Главная » Купля-продажа квартиры » Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Квартиры, полученные по наследству – это один из самых рискованных, в плане покупки/продажи, типов недвижимости. В то же время, такое жилье обычно значительно дешевле, чем аналогичные предложения на рынке, так что приобретать его выгодно. Рассмотрим основные спорные ситуации и риски, связанные с квартирами такого плана.

Особенности наследования квартир

Получить квартиру по наследству можно двумя способами: по закону и по завещанию. Оба варианта имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при покупке такого жилья.

По закону

При наследовании по закону первым делом определяется очередь наследования. Их существует целых семь, если не учитывать государство, которое в конечном итоге, если все откажутся, получит имущество усопшего. Но в данном случае нужно предполагать, что собственником квартиры является наследник или наследники, входящие в одну из семи очередей.

Имущество распределяется между всеми наследниками одной очереди. Не может быть такого, что часть получат, например, родители, а часть очень отдаленные родственники, типа двоюродных тетей и дядей. Подобное возможно только при наличии завещания, в котором указываются конкретные лица, получающие права на имущества, но об этом ниже.

Пример: У усопшего осталось двое детей и один из родителей. Также есть двоюродный брат и сестра. Наследниками первой очереди являются именно дети и оставшийся родитель. Все имущество будет разделено между ними. И только в том случае, если они откажутся от получения наследства права на него получат двоюродные брат с сестрой.

Возможные риски, связанные с наследованием по закону

Подводные камни в такой ситуации могут заключаться в следующем:

Наследник или наследники были признаны недостойными и потому их не учитывают при распределении наследства. К недостойным могли ошибочно приписать и других лиц, из-за чего весь раздел имущества окажется произведенным неверно. В такой ситуации будет производиться повторный раздел. Как следствие, сделка купли-продажи жилья, полученного по наследству, будет признана недействительной.
Усопший съехал из принадлежавшей ему квартиры и долгое время не общался ни с кем из ближайших родственников, включая даже жену и детей. После его смерти права на наследство заявили отдаленные родственники, с которыми усопший сохранял отношения. Однако по закону наследниками являются не они, а жена с детьми, которые могли даже ничего не знать, что супруг/родитель умер. В такой ситуации отдаленные родственники могут даже успеть получить право собственности на квартиру и продать ее, однако впоследствии, когда ситуация прояснится, сделка будет признана недействительной.
У усопшего из ближайших родственников остались только внуки, однако он с ними никогда не общался, да и внуки не знали о существовании дедушки/бабушки. После смерти такого человека права на имущество могут предъявить другие родственники, хотя законными наследниками являются именно внуки. Эта ситуация во многом схожа с предыдущей.

Подобных проблем и спорных ситуаций может быть очень много, выше приведены только наиболее распространенные примеры.

Важно отметить тот факт, что нотариусы обычно не ищут других наследников и просто оформляют документы на тех, кто явился в контору за получением свидетельства о праве на наследство. Исключение составляют ситуации, когда очевидно, что у усопшего есть и более близкие родственники.

Общая проблема во всех подобных ситуациях – внезапное появление новых наследников, которые потребуют признать распределение наследства незаконным и недействительным. Они захотят поделить его по другим принципам, учитывая их требования. Для покупателя жилья это будет значить, что квартиру у него заберут и не факт, что вернут за нее деньги.

По завещанию

Если есть завещание, все становится немного проще, однако проблем все равно хватает. По завещанию имущество получают конкретные лица, указанные в этом документе. Таким образом, риск того, что сделку купли-продажи квартиры оспорят, будет значительно меньше. Но и тут есть свои нюансы:

Завещание могут оспорить наследники по закону, которые ничего не получили, упирая на то, что документ был составлен под давлением, в невменяемом состоянии и так далее. Доказать это достаточно сложно, но и обратное доказать, если не предпринять соответствующие шаги заранее, тоже практически невозможно.
Завещание могло быть составлено очень давно. О нем не знали или просто забыли. В результате имущество получают наследники по закону, которые и продают квартиру. Однако впоследствии выясняется, что завещание все же существует и оно сохранило свою силу. В результате наследование будет вестись совсем по другим принципам, и покупатель автоматически теряет свою квартиру.
В завещание могли быть не включены несовершеннолетние дети усопшего, его же нетрудоспособные/недееспособные близкие родственники (родители, супруг/супруга) и так далее. Все эти лица имеют право на обязательную часть наследства, несмотря на наличие завещание. Максимальная доля таких лиц не может быть больше 50% от того, что описано в завещании, однако для покупателя это уже не будет играть роли, ведь сделка купли-продажи квартиры все равно будет признана недействительной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В завещании может быть указан так называемый завещательный отказ. Это специальное условие, которое должен выполнить или выполнять наследник для того, чтобы получить имущество. Он мог просто не выполнить условие и потому фактически не является собственником квартиры, которую продает. Кроме того, нередко завещательный отказ предполагает пожизненное проживание в квартире какого-то родственника. В такой ситуации выполнять это условие будет уже покупатель квартиры, так как выселить даже из собственного жилья человека, имеющего право пожизненного проживания (даже если он не собственник) невозможно.

Срок исковой давности

Срок давности по наследственным делам составляет 3 года. Большинство указанных выше проблем возникает значительно раньше, примерно в 1-2 год. Тем не менее даже прошедшие 3 года не являются гарантией того, что квартира «полностью безопасна» для сделок. Дело в том, что срок исковой давности начинает отсчитываться с того момента, как человек узнает о смерти наследодателя.

И это может произойти даже через десяток лет. Более того, некоторые наследники физически могут не иметь возможности своевременно заявить свои права на имущество. В такой ситуации они имеют право восстановить срок принятия наследства и все равно получить часть квартиры.

Наследник, который продает квартиру менее чем через 3 года после получения ее по наследству, обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Это могло бы не иметь никакого отношения рискам покупателя, однако многие продавцы, с целью минимизировать свои расходы, могут пытаться договориться с покупателем о том, что квартира на самом деле продается по одной цене, а фактически – по другой.

Как следствие, потом бывший собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной. Например, на основании того, что его якобы обманули и указали цену, значительно ниже рыночной.

Пример: Наследник-собственник хочет продать квартиру за 3 миллиона рублей, но не хочет платить налог со всех трех миллионов. Он предлагает покупателю указать в договоре сумму в 1 миллион рублей, но фактически заплатить 3 миллиона. Если покупатель соглашается, уже после завершения сделки продавец может заказать отчет об оценке (или даже сделать это заранее) и обратиться в суд якобы на том основании, что он поверил покупателю, а тот его обманул с ценой. Не факт, что сделку признают недействительной, однако это вполне возможно.

Другие возможные риски

Существуют и другие проблемы, связанные с покупкой квартиры, полученной в наследство. Такое жилье может быть получено в рамках того, что наследодатель был признан погибшим. По закону все правильно, однако если такой человек вдруг внезапно появится и окажется, что он на самом деле не погиб, то все наследование будет признано недействительным. Вернуть все обратно, если времени прошло много, очень сложно, но вполне реально, так что это можно рассматривать как дополнительный фактор риска.

Кроме всего прочего, если продавец общается с покупателем исключительно через доверенное лицо и, при этом, отказывается поговорить лично, это должно настораживать. Вполне вероятно, что доверитель на самом деле является недееспособным и все действия от его лица выполняет доверенное лицо, без всяких на то оснований. Некоторые доверенности предполагают возможность продажи имущества, но далеко не все.

Как при покупке квартиры проверить наследников

Первое, что следует знать и уточнить – действительно ли наследодатель умер. Нужно запрашивать свидетельство о смерти. Если вместо него есть решение суда о том, что человек признан погибшим – это не самый хороший знак.

Также нужно собрать максимально детальную информацию обо всех потенциальных наследниках, их паспортные данные, места проживания и другие документы, которые могут указывать на то, что перечень потенциальных наследников значительно шире, чем это есть на самом деле.

От продавца также нужно требовать справку о дееспособности, чтобы потом вдруг не оказалось, что во время совершения сделки он находился в невменяемом состоянии.

Еще один важный документ, с которым обязательно нужно ознакомиться – это завещание. Нужно проверить, что в нем написано, нет ли каких-то завещательных отказов или других особенностей, напрямую или косвенно связанных с приобретаемой квартирой.

Пример: В завещании может быть указано, что жилье передается в наследство, на праве долевой собственности, двум лицам: продавцу и его брату. При этом договор купли-продажи заключается только с одним продавцом. В такой ситуации он явно не имеет права на продажу всей недвижимости – только своей доли. Если уже после оформления права собственности брат передал (например, подарил) продавцу свою часть квартиры, этот договор дарения также нужно запрашивать.

Необходимо сверить всю информацию, указанную в завещании, свидетельстве о наследстве, техпаспорте, выписке из ЕГРН и других подобных документах. Если что-то где-то не совпадает с реальным положением дел, то это может стать проблемой.

Помимо всего перечисленного выше, нужно учитывать и стандартные, распространенные риски, типа наличия серьезного долга по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировки и так далее.

Заключать сделки купли-продажи жилья, полученного по наследству, рекомендуется только при помощи опытного юриста-представителя. На бесплатной консультации такие специалисты расскажут обо всех основных нюансах, заслуживающих внимания, но нужно понимать, что многие ситуации индивидуальны и требуют отдельного подхода. Представитель сможет контролировать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к минимуму возможные проблемы и риски.