждого из совладельцев на раздел ЗУ.

Раздел может быть произведен как в соответствии с долями каждого их собственников, так и по любой другой схеме.

После того, как документ будет подписан и заверен нотариусом, первичное землевладение перестает существовать, вместо него формируются два новых самостоятельных вторичных участка.

Раздел земельного участка – процедура довольно запутанная и часто непредсказуемая. Поэтому в течение всего процесса раздела необходимо помнить и соблюдать ряд рекомендаций:

1. Все действия по разделу должны производиться в соответствии с ЗК РФ.
2. Недопустим самовольный раздел по желанию одного из совладельцев, необходимо согласие всех собственников. При отсутствии консенсуса помочь может только суд, который произведет раздел строго в рамках законодательства при соблюдении прав всех заинтересованных лиц.
3. Первым и обязательным этапом процедуры должно стать межевание ЗУ, прием проводить его должны организации, имеющие лицензию на этот вид деятельности.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)938-59-17 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)240-85-54 - Санкт-Петербург и область

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос

Отправить

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением