Выделение долей детям в ипотечной квартире
Сейчас редко кто из молодых соглашается жить совместно с родителями, особенно молодые пары, при первой возможности они стараются приобрести собственное жилье. Сбережений для покупки квартиры зачастую не хватает, недвижимость покупается в ипотеку. Но до полного погашения ипотечного кредита объект недвижимости остается в залоге у банка, если в семье есть несовершеннолетние дети, это значительно осложняет выдел детских долей.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире
Имущественные права несовершеннолетних детей оговорены в ст. 60 СК РФ. Но при покупке квартиры в ипотеку, многие банки не дают разрешение на выдел детской доли, так как при каких-либо затруднениях с погашением кредитных обязательство со стороны родителей, кредитному учреждению намного сложнее получить с заемщика свои деньги.
Приобретение жилого помещения по ипотечному кредиту возможно двумя способами:
- с использованием МС для первичного взноса, либо частичного погашения кредита;
- без привлечения средств МС.
При использовании материнского капитала для покупки жилья по ипотеке мать или оба родителя обязаны оформить обязательство на выделении детской доли после погашения ипотеки. В таком случае не позднее, чем через полгода после снятия обременения, родители обязаны будут выделить несовершеннолетним детям их долю.
Без привлечения средств МС. В этом случае ООП требуют, чтобы квадратные метры для детей были выделены заранее, еще до выплаты займа и последующего оформления жилого помещения в собственность. Но банки крайне редко соглашаются на такую процедуру, так как в случае затруднений в погашении кредита залог в виде квартиры продать в счет долга не получится, так как долей залогового жилого помещения владеют несовершеннолетние.
Выход из сложившейся ситуации возможен несколькими способами:
- выставление в качестве залога другого объекта недвижимости;
- переоформление на детей другой квартиры;
- поиск кредитора, работающего по стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обычно такие кредиторы более лояльны.
Сложности
В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:
- Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
- Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
- Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
- Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.
Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:
- Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
- Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
- Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
- Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.
В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.
Пример
Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита. В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения. Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.
Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.
Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку
Имеется два способа выделения доли в ипотечной квартире:
- по соглашению между супругами;
- по договору дарения.
Добровольный способ выдела доли: порядок действий, инструкция
Для выдела детской доли в ипотечной квартире родители должны проделать следующие действия:
- Подать заявку в кредитное учреждение на получение ипотечного кредита.
- Получить одобрение.
- Найти жилое помещение для покупки.
- Получить разрешение у банка на выдел детской доли в купленной квартире.
- Написать запрос в ООП.
- Составить договор купли-продажи.
- Выделить долю несовершеннолетних.
- Подписать договор с кредитным учреждением на выдачу кредита.
- Приступить к погашению долга.
Необходимые документы
Получение ипотечного кредита с одновременным выделением детской доли предполагает подготовку большого пакета документов и обращение в несколько инстанций.
Для оформления ипотечного займа понадобятся:
- Оценка стоимости жилья, которое супруги хотят приобрести в ипотеку.
- Расписка продавца о том, что он согласен продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку жилья в ипотеку.
- Выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру.
- Ксерокопия паспорта того из супругов, на которого будет оформляться кредитный договор.
- Выписка из трудовой книжки, либо иной документ, подтверждающий, что претендент на ипотеку имеет официальную работу.
- Справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая платежеспособность клиента.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Для оформления детской доли придется обратиться в Росреестр, там необходимо будет представить:
- Паспорта или свидетельства о рождении всех, кому предполагается выделить часть недвижимости.
- Копию свидетельства о браке.
- Копии свидетельств о рождении (или усыновлении) всех несовершеннолетних детей.
- Договор купли-продажи объекта недвижимости.
- Соглашение родителей о выделении детской доли, либо дарственная на часть квартиры на ребенка.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Соглашение о выделении детских долей
В тех случаях, когда родители намереваются для покупки квартиры использовать МС, контролировать это соглашение будет ПФР, если же ипотека оформляется без использования МК, контроль возлагается на ООП.
Документ необходимо заверить у нотариуса, без нотариального удостоверения он не имеет юридической силы и не будет принят сотрудниками Росреестра.
На выполнение соглашения у супругов будет 6 месяцев с той даты, когда они внесут последний платеж по ипотечному кредиту.
Сроки
При покупке ипотечной квартиры невозможно оговорить сколько-нибудь реальный срок с выделом детской части, в каждой ситуации он будет сугубо индивидуален. Например:
- ожидание решения банка может продлиться от 10 до 30 рабочих дней;
- получение разрешения от ООП займет до 14 дней;
- исполнение обязательства по выделу детской доли возможно в течение полугода после наступления условий для их выполнения;
- процесс регистрации права собственности займет от двух недель до месяца.
Стоимость, расходы
Расходы по выделению части жилого помещения в собственность несовершеннолетних напрямую зависят от стоимости выделяемой детской доли. Стоимость удостоверения соглашения составит от 300 до 20 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой части.
Заключение
Итак, резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:
- Родители не только имеют право, но и обязаны выделять каждому несовершеннолетнему ребенку долю в ипотечной квартире.
- Выделение возможно как до получения ипотечного кредита, так и после его полного погашения. При первом варианте понадобится разрешение ООП и кредитного учреждения.
- При составлении обязательства о последующем выделе части жилого помещения в собственность детей, супруги могут получить отсрочку процедуры. Текст обязательства составляется в нотариальной конторе, там же документ удостоверяется. Срок исполнения обязательства – не более полугода с того момента, как будет погашен кредит.
Получение ипотечного кредита, когда в семье есть несовершеннолетние дети, осложняется обязанностью родителей выделять каждому ребенку его долю собственности в жилом помещении. Не все кредитные учреждения идут навстречу клиентам, многие отказывают в выделении детской доли, пока не будет погашен кредит. Органы опеки, в свою очередь, не дают разрешение, пока ребенку не будет выделена часть квартиры. Замкнутый круг, выбраться из которого под силу только опытному юристу.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете позвонить по указанным ниже телефонам и получить бесплатную консультацию у дежурного юриста. Также вы можете получить круглосуточную бесплатную консультацию на нашем сайте он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)938-59-17 - Москва и Московская область
- позвоните +7(812)240-85-54 - Санкт-Петербург и область
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии
Ольга
Добрый день. Меня интересует вопрос продаем квартиру в которой у детей имеются доли, купили другую квартиру в ипотеку, но банк не дал согласие на оформление долей в новой квартире. Как нам поступить и что делать?