Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения

Разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, придется потратить достаточно много времени, денег и усилий. Это сложная задача, решить которую без помощи опытных юристов во многих случаях практически невозможно. Рассмотрим подробнее все важные моменты.

На какую перепланировку нужно получать разрешение

Выделяют три типа ремонта:

Переустройство.
Перепланировка.
Реконструкция.

Точных определений и конкретного разделения не существует, но в общих чертах понять, что значит тот или иной вариант можно:

Переустройство – это внесение не особо значительных изменений в недвижимости. Сюда относят замену батарей отопления, бойлера, унитаза, ванной и так далее. Никаких разрешений на такие действия получать не нужно.
Перепланировка – самый распространенный вариант. Предполагает внесение изменений в саму недвижимость, без изменения ее общей площади. Простой пример: объединение двух комнат в одну или, наоборот, разделение одной большой комнаты на несколько. То же самое верно и для нежилых помещений. Такой тип работ требует разрешения.
Реконструкция – актуальна преимущественно для отдельно стоящих строений. Предполагает не только изменения внутреннего пространства, но также и его расширения/уменьшения. Также требует разрешения.

Пример: В квартире на первом этаже добавили пристройку. К нежилому помещению достроили дополнительный цех. К жилому дому добавили гараж и так далее. Все это – реконструкция.

Учитывая тот факт, что перепланировка и реконструкция требуют разрешений и они ничем друг от друга не отличаются, в дальнейшем, в этой статье, оба понятия будут фигурировать как «перепланировка». Для собственника же важно лишь одно – если это не переустройство, то все равно потребуется разрешение.

Как получить разрешение?

Получить разрешение на перепланировку достаточно сложно. Однако это все равно намного лучше и проще, чем пытаться узаконить уже произведенные изменения. Таким образом, при любой ситуации, сначала нужно заниматься согласованием и только потом выполнять работы, а не наоборот.

Кто выдает?

Куда обращаться для получения разрешения? Формально этим вопросом занимаются соответствующие отделы в местной администрации. Но на практике, называться они могут по-разному, располагаться в разных частях населенного пункта и, чаще всего, добиться приема для обычного человека будет крайне сложно.

Таким образом есть всего два варианта действий:

Самостоятельное получение разрешения через МФЦ. Условно дешевый вариант, однако потребует от заявителя определенных усилий. Человек будет обязан лично посетить отделение МФЦ (Мои документы), брать там список документов, оформлять заявление, предоставлять все бумаги и ждать, пока по его заявке придет решение.
Обращение в специализированную компанию. Более удобный и простой вариант, однако требует больших затрат. Почти в каждом более или менее крупном населенном пункте есть хотя бы одна фирма, которая занимается подготовкой проектов по переустройству квартиры в панельном доме или нежилых помещений. Как правило, этим перечень их услуг не ограничивается. Чаще всего такие фирмы готовы взять весь процесс перепланировки на себя: подготовка проекта, согласование, проведение работ, внесение изменений в техпаспорт и так далее. Разумеется, стоит такая услуга недешево.

Вне зависимости от того, куда именно будет обращаться собственник недвижимости, непосредственно само разрешение дает соответствующий отдел в местной администрации. Просто получать его придется через посредников: МФЦ (Мои документы) или фирму, куда обратился владелец.

Порядок действий

Для получения разрешения на проведение перепланировки жилья в многоквартирном доме или любой другой недвижимости, нужно:

Подготовить проект. Формально его можно сделать самостоятельно. На практике, сам владелец сможет сделать только самый простейший проект. Другие ему не согласуют. Как следствие, чаще всего все равно приходится обращаться в соответствующие фирмы/компании и просить помощи у специалистов. Сотрудники таких компаний имеют все для проведения работы, могут отобразить задумку собственника на бумаге и, что самое главное, заранее готовят такой проект, который гарантированно не будет нарушать требования законодательства.
Подготовить остальные документы. Большая их часть, типа договора купли-продажи, уже должна быть на руках у заявителя. Остальное можно оформить в очень короткий срок.
Обратиться в МФЦ. Специалистам этой организации нужно будет передать все необходимые документы и, помимо этого, придется заполнить заявление. Сделать это несложно, так как в таком документе обычно указывается лишь базовый минимум информации, и сотрудник МФЦ всегда готов помочь, подсказать и предоставить образец заполнения. Заранее готовить заявление нет смысла.
Дождаться разрешения. После обработки информации МФЦ выдает разрешение на проведение работ. Оно всегда имеет определенный «срок годности». Проще говоря, в разрешении указывается время, в течение которого нужно выполнить все работы. В противном случае, если не успеть, перепланировка будет считаться незаконной. А это уже предполагает серьезные проблемы.
Провести работы. В указанный срок закончить ремонт.
Пройти проверку комиссии. После завершения работ недвижимость посещает специальная комиссия, которая проверяет соответствие новой планировки недвижимости и того, что было указано в проекте. Именно поэтому категорически не рекомендуется вносить какие-либо изменения в ремонт после того, как получено разрешение.
Внести изменения в техпаспорт. Последний этап. Когда комиссия завершила свою работу и составила соответствующий акт, можно идти в Росреестр и менять техпаспорт.

В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) отказывает в рассмотрении заявки или просто выдает отрицательное решение (отказ в согласовании). В обоих случаях нужно требовать такой отказ в письменном виде с указанием конкретных причин. И иногда этот документ можно оспорить в суде, хотя зачастую проще внести изменения в проект, чтобы причина отказа исчезла сама собой.

Документы

Для обращения в МФЦ потребуется предоставить такой перечень документов:

Паспорт заявителя. Если у помещения есть несколько собственников, то нужен аналогичный документ от каждого. В том случае, если один из собственников является несовершеннолетним и еще не получил паспорт, можно предоставлять свидетельство о рождении. Для юридических лиц-собственников недвижимости этот документ может заменяться уставом, свидетельством о регистрации и так далее. Важно помнить, что представитель юридического лица все равно должен будет предоставить паспорт, а также доверенность или иной документ, подтверждающий его право на оформление подобных заявок от лица компании.
Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Обязательный документ в том случае, если у недвижимости есть несколько собственников.
Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда владелец недвижимости хочет, чтобы вопросом получения разрешения занимался его представитель.
Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности. При оформлении разрешения может понадобится «свежая» выписка. Ее рекомендуется заказывать отдельно, до начала оформления.
Техпаспорт. Показывает текущее состояние квартиры, на момент обращения. При рассмотрении заявки техпаспорт будут сравнивать с проектом перепланировки для того, чтобы уточнить, какие конкретно изменения будут вноситься.
Правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее. К этому разделу относятся любые бумаги, на основании которых владелец недвижимости получил право собственности.
Проект перепланировки. Самый основной документ. Без него получить разрешение невозможно. Показывает все вносимые изменения. На его основании будут проводиться работы, с ним же комиссия будет сравнивать реальные изменения, и он же будет использоваться для переоформления техпаспорта.
Заявление на получение разрешения. Заполняется на месте, при обращении в МФЦ на основании предложенного менеджером МФЦ образца.

В зависимости от ситуации, ее особенностей и многих других факторов проект перепланировки может включать в себя достаточно большое количество листов, учитывающих не только факт переноса стен, но и материал перегородок, расчет дополнительного давления на перекрытия, схему нового расположения коммуникаций и так далее. Кроме того, могут потребоваться и другие документы.

Расходы

При оформлении разрешения на перепланировку платить непосредственно за согласование потенциальных работ не нужно. Однако при сборе документов могут возникнуть различные расходы:

Проект перепланировки. От 10 тысяч рублей. Минимальная стоимость возможна только при условии, что и изменения предполагаются не слишком глобальные. Кроме того, в минимальную стоимость обычно не входят услуги по помощи в оформлении разрешения.
Согласия совладельцев. От 1 тысячи рублей каждое. Такой документы обязательно заверяется нотариально, чтобы избежать подделок.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей. Также заверяется нотариально. В зависимости от клиента (физическое или юридическое лицо) суть доверенности, ее внешний вид, возможные действия доверенного лица и другие особенности, вплоть до стоимости, могут существенно изменяться.
Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей. Оформляется в Росреестре. Можно лично посетить любое отделение или же заказать выписку в режиме онлайн.
Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

Сроки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется потратить достаточно много времени:

Оформление проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего это срок увеличивается до 2-3 недель, а в некоторых случаях, если объем работы большой, то и до пары месяцев. Все зависит от активности клиента, скорости работы фирмы, куда обратился собственник и масштаба перепланировки.

Пример: Проект, который включает в себя проделывание дверного проема в одной из стен можно сделать и меньше чем за неделю. А капитальное изменение всей квартиры, со сносом стен, возведением новых перегородок, изменением расположения коммуникаций и так далее может занять и 2 месяца.

Подготовка разрешения в МФЦ: до 45 дней.
Получение решения в МФЦ: от 3-х дней.
Проверка квартиры комиссией: около 1 месяца.
Переоформление техпаспорта: от 2-х недель.

Получение разрешения через суд

В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) или местная администрация отказывают в выдаче разрешения. Первые, обычно, упирают на неправильно оформленные документы или их недостачу, а вторые – на сам проект, который может не соответствовать требованиям законодательства.

В обоих случаях нужно требовать отказ в письменном виде с указанием конкретной причины. Если причину можно быстро исправить, то лучше так и сделать, после чего подать документы на оформление перепланировки повторно. Если же исправить проблему не получается, то можно пробовать обращаться в суд.

Обращение в суд имеет смысл только тогда, когда заявитель уверен в своей правоте. Если проблема действительно серьезная и, например, перепланировка действительно идет в разрез с действующими правилами, то тут даже суд ничем не сможет помочь.

Порядок действий

Получить письменный отказ.
Подготовить документы.
Составить исковое заявление.
Направить иск и документы в суд.
Оплатить госпошлину.
Присутствовать на заседании суда и получить решение.
Дождаться, пока решение вступит в силу.
С решением повторно обратиться в МФЦ.
Получить разрешение на проведение перепланировки.
Выполнить все работы.
Получить акт от приемной комиссии.
Переоформить техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, что и для обращения в МФЦ (Мои документы). К ним нужно будет добавить только такие бумаги:

Письменный отказ, полученный в МФЦ.
Квитанция за оплату госпошлины.

Если заявитель обращается за разрешением через представителя, нужна будет доверенность на последнего. Лучше всего сразу предполагать подобный исход и оформлять доверенность как для представления интересов заявителя в МФЦ, так и в суде. Если этого не сделать, то придется оформлять две доверенности. А это двойные затраты, которых можно было бы избежать.

Расходы

Так как к моменту обращения в суд заявитель уже готовил все документы для МФЦ, дополнительных расходов у него возникнуть не должно (не считая возможной необходимости повторно оформлять доверенность). Единственный платеж – это госпошлина, которая составляет 300 рублей.

Сроки

Процедура получения разрешения при обращении в суд растягивается на еще более длительный срок. Помимо того, что сказано выше, нужно еще добавить 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы решение суда вступило в силу. И это без учета возможной апелляции, до рассмотрения и так далее. В среднем, если придется решать проблему через суд, согласование перепланировки затягивается примерно на полгода.

Штраф и ответственность за незаконную перепланировку

Если собственник квартиры решил проигнорировать необходимость согласования перепланировки и выполнил все работы без разрешения, рано или поздно он может столкнуться с серьезной проблемой – конфискацией имущества.

Сначала, как только станет известно о неузаконенной перепланировке (в основном, благодаря соседям), владелец квартиры получит предписание выплатить штраф и привести жилье в соответствие с техпаспортом. Размер штрафа – до 2,5 тысяч рублей.

Сумма сравнительно небольшая и может показаться, что достаточно его оплатить и ничего узаконивать не нужно. Но это серьезная ошибка. Через некоторое время контролирующие государственные структуры проверят, как выполняется их предписание. Если ничего не сделано, может последовать предупреждение и еще один штраф.

Закончится все это, если продолжать игнорировать требования, судебным разбирательством и конфискацией недвижимости. Ее продадут с торгов, а владелец получит почти всю вырученную сумму. Проблема только в том, что сумма эта будет далеко от рыночной цены квартиры. Она может отличаться и на 10% и на все 50%. Проще говоря – очень невыгодно.

Получить разрешение на перепланировку квартиры может быть достаточно сложно без помощи опытного юриста. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях согласования перепланировки. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при обращении в МФЦ, так и при решении проблемы через суд.