Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности
Нередки ситуации, когда объект недвижимости приобретается, либо достается по наследству, получается в дар несколькими собственниками одновременно. Чаще всего в этих случаях совладельцы оформляют объект в долевую собственность: поровну между всеми собственниками или пропорционально вкладу каждого из них в покупку недвижимости.
Что подразумевается под долевой собственностью
Долевой собственностью любых объектов недвижимости считается такая форма управления и владения объектом собственности, при которой этим объектом владеют два (или более) собственника, которые имеют на недвижимость равные права. Долевая собственность возникает по разным причинам, но каждая из них в обязательном порядке отражается при составлении правоустанавливающих документов на недвижимость.Наиболее частые причины возникновения долевой собственности:
- Несколько будущих совладельцев совместно покупают объект недвижимости, при этом каждый их них вносит определенную плату, подразумевается, что в дальнейшем каждый из них может физически выделить свою долю для самостоятельного использования, владения и распоряжения.
- Несколько граждан приватизируют объект недвижимости, ранее принадлежавший государству, либо муниципалитету. При этом предназначение объекта (жилой или нежилой) не имеет значения.
- Несколько наследников в соответствии с завещанием, либо правом наследования получают один объект недвижимости в наследство. При этом доли могут быть разделены как поровну, так и в любом другом порядке в соответствии с завещанием, либо правом наследования.
Например, владелец нежилого здания, которое сдается в аренду под офисы, неожиданно умер, не оставив завещания. Наследниками являются его жена и совершеннолетний сын. Здание было приобретено в период брака, таким образом, при отсутствии брачного контракта, жена владеет половиной объекта недвижимости. Вторая половина здания делится поровну между наследниками первой очереди – женой и сыном.
Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын одну четвертую часть. В процентном соотношении у вдовы останется 75%, а у сына 25% объекта недвижимости.
Еще одним основанием возникновения долевой собственности становится продажа владельцем объекта недвижимости ее части.
Как устанавливается режим использования имущества, находящегося в долевой собственности
Если вести разговор о правилах эксплуатации такого имущества, то нужно заметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре о совместном использовании. В таком договоре обязательным пунктом указывается, что использование своей доли одним владельцем не может ограничивать права собственников других долей, находящихся в данном помещении.
Условия выдела доли в натуре
Выдел доли в натуре возможен только при соблюдении следующих условий:
- Выделенная доля не должна мешать другим совладельцам и каким-либо образом ущемлять их права.
- При фактическом выделении доли обязательно оборудование отдельного входа, обособленного от других частей нежилого помещения.
- Обязательно соблюдение минимально допустимого размера доли.
- Не допускается нарушение архитектурного облика нежилого здания, а также нормального функционирования его частей.
- Для того, чтобы произвести выдел, необходимо согласие всех совладельцев, либо решение суда.
Как выделить долю в натуре в нежилом помещении
Выделение доли в натуре возможно одним из следующих способов:
- согласно соглашению;
- по решению суда;
- путем продажи доли другим владельцам, либо третьим лицам.
По соглашению
Этот вариант наиболее предпочтительный как в финансовом плане, так и в плане экономии времени и сил. Поэтому, если вы решили обособиться от остальных совладельцев и выделить свою долю в натуре, нужно постараться решить вопрос мирным путем и выделить свою часть помещения по соглашению.Порядок действий, алгоритм
Если вы договорились со всеми совладельцами о составлении добровольного соглашения, для реализации физического выделения вашей части собственности вам необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
- Провести общее собрание совладельцев, где будет разработано и составлено соглашение.
- Пригласить кадастрового инженера, заказать техплан с внесенными в него изменениями.
- Уплатить госпошлину и удостоверить составленный документ в нотариальной конторе.
- Произвести перепланировку помещения, то есть, выделить свою долю фактически. Либо получить денежную компенсацию, если договорились именно о таком решении вопроса.
- Зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Пример
Два друга Николай и Олег купили офисное здание и оформили на него право собственности в двух равных долях. Все помещения в здании они переоборудовали под офисы и несколько лет сдавали их в аренду. Через непродолжительное время Олег решил, что он сможет использовать свою часть собственности более выгодно, если переоборудует свою часть под гостиницу и ресторан. Он предложил Николаю разделить здание путем выдела его доли, друг был не против.
Совладельцы составили добровольное соглашение о выделе части собственности Олега, в котором договорились, что правое крыло здания останется Николаю, а левое Олег переоборудует для ведения собственного гостиничного бизнеса.
Олег произвел перепланировку здания, отгородив свою половину помещения и оборудовав отдельный вход, при этом, согласно договоренностям друзей, все коммуникации остались без изменений.
Соглашение о выделе доли в натуре (образец)
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, все детали соглашения должны быть оформлены документально. Таким образом, документ должен содержать следующие сведения:
- место и дата подписания соглашения;
- фамилии и инициалы всех собственников, независимо от размера их доли в совместной собственности;
- характеристика объекта недвижимости: количество комнат, подсобных помещений, сколько этажей в здании и др. сведения о нежилом помещении;
- общая площадь в квадратных метрах;
- размер долей каждого из собственников в процентном выражении;
- какое помещение планируется к выделению, обозначенное на схеме объекта недвижимости;
- основания, по которым помещение было получено в собственность (договор купли-продажи, дарственная, наследственное дело);
- имеются ли какие-то обременения;
- личные подписи (с расшифровкой) всех собственников.
Образец соглашения о выделе долей в нежилом помещении 
Стоимость
Для выдела доли по добровольному соглашению придется понести некоторые расходы, а именно:
- техплан и акт о технической возможности раздела обойдется, в зависимости от площади помещения, в сумму от 10 до 40 тысяч рублей;
- за оценку выделяемой части необходимо будет уплатить 0,5% от стоимости (но не менее 300 и не более 20 000 рублей);
- за перерегистрацию в Росреестре физические лица должны будут заплатить 2 тысячи рублей, юридические – 22 тыс. рублей.
Суммы немалые, но при обращении с исковым заявлением в суд затраты станут гораздо выше, поэтому юристы рекомендуют приложить все силы, чтобы не доводить решение проблемы до суда.Продажа доли нежилого помещения
Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник может продать свою часть помещения. В этом случае законодательство требует соблюдения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа доли другими совладельцами. В п. 2 этой статьи указано, что другим собственникам дается один месяц для принятия решения о выкупе продаваемой доли.
Таким образом, собственник, решивший реализовать свою часть имущества, за полтора месяца до срока продажи должен оповестить всех совладельцев о своем намерении с помощью уведомления. В документе должны содержаться:
- условия продажи;
- предлагаемая цена;
- прочие важные нюансы сделки.
Пошаговая инструкция
Порядок действий потенциального продавца:
- Установление стоимости продаваемого имущества с помощью независимой оценки.
- Рассылка уведомлений о продаже всем совладельцам, в случае их отказа в покупке – поиск других потенциальных покупателей.
- Предварительная договоренность с покупателем о цене и условиях продажи.
- Подписание акта приема-передачи части помещения.
- Внесение покупателем задатка.
- Заключение договора купли-продажи, регистрация его в нотариальной конторе и передача денежных средств.
- Переоформление покупки на нового собственника.
Пример
Александр решил продать свою часть двухэтажного нежилого дома, так как собирался переехать в другой населенный пункт. Он передал другому совладельцу уведомление о намерении продать свою часть недвижимости, где указал цену и условие, по которым передача всех денежных средств за его долю собственности должна быть наличными деньгами.
Совладельца не устроила ни цена, ни условия продажи, поэтому он отказался выкупать собственность Александра. Имущество было выставлено в открытую продажу, вскоре нашелся покупатель, которого устроили условия, выставленные Александром, сделка купли-продажи состоялась.
Договор купли-продажи доли (образец)
В договоре купли-продажи должны быть указаны следующие сведения:
- Дата и место заключения.
- Личные данные обо всех участниках сделки.
- Сведения о продаваемом имуществе:
- местоположение;
- площадь;
- этаж (если здание многоэтажное);
- сведения из кадастровых органов;
- целевое назначение нежилого помещения.
- Цена. Указывается общая стоимость сделки и цена одного квадратного метра.
- Вариант передачи денежных средств: выплата аванса или задатка, рассрочка, платеж наличными или перечисление на счет продавца.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность продавца и покупателя за неисполнение условий договора.
- Перечень прилагаемых документов.
- Подписи сторон.
Образец договора купли-продажи доли в нежилом помещении Через суд
Если договориться с совладельцами не удается, остается третий вариант: обращение с исковым заявлением в суд.
Алгоритм действий
Собственнику доли необходимо будет соблюсти определенный алгоритм действий:
- Попытка досудебного решения. Если решить проблему не удается – далее следует подготовка к судебному процессу.
- Составление искового заявления. Параллельно с подготовкой иска заявитель должен позаботиться о сборе всех необходимых документов. Все собранные бумаги вместе с несколькими экземплярами (по количеству участников процесса) иска подаются в канцелярию суда.
- Принятие (или нет) иска к рассмотрению. Если суд принимает исковое заявление к рассмотрению, то канцелярия суда рассылает всем участникам процесса повестки с уведомлением о дате и времени судебного заседания.
- Участие в судебном процессе. Обычно в начале процесса суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение, если стороны не согласны на такое решение, то судебный процесс продолжается. Суд рассматривает все материалы дела, заслушивает стороны, затем выносит итоговое решение.
- Ожидание вступления в силу решения суда. Сторонам дается 10 дней после вынесения решения для того, чтобы, в случае если одна из сторон не согласна с вердиктом суда, она могла подать апелляцию. Если апелляции не последует, решение суда вступает в законную силу.
- Регистрация изменений. Завершающий этап.
Пример
Ананьев, Петров и Соболев владели нежилым помещением в равных долях: по одной трети каждый. Долгое время они являлись совладельцами успешного ресторана, но через несколько лет Петров женился, его жена была категорически против такого бизнеса мужа, ей не нравилось, что он днями и ночами пропадает на работе.
Так как физически разделить ресторан не представлялось возможным, Петров обратился к совладельцам с предложением о выкупе его доли, но Ананьев и Соболев отказались, объяснив это тем, что у них нет свободных денег. Петров понимал, что покупателя на третью часть помещения ресторана он вряд ли найдет, поэтому он подал исковое заявление о выделе его доли и выплате ему денежной компенсации за его часть недвижимости.
Суд, рассмотрев все материалы дела, постановил: так как выдел доли в натуре третьей части ресторана нецелесообразен и может привести к значительным финансовым потерям ответчиков, выплатить ответчикам Соболеву и Ананьеву денежную компенсацию в размере третьей части стоимости помещения ресторана истцу Петрову.
Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)
Исковое заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции;
- личные данные всех сторон дела (ФИО, место жительства, контактные данные);
- цена иска;
- название иска;
- суть обращения;
- сведения о попытках досудебного урегулирования;
- технические характеристики объекта и информация о праве собственности;
- исковые требования;
- перечень прилагаемых к иску документов;
- дата и подпись.
Образец искового заявления о выделе доли в натуре нежилого помещения Сроки
Судебные споры о выделе доли в натуре длятся не менее двух месяцев, зачастую – намного дольше. Нередко ответчики специально затягивают процесс, подавая апелляции в вышестоящие инстанции или требуя проведения различных экспертиз.
Госпошлина, расходы
Рассчитать размер госпошлины истец может самостоятельно по Таблице 1.
Таблица 1. Расчет стоимости госпошлины по иску о выделении доли в натуре в зависимости от цены иска
| Цена иска, тыс. руб. | Фиксированная сумма | Дополнительный процент на сумму превышения |
|---|---|---|
| до 20 | не менее 400 | 4 |
| 20 - 100 | 800 | 3 |
| 100 - 200 | 3 200 | 2 |
| 200 - 1 000 | 5 200 | 1 |
| свыше 1 000 | 13 200 | 0,5 |
Также необходимо будет уплатить госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре. Стоимость регистрации для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для юридических – 22 000 рублей.
Могут ли отказать в выделении доли и по каким причинам
В некоторых случаях фактический раздел помещения невозможен. Причинами для отказа станут:
- Архитектурные особенности здания. Если оборудование отдельного помещения может повредить несущие стены, либо ослабить конструкцию здания, в выделе доли будет отказано.
- Доля собственника, желающего ее выделения, незначительна. В этом случае возможна денежная компенсация.
Судебная практика
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии