Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения во многом похоже на аналогичную процедуру, направленную на жилые квартиры и дома. Однако есть и свои особенности, связанные, преимущественно, с мерой наказания. Рассмотрим все это подробнее.

Что такое перепланировка нежилого помещения?

Нежилое помещение по определению используется не для проживания людей, а для ведения коммерческой деятельности, в промышленных, торговых и любых других целях. Как следствие, некоторые элементы, характерные именно для жилых помещений в данном случае не используются.

Перепланировка в такой ситуации – это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

Пример: Есть цех, планировка которого не устраивает нового собственника. Он изменяет конфигурацию помещений в цеху, в результате чего производственная часть уменьшается на 20 кв.м., а офисная, где сидят менеджеры, увеличивается на ту же площадь (20 кв.м.). При этом, общий размер цеха был и остается равен 500 кв.м.

Перепланировка и реконструкция, в чем разница?

Существует еще и такое понятие как реконструкция. Это, условно, более углубленный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри строения, но и изменение площади самого объекта.

Пример: Если взять цех, рассмотренный в предыдущем примере, то собственник не удовлетворился тем, что изменил планировку помещений и решил еще достроить склад, благо площадь земли, на которой находится строение, это позволяет. В результате появилось дополнительное помещение площадью в 100 кв.м. и общий размер объекта увеличился, соответственно, до 600 кв.м.

Существует еще и такое понятие как переустройство (переоборудование). Из всех описанных выше вариантов, только этот не требует отдельного согласования. Это может быть замена труб отопления, системы освещения и так далее, не затрагивая важные коммуникации и не меняя планировки помещений. Как доказывает практика, любой более или менее капитальный ремонт обычно включает в себя элементы переустройства, перепланировки и реконструкции. Как следствие – требует согласования. Отдельно нужно отметить тот факт, что перепланировка чаще всего связана с квартирами и другими аналогичными помещениями, а реконструкция больше характерна для отдельно стоящих строений.

Что нужно согласовывать и узаконивать?

Как уже было сказано выше, далеко не всегда для внесения изменений требуется разрешение. Другое дело, что чаще всего после небольших корректировок надо внести более серьезные и согласование все равно потребуется. Ниже приведен краткий список того, что узаконить не получится ни под каким предлогом:

Снесенные несущие стены и другие аналогичные элементы конструкции. Если в результате работ повреждаются такие конструктивные элементы, их нельзя менять – только восстанавливать до предыдущего состояния. Важно, чтобы общая целостность строения и его безопасность для лиц, находящихся внутри (например, для персонала) оставалась на достаточно высоком уровне, соответствующем всем требованиям законодательства.
Изменение расположения батарей отопления. В частности – перенос их в те части здания, которые отапливать не планировалось изначально. Для крупных нежилых строений могут действовать свои особенности и это правило применяется не всегда.
Объединение зоны приема пищи с зоной отдыха, особенно если в зоне приема пищи используется газовое оборудование (например, обычная газовая плита).
Формирование теплого пола за счет использования труб отопления.

Представленный перечень актуален преимущественно для помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах, однако в некоторых случаях он может использоваться и относительно отдельно стоящих строений.

Как узаконить?

Незаконная перепланировка обязательно должна быть узаконена. Лучше всего сделать все по правилам и еще до начала работ согласовать проект. Это позволит с минимальными усилиями и проблемами в дальнейшем внести все изменения в техпаспорт и больше не переживать из-за потенциальных штрафов.

К сожалению, о том, что подобные работы нужно узаконивать, обычно вспоминают уже после того, как они были завершены. Как следствие, приходится заниматься узакониванием. Это более сложный и длительный процесс, сравнительно с предварительным согласованием, который, к тому же, далеко не всегда завершается так, как хотелось бы владельцу.

Куда обращаться

Далеко не всегда собственник нежилого помещения может самостоятельно определить, что можно и нельзя делать с его объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше всего попросить помощь у специалистов. Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, который будет учитывать, как требования законодательства, так и пожелания владельца. Нередко, в процессе подготовки проекта, приходится отказываться от отдельных задумок, если они не дадут впоследствии все узаконить.

После этого нужно определиться, с кем согласовывать дальнейшие работы или где узаконивать уже выполненные. Общей для всех государственной структуры не существует. В любом более или менее крупном населенном пункте есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Именно поэтому самым простым вариантом будет обращаться в МФЦ (Мои документы).

МФЦ (Мои документы) – это как бы посредник между населением и государственными структурами. Процедура согласования через данную организацию будет немного более длительной, зато не придется никуда особо бегать и кого-то искать. Достаточно собрать все документы и направить заявление. Дальше сотрудники МФЦ все сделают самостоятельно.

Несмотря на то, что такой подход более простой и удобный, в отдельных случаях в МФЦ не соглашаются принимать документы или выдают отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав и отказ не является мотивированным, следующим этапом будет обращение в суд. И тут уже можно доходить вплоть до ВС (Верховного Суда).

Порядок действий

Порядок оформления и согласования/узаконивания перепланировки выглядит приблизительно так:

Проект перепланировки.
Согласование изменений.
Подготовка документов.
Обращение в МФЦ.
Переоформление техпаспорта.

В зависимости от региона проживания некоторые моменты могут несколько отличаться, однако в целом, общая картина будет оставаться неизменной.

Процедура

Рассмотрим этапы подробнее. Проект перепланировки нужен в любом случае, будь то согласование будущих работ или узаконивание уже произведенных. Разница только в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий заказчика и требований законодательства, а во втором пытаются создать проект уже готовой перепланировки.

На основании проекта проводится рассмотрение внесенных изменений. В некоторых случаях есть смысл для этого обращаться в местную управляющую компанию или ЖЭК, однако это не обязательно.

Следующий этап – подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. Подробнее об этом см.ниже.

Как только все готово, можно обращаться в МФЦ (Мои документы). Помимо предоставленных документов нужно будет еще заполнить заявление на согласование/узаконивание перепланировки.

Дальше все будет зависеть от полученного решения. Если оно положительное, то в этом документе будет указан срок, в течение которого нужно произвести капитальный ремонт (в случае с согласованием) или просто переоформить документы. Следует учитывать тот факт, что иногда в уже готовый проект требуют вносить определенные изменения, но это скорее исключение, чем правило.

Нельзя игнорировать проект. Если работы еще не проводились, то после их окончания принимать конечный результат будет комиссия от контролирующих государственных структур.

Если же ничего не получилось и заявление отклонили без особых на то оснований, останется только обращаться в суд. Это сильно затянет процедуру и сделает ее более дорого, но это единственный способ все сделать по правилам, несмотря на полученный отказ.

Документы

Для того, чтобы узаконить или согласовать перепланировку нежилого строения, нужны следующие документы:

Проект перепланировки. Заказывается отдельно, строго в тех фирмах, которые имеют соответствующие лицензии. По понятным причинам привести перечень таких организаций невозможно. Искать следует в собственно населенном пункте. Как вариант, можно попробовать обратиться в ЖЭК или УК (управляющую компанию). Нередко у них есть на примере несколько подходящих фирм. При обращении обязательно нужно требовать показать лицензии на занятие деятельностью.
Документы, на основании которых производится кадастровый учет объекта (документы на землю). Актуально только относительно отдельно стоящей недвижимости.
Правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, завещание и так далее. Проще говоря, все бумаги, на основании которых текущий собственник получил право владения недвижимостью.
Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи выступает в качестве свидетельства на право собственности.
Заявление в МФЦ. Заполняется на месте и не требует предварительной подготовки.
Паспорт заявителя. Это не обязательно должен быть собственник, так как чаще всего нежилая недвижимость принадлежит юридическим лицам.
Документы, подтверждающие право заявителя выступать от лица фирмы. Это может быть собрание учредителей, доверенность на представителя и так далее.
Документы на компанию. Устав, свидетельство о регистрации и другие аналогичные бумаги, подтверждающие тот факт, что данное юридическое лицо вообще существует.
Техпаспорт на имущество. Нужен для того, чтобы связать изменения и изначальную планировку. Впоследствии его придется заменить на новый.

Расходы

Непосредственно само согласование/узаконивание производится бесплатно, но при сборе документации и дальнейшем оформлении будут возникать различные расходы:

Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и больше.
Нотариальное заверение документов, подтверждающих право заявителя представлять интересы компании: от 2 тысяч и более.
Оформление нового техпаспорта на недвижимость: от 10 тысяч рублей. Конкретная цифра зависит от объема работ и площади строения.

Сроки

Срок получения разрешения в МФЦ во многом зависит от клиента. Если все делать активно и быстро, то примерно через 40-45 дней после обращения документы можно будет забирать. Иногда срок растягивается до пары месяцев, но это редкость. При этом проект будут готовить около 2-х недель и еще примерно столько-же может уйти на подготовку другой документации, благо этим можно заниматься параллельно.

В среднем, если с перепланировкой не возникает никаких проблем, то забрать положительное решение можно будет примерно через пару месяцев. К сожалению, настолько идеальные ситуации возникают крайне редко.

Если же заявитель получил отказ, то ему придется разбираться с проблемой через суд. И это автоматически не просто делает задачу более сложной и дорогой, но и существенно растягивает процедуру.

Согласование и узаконивание через суд

Если в МФЦ отказываются согласовывать или узаконивать перепланировку/реконструкцию, у собственника будет всего два варианта: или отказываться от самой идеи (возвращать старую планировку) или пытаться добиться своего через суд. Второй вариант более удобен и актуален, однако далеко не всегда суд бывает на стороне заявителя.

Порядок действий

Для того, чтобы зарегистрировать внесенные изменения через суд, необходимо:

Получить отказ в МФЦ в письменном виде. Очень желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
Собрать документы.
Подготовить исковое заявление.
Направить все бумаги в суд и дождаться заседания.
Присутствовать на заседании и получить решение.
Дождаться, пока решение вступит в силу.
С решением обратиться в МФЦ и подать заявку на согласование/узаконивание перепланировки повторно.
Получить положительное решение.
Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для решения проблемы с перепланировкой коммерческих объектов через суд нужен примерно тот же перечень документов, который требуется и для согласования/узаконивания. К нему нужно лишь добавить:

Исковое заявление.
Отказ, полученный в МФЦ.
Квитанцию об оплате госпошлины.

Если в отказе значатся какие-то конкретные причины, нужно будет доказать тот факт, что они не могут становиться причиной отказа. Как следствие, могут понадобиться дополнительные бумаги. Конкретный перечень зависит от многих факторов и напрямую связан с тем, что именно сказано в отказе.

Расходы

Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется дополнительно оплатить еще и госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлекать для защиты своих интересов представителя-юриста, нужно будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность. Стоимость оформления и заверения доверенности составит примерно 2-5 тысяч рублей.

Сроки

У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа в МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, придется ждать еще около 2-х месяцев заседания суда и еще один месяц – пока решение вступит в силу.

Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которое можно было бы применять в любой части РФ. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и нормативы, описывающие данный элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку будут составлять 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

Дополнительные проблемы, с которыми придется столкнуться владельцу отдельного здания если он планирует сохранить перепланировку несмотря ни на что, не предусмотрены, если не считать достаточно внушительного штрафа.

Если рассматриваемое нежилое помещение располагается в жилом доме, то тут уже вступает в силу ЖК РФ. Согласно ст.29, такое помещение может быть конфисковано и продано с торгов. Это крайне невыгодно, так как цена продажи на аукционе всегда существенно ниже, чем рыночная (примерно на 10-50%, зависит от конкретной ситуации).

Узаконивание или согласование перепланировки – очень сложная задача. Решить эту проблему без посторонней квалифицированной помощи зачастую просто невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях и дадут советы. Они также могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это существенно повышает вероятность получить то решение, которое нужно заявителю с минимальными усилиями с его стороны.