Главная » Купля-продажа квартиры » Встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры

Встречная покупка-продажа квартир встречается очень часто. Фактически, практически все сделки на рынке недвижимости так или иначе относятся к встречным. Как правильно произвести такую покупку и в чем ее особенности – читайте в этой статье.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Пример: Собственник однокомнатной квартиры решил улучшить свои жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке от застройщика. Застройщик соглашается приобрести старое жилье за 1,5 миллиона рублей, в результате чего клиент должен будет доплатить еще 1 миллион, чтобы стать владельцем двухкомнатной квартиры. Все это происходит одновременно и, фактически, можно стать собственником нового жилья всего за 1 день. Если бы человек продавал свою однокомнатную квартиру самостоятельно он мог бы выручить и 2 миллиона рублей, что на 500 тысяч больше, чем в случае с предложением застройщика, но на это могли уйти месяцы или даже годы.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

Определить стоимость своего жилья.
Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
Составить договор купли-продажи.
Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Пример оценки: Предположим, что в том же районе, где находится квартира клиента, продаются и другие подобные же типы жилья. Если действовать совсем упрощенно, достаточно подобрать 3-5 таких предложений, сложить их вместе и разделить на количество использованных предложений. Допустим, продается 3 схожие квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона, третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1+2+0,8=3,8 миллиона рублей. Делим на 3, получаем среднюю рыночную стоимость жилья: 1,26 миллиона рублей.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.

Завершение сделки

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

В некоторых регионах акт приема-передачи требуется уже на этапе оформления права собственности. Как следствие, подписать этот документ придется заранее.

Так как в данном случае одновременно производится как покупка, так и продажа жилья, возможные риски повышаются соразмерно. На бесплатной консультации опытные специалисты прояснят все наиболее актуальные потенциальные проблемы. Они же могут сопровождать сделку, тем самым сводя уровень возможного риска к минимуму.