Главная » Опека и усыновление » Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Имущественные права граждан, находящихся под опекой (независимо от их возраста) должны защищать их опекуны. Однако, некоторые опекуны пытаются использовать не принадлежащее им имущество в своих корыстных целях. Именно поэтому установлен ряд ограничений на продажу ценного движимого и недвижимого имущества подопечных, в том числе и на продажу жилых помещений.

К примеру, без согласия органов опеки и попечительства и последующего удостоверения сделки у нотариуса Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.

Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, опекун может распоряжаться доходами своего подопечного. Но необходимо иметь в виду, что доступными для опекуна являются пенсии, различные пособия и алименты, выплачиваемые в пользу подопечного. Все перечисленные денежные выплаты перечисляются на номинальный счет законного представителя ребенка и дополнительного разрешение на их использование не требуется. Однако стипендией или зарплатой воспитанника может распоряжаться только он сам.

Но и доступные опекуну денежные выплаты он не может использовать так, как ему заблагорассудится. Согласно Постановлению Правительства № 423 от 18.05.2009 года опекун обязан ежегодно отчитываться о расходовании денежных средств подопечного. Но не всех. Необходимо будет отчитаться за денежные средства, потраченные на:

Покупку товаров стоимостью в два и более прожиточных минимума.
Содержание находящегося в собственности у несовершеннолетнего жилья.
Затраты, связанные с лечением малыша.

Все перечисленные выше расходы должны быть подтверждены чеками либо иными средствами, к примеру, выписками из банковских счетов.

Незначительные траты, к примеру:

покупка одежды, обуви для подопечного;
расходы на питание;
затраты на развлечения, игрушки, походы в кино и т.п.

подтверждать не нужно и отчитываться за них тоже не требуется.

Итак, опекун не иметь права использовать в личных целях имущество своего подопечного, поэтому он не может продавать, дарить, завещать его собственность. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка входит в обязанности взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно предоставлять в ООП отчет о сохранности детского имущества.

Иногда возникает необходимость в продаже какого-либо дорогостоящего имущества несовершеннолетнего, к примеру, принадлежащего ему жилого помещения. В этом случае сначала необходимо будет получить разрешение отдела опеки и попечительства на осуществление сделки, в противном случае нотариальная контора откажется удостоверять договор купли-продажи и сделка не состоится.

Требования при продаже квартиры

Органы опеки и попечительства дадут разрешение на осуществление сделки купли-продажи детской квартиры только при соблюдении некоторых условий, а именно:

Заявитель должен быть официальным представителем несовершеннолетнего собственника жилого помещения и действовать строго в интересах этого собственника.
Жилое помещение, принадлежащее ребенку, может быть продано только с одновременной покупкой равноценной продаваемой квартиры. Для подтверждения равноценности жилых помещений должна быть проведена независимая оценка как реализуемого, так и приобретаемого жилья на предмет определения их рыночной стоимости.
В наличии должны быть все документы как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
При выявлении государственным представителем любых нарушений по сделкам с жильем несовершеннолетнего, договоры купли-продажи аннулируются.
Новое жилое помещение не должно быть меньше или хуже того, которое было в собственности ребенка до продажи. Другими словами, в результате сделки ухудшение жилищных условий подопечного не допускается.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

Начиная с 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в собственности несовершеннолетних детей, подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Более того, начиная с 2019 года, сотрудники нотариата самостоятельно передают документы при государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестр. Именно поэтому продажа жилого помещения без участия в сделке нотариуса невозможна.

Так как главной функцией нотариальной конторы считается удостоверение сделки купли-продажи при обязательной проверке ее законности, детские имущественные права надежно защищены.

Дополнительная защита детской собственности возложена на отделы опеки и попечительства. Специалисты ООП отслеживают сохранность недвижимости несовершеннолетнего в реальном времени, поэтому без согласия ООП совершение сделки невозможно.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на сделку купли-продажи жилого помещения подопечного следующий:

Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
Подготовка к сделке и сбор документов.
Подача заявления о разрешении на оформление сделки купли-продажи.
Получение разрешения.

Необходимо помнить, что в интересах подопечного в возрасте от 0 до 13 лет включительно на всех этапах совершения сделки действует законный представитель ребенка. Он самостоятельно принимает решение о продаже квартиры или дома, связывается с покупателем, договаривается с ним, получает разрешение органов опеки, посещает нотариальную контору и т.д.

Если же подопечный уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то заявление о разрешении на продажу жилого помещения подает сам несовершеннолетний. В этом случае опекун обязан дать письменное согласие на продажу жилья, а все документы подписывает сам несовершеннолетний.

Получение консультации

В каждом регионе законодательство в этой сфере несколько отличается, именно поэтому целесообразнее будет получить предварительную консультацию в отделе опеки и попечительства. В этом случае специалист отдела подскажет условия проведения сделки, расскажет о правилах ее проведения, проконсультирует по другим позициям.

Так как российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилого помещения, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи жилого помещения подопечного:

Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.

Во всех трех случаях заявитель обязан не просто подтвердить совершение сделки, перечисление средств на детский счет либо выделение детской доли во вновь купленном жилом помещении, но и представить в ООП документы, подтверждающие этот факт.

Подготовка

Подготовка к сделке купли-продажи займет намного больше времени, чем сама сделка. В большинстве случаев это происходит потому, что взрослый должен доказать сотрудникам отдела опеки и попечительства, что детские имущественные права защищены.

Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

Открыть именной детский счет на имя подопечного, куда после продажи детской недвижимости будут перечислены денежные средства. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детской недвижимости становится переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать детское жилье без достаточно веских оснований. Охотнее разрешат продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, если она признана ветхой или аварийной, либо у несовершеннолетнего в собственности, помимо предназначенного для продажи, имеется другое жилое помещение.
Заключить предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и средства от продажи детского жилья планируется направить на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде и заверен в нотариальной конторе.
Предъявить сотрудникам ООП документы, из которых следует, что подопечный взамен реализуемой квартиры уже получил в собственность другое равноценное по площади и стоимости жилое помещение.

Сбор документов

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего подопечному, воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

паспорт гражданина РФ;
постановление местной администрации о назначении его опекуном;
удостоверение опекуна;
свидетельство о рождении подопечного;
любой правоустанавливающий документ на жилое помещение, предназначенное для продажи;
выписка из ЕГРН;
нотариально заверенный предварительный договор о покупке альтернативного жилого помещения либо документ о передаче доли жилого помещения подопечному;
выписка из домовой книги;
иные документы (по запросу ООП).

Подача заявления

Точной формы заявления о выдаче разрешения на продажу детской недвижимости нет, но, в любом случае, в заявлении должны быть указаны следующие сведения:

наименование местного муниципалитета;
сведения о заявителе;
название документа;
информация о назначении опеки и сведения о подопечном малыше;
причины, по которым требуется продажа жилого помещения;
сведения об альтернативном жилом помещении несовершеннолетнего;
реквизиты предварительного договора купли-продажи;
ходатайство о выдаче разрешения на совершение сделки;
перечень прилагаемой к заявлению документации;
дата и подпись.

Образец заявления в отдел опеки о выдаче разрешения на продажу квартиры

Получение разрешения

Разрешение (либо запрет) на продажу детской недвижимости выпускается в виде постановление органа местного самоуправления. В документе содержатся сведения о возможности (либо невозможности) продажи жилого помещения подопечного.

В тех случаях, когда заявитель получает положительное решение, оно прилагается к документам на продажу дома или квартиры. Оригинал остается в нотариальной конторе, а копия передается в Росреестр.

В какую опеку обращаться?

Вне зависимости от того, где находится жилое помещение, предназначенное для продажи, обращаться за разрешением следует в отдел опеки и попечительства по месту регистрации малыша. так как в законодательстве предусмотрено, что несовершеннолетний подопечный должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекуна, обращаться за разрешением необходимо только в тот отдел опеки, в котором семья стоит на учете.

Даже в тех случаях, когда опекаемый уже достиг возраста шестнадцати лет и проживает отдельно от попечителя, к примеру, он учится в другом городе или регионе, получение согласия ООП на сделку купли-продажи его квартиры все равно происходит по месту учета замещающей семьи, то есть, по месту регистрации попечителя.

Как долго рассматривается заявление?

Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.

Уменьшение срока также вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения ходатайства довольно сложная, обычно собирается комиссия по опеке, которая изучает каждый представленный заявителем документ, затем все документы должен изучить юрист местного муниципалитета, и только потом готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

Согласие на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действует до момента завершения этой сделки. Так как в документ включены сведения о потенциальных покупателях, продажа детской недвижимости третьим лицам невозможна. Если сделка по каким-либо причинам сорвалась, и опекун решил продать жилье другим покупателям, он должен будет обращаться в органы опеки за новым разрешением на продажу.

Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если дата окончания действия документа отсутствует, то пол умолчанию считается, что разрешение на продажу действительно в течение одного года.

Важно. Если предварительный договор купли-продажи по каким-либо причинам теряет юридическую силу, разрешение о продаже жилого помещения сразу же становится недействительным.

Почему опека может отказать?

Скорее актуальнее будет звучать вопрос, почему опека может не отказать, так как на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключение – одновременная покупка для подопечного другого, равноценного по стоимости, размеру и комфорту жилого помещения.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи. Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

Если же вы сомневаетесь, что отказали вам законно, либо считаете, что органы опеки своим отказом нарушили права вашего подопечного, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.