Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма
Любой жилец многоквартирного дома обязан соблюдать определенные правила общежития и вовремя оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства. Нарушения этих требований влекут за собой определенные санкции, вплоть до выселения из занимаемого нарушителем жилого помещения.
Такие же санкции грозят и гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма. Конечно, вряд ли кто-то согласится добровольно оставить жилье, поэтому возникает резонный вопрос – как можно выселить жильца, если он серьезно нарушил правила проживания, и можно ли выселить такого гражданина в принципе.
Основания для выселения из квартиры по договору социального найма
Выселение любого гражданина, проживающего в муниципальной квартире возможно только после расторжения договора. Последний, в свою очередь, может быть расторгнут обеими сторонами одновременно, либо в одностороннем порядке.
Обоюдное расторжение договора, обычно, не вызывает никаких сложностей, так как происходит при переселении граждан из ветхих и аварийных домов, либо в аналогичных случаях, когда взамен наниматель получает новое жилое помещение, более благоустроенное.
По второму варианту, когда договор расторгается в одностороннем порядке, в свою очередь, существует тоже два варианта его аннулирования. Первый – когда наниматель сам инициирует выселение в связи с покупкой квартиры, переездом в другой город и т.п. Второй вариант – расторжение договора в связи с нарушением условий эксплуатации жилого помещения, он может быть реализован только в судебном порядке.
Рассмотрим, по каким причинам может произойти расторжение договора.
Прекращение права пользования жилым помещением
Право пользования квартирой, занимаемой по договору соцнайма, прекращается после того, как у гражданина появляется собственное жилое помещение. Это может быть:
- покупка жилья;
- получение квартиры в наследство;
- выигрыш квартиры в лотерею;
- получение в дар.
В этом случае наниматель должен сняться с регистрации в муниципальной квартире и передать ее в муниципалитет.Задолженность по квартплате свыше 6 месяцев
Согласно одному из условий проживания в муниципальных квартирах, проживающие в них граждане обязаны оплачивать коммунальные услуги ежемесячно. Если же просрочка платежа по услугам ЖКХ достигает шести месяцев, собственник жилого помещения (в данном случае муниципалитет) имеет право инициировать выселение семьи должника.
В таком случае взамен квартиры, из которой выселяют, собственник должен предоставить нарушителю альтернативное жилое помещение меньшего размера, например, комнату в общежитии.Систематическое нарушение прав соседей
Нарушение должно быть систематическим, то есть, злостным. Если наниматель, например, намерен жениться, празднование этого события планируется в квартире, жилец заранее оповестил соседей о том, что в определенный день он нарушит их покой, да еще и извинится за доставленный дискомфорт, то никто выселять его не станет.
Но если наниматель постоянно:
- слушает громкую музыку с 23:00 до 7:00 (в некоторых муниципалитетах к ночному времени добавляется время детского дневного сна с 13:00 до 15:00);
- устраивает постоянные дебоши;
- превратил свою квартиру в «точку» по распитию спиртных напитков или наркопритон;
- захламил жилое помещение до такого состояния, что из нее доносится неприятный запах, а квартиры соседей атакуют тараканы и крысы;
- допустил умышленную порчу имущества соседей и/или муниципалитета,
то вероятность выселения становится реальной.
Скорей всего, нарушитель будет выселен «в никуда», то есть, без предоставления альтернативного жилого помещения.Квартира пустует
Зачастую наниматель жилого помещения длительное время проживает в другом месте, либо вообще в другом населенном пункте. Если квартира остается пустой на протяжении полугода и дольше, причем, жилец отсутствует в квартире не по уважительной причине (например, длительная болезнь, командировка), то муниципалитет вправе инициировать расторжение договора социального найма.
Естественно, в этом случае альтернативное жилое помещение также не предоставляется.Жилое помещение используется не по назначению
Некоторые жильцы используют квартиру не по назначению. Например, оборудуют ее под офис, салон, магазин, мастерскую, либо под склад. Законодательство указывает, что квартиры, предоставляемые гражданам по договору социального найма, могут использоваться только для проживания в них, эксплуатация жилого помещения в других целях недопустима.
В этом случае при выселении из квартиры предоставление другого жилья не предусмотрено.Лишение родительских прав
Если мать или отец (или сразу оба) по решению суда лишены родительских прав, они теряют право на проживание совместно со своими несовершеннолетними детьми. Поэтому вслед за лишением права воспитывать детей, следует выселение из занимаемой ими квартиры.
Альтернативное жилье не предоставляется. Но лишенные родительских прав могут попытаться встать на очередь на получение жилого помещения, если органы социальной защиты признают их малоимущими.Признание жилого помещения аварийным
Если дом, в котором живут граждане по договору социального найма признается ветхим или аварийным, он подлежит сносу, так как проживание в таком доме опасно для жизни жильцов. В последние годы в РФ идет активное строительство новых жилых домов для расселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Причем, собственникам квартир предоставляется жилое помещение, равное с прежней квартирой по площади, а квартиросъемщики переселяются в новые жилые помещения по социальным нормативам жилой площади.Как выселить гражданина из социального жилья
Основанием для выселения из социального жилья становится расторжение договора социального найма, которое, в свою очередь, возможно только по решению суда. При этом, истец может в иске заявить сразу несколько оснований для выселения.
Куда обращаться
Все социальное жилье находится в собственности местных муниципалитетов, и только этот орган местного самоуправления вправе обращаться в суд с иском о выселении квартиросъемщиков.
Порядок действий
Расторжение договора социального найма не происходит спонтанно, сразу же после жалоб соседей, даже неоднократных. Должен быть соблюден особый алгоритм действий по выселению, если этого не будет сделано, нарушитель имеет право оспорить действия местных властей.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Пострадавшие от действий нарушителя соседи подают жалобу в местный муниципалитет, который обязан зарегистрировать документ.
- Далее следует проверка фактов, указанных в документе на предмет неправомерных действий наниматели, либо членов его семьи.
- Если указанные в жалобе факты подтверждаются, муниципалитет направляет квартиросъемщику уведомление с требованием устранить допущенные нарушения и/или возместить соседям ущерб, нанесенный их неправомерными действиями.
- Если наниматель никак не реагирует на уведомление и продолжает нарушать общественный порядок и ущемлять права соседей, муниципалитет начинает подготовку документов, сбор доказательной базы и составление искового заявления о выселении в суд.
- После того, как будет составлен иск и подготовлен пакет документов, следует оплата госпошлины и передача иска в канцелярию суда.
- Следующий этап – участие в заседании суда. Их может быть несколько, например, если решение районного суда не устроило одну из сторон, она имеет право подать апелляцию, и тогда состоится еще один судебный процесс, уже в вышестоящей инстанции.
- Получение решения суда и исполнительного листа.
- Далее, если квартиросъемщик не желает добровольно исполнять решение судебных органов, исполнительный лист передается в ССП для принудительного выселения. Выдворять граждан принудительно, даже в соответствии с вступившим в силу решением суда имеют право только судебные приставы-исполнители.
Документы
Как говорилось выше, исковое заявление в суд о выселении из муниципального жилья может подать только собственник жилого помещения, в данном случае – муниципалитет, поэтому гражданам, подавшим жалобу на шумного соседа, нет необходимости заботиться о привлечении адвокатов, либо о сборе необходимых документов, все это сделает штатный юрист местной администрации.Для того, чтобы инициировать выселение в суде, понадобятся следующие документы:
- копия договора социального найма, либо ордера на вселение;
- копии искового заявления (по количеству участников процесса);
- жалобы соседей;
- для доказательства задолженности по квартплате – выписка из лицевого счета;
- справка-выписка из домовой книги, в которой должен быть указан состав семьи квартиросъемщика;
- копии предупреждений, уведомлений либо требований, которые высылались нарушителю в попытках досудебного урегулирования;
- копии протоколов или актов о нарушениях, если к делу привлекались правоохранительные органы;
- если выселение происходит по факту длительного отсутствия в жилом помещении – копия акта о фактическом отсутствии нанимателя;
- акты обследования квартиры нарушителя Роспотребнадзором и жилищными органами – в случаях, если нарушитель привел жилое помещение в состояние, непригодное для проживания в нем;
- документы, идентифицирующие представителя муниципалитета в судебном заседании (доверенность и копия паспорта);
- квитанция об уплате госпошлины.
Сроки выселения
Конкретные сроки выселения будут зависеть от нескольких факторов:
- загруженности суда:
- полноты представленного пакета документов;
- явки на заседания суда участников процесса (например, если ответчик не явится на первое заседание, оно будет перенесено на более позднюю дату).
Судебная тяжба о выселении может длиться от трех месяцев до полугода, а если ответчик подаст апелляцию, то и до года.
Стоимость
Расходы по искам о выселении из социального жилья несет муниципалитет: только он имеет право подавать такой иск. Размер госпошлины по искам неимущественного характера для юридических лиц составляет шесть тысяч рублей, именно столько и заплатит орган местного самоуправления. Граждане, обратившиеся с жалобой в муниципальный орган, не несут никакой финансовой нагрузки.
Исковое заявление о расторжении договора социального найма и выселении
Если исковое заявление будет составлено с нарушениями, суд не примет его к рассмотрению. При этом сам истец определяет основания для подачи иска и непосредственно исковые требования (может быть одно или несколько причин для выселения, все их необходимо указать).
Как составляется
Необходимо четко соблюдать структуру искового заявления, а именно:
- Должны быть указаны реквизиты судебного органа, в который подается иск, а также данные истца и ответчика. В тех случаях, когда истцу неизвестно точное место жительства ответчика, в заявлении указываются только его личные данные. Суд самостоятельно запрашивает у компетентных органов точный фактический адрес проживания ответчика.
- Истец должен ссылаться на конкретные нормативно-правовые акты, на основании которых он требует расторжения договора социального найма. Каждый пункт требований необходимо обосновать со ссылкой на определенную статью закона.
- Необходимо соблюдение подсудности: иск о выселении должен подаваться в районный суд по месту жительства ответчика.
Содержание
Исковое заявление состоит из нескольких частей.
Первая (вводная) часть (так называемая «шапка»)
- Указывается полное наименование и адрес судебного органа, в который подается иск.
- Далее должны быть указаны ФИО истца (либо название организации), его юридический адрес, телефон и электронный адрес.
- Затем указываются ФИО ответчика, его адрес проживания, при наличии – иные контактные данные.
- Далее следует название иска «Исковое заявление о расторжении договора социального найма».
Описательная часть
В этой части истец должен:
- изложить суть претензии с примерами неправомерных действий ответчика (обстоятельства дела);
- указать, какие права соседей либо нормы законодательства были нарушены;
- сослаться на доказательства (жалобы соседей, протоколы из полиции, акты обследований), которые подтверждают неправомерность действий ответчика;
- указать конкретные статьи законов, на основании которых истец расценивает действия нанимателя жилого помещения, как неправомерные.
Просительная часть
В этой части истец указывает конкретные требования к суду, например, признать ответчика утратившим право на проживание в квартире.
Истец не может просить суд о выселении ответчика, так как эта прерогатива органов, регистрирующих граждан (паспортный стол), суд может только лишить нарушителя права проживать в дальнейшем в предоставленном ему социальном жилье.Также истец может просить суд обязать ответчика погасить задолженность по коммунальным платежам, а также возместить судебные издержки.
Завершающая часть (приложения)
Завершающая часть искового заявления состоит из нумерованного перечня всех прилагаемых к иску документов, а также списка свидетелей по делу, которых необходимо пригласить в суд.
Далее истец проставляет дату и подпись.
Образец искового заявления о выселении из муниципального жилого помещения 
Кого могут выселить, а кого нет
Существует три вида выселения из социального жилья:
- Если жилое помещение признано аварийным. В этом случае выселяются все жильцы дома, взамен им предоставляется жилое помещение, по условиям не ниже тех, которые были в прежней квартире. Такое выселение никоим образом не зависит от поведения жильцов.
- Если квартиросъемщик задолжал большую сумму по коммунальным платежам. Выселение происходит по решению суда, но ответчик взамен прежней квартиры получает жилое помещение меньшее по площади (например, комнату в общежитии) и, зачастую, менее благоустроенное.
- Если наниматель злостно нарушал права соседей, привел квартиру в нежилое состояние, имеет другое место жительства. В этом случае выселение также происходит по решению суда, но альтернативное жилое помещение нарушителю не предоставляется.
Однако, не все так очевидно, как может показаться. Законодательство РФ запрещает выселять из квартир, занимаемых на основании договора социального найма:
- несовершеннолетних детей, в этом случае, если мать и отец не лишены родительских прав, они также не могут быть выселены, так как дети должны проживать вместе с родителями;
- инвалидов первой и второй группы;
- одиноких пенсионеров.
Судебная практика
Если квартиросъемщик нарушил правила проживания и по требованию муниципалитета не исправил свои нарушения, суд примет решение о признании ответчика утратившим право на использование социального жилья. Конечно, ответчик может оспорить судебный вердикт, в некоторых случаях ему это удается: вышестоящая инстанция отменяет решение районного суда.
Но такие примеры крайне редки, так как органы местного самоуправления имеют грамотных юристов, которые, основательно не подготовившись к судебной тяжбе не станут подавать иск. Да и суд не примет исковое заявление к рассмотрению, если в деле не будет достаточных доказательств вины ответчика.Рассмотрим некоторые ситуации с выселением на конкретных примерах.
Пример 1
Супруги Константин и Мария Павловы, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, развелись. Жена (ответственный квартиросъемщик) осталась проживать в квартире, муж съехал к родителям. Но родители не хотели регистрировать сына в своей квартире, поэтому он не стал выписываться, мотивируя это тем, что без регистрации он станет гражданином без определенного места жительства, а это создаст ему неудобства при устройстве на работу и в других жизненных ситуациях.
Павлова несколько раз напоминала бывшему мужу о необходимости выписаться, так как она вынуждена оплачивать коммунальные услуги за двоих, или просила его хотя бы оплачивать свою долю платежей. Он же категорически отказывался сниматься с учета, или помогать бывшей жене оплачивать коммунальные услуги, так как он ими не пользуется.
Павлова обратилась с жалобой в муниципалитет о том, что ее бывший муж длительное время (более двух лет) отсутствует по месту регистрации и не оплачивает коммунальные услуги. После проведения проверки юрист местной администрации составил исковое заявление с ходатайством: снять с регистрационного учета гражданина Павлова, а также обязать его возместить часть расходов по коммунальным платежам гражданки Павловой.
Суд, рассмотрев все материалы дела, постановил: признать ответчика Павлова утратившим право на проживание в жилом помещении и возместить Павловой половину ее расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг за весь период отсутствия в жилом помещении ответчика.
Если бы ответчик сразу после того, как переселился к родителям, снялся с учета в квартире бывшей жены, то он смог бы избежать суда и крупных материальных затрат по погашению долга перед бывшей женой.
Даже если Константин не знал, что нарушает ЖК РФ, сразу же после первых претензий Павловой, он должен был проконсультироваться с юристом, который разъяснил бы ему возможные последствия такого бездействия.
Пример 2
Гражданин Малахов проживал в однокомнатной квартире, полученной им по договору социального найма. В течение последних пяти лет он нигде не работал, вел асоциальный образ жизни, жилое помещение превратил в склад ненужных вещей, которые он тащил отовсюду. Задолженность по коммунальным платежам выросла до огромных размеров. Помимо этого, он содержал в квартире пять собак, но выгуливать их не считал нужным. Иногда он все-таки выпускал животных на самовыгул, было несколько случаев нападения этих собак на соседей из соседних квартир.
На лестничной площадке постоянно собирались неустановленные личности, покоя для соседей не было ни днем, ни ночью. Кроме того, из квартиры доносился постоянный невыносимый смрад, соседи страдали от тараканов и мышей.
Жильцы подъезда неоднократно обращались с жалобами в муниципалитет, вызывали наряды полиции, с Малаховым несколько раз проводились беседы, орган местного самоуправления направлял ему требования о прекращении асоциального поведения и приведении жилого помещения в порядок, но Малахов никак не реагировал на это.
Муниципалитет обратился с исковым заявлением в районный суд. В заявлении были указаны несколько исковых требований:
- признать ответчика утратившим право на проживание в квартире;
- обязать ответчика за свой счет привести жилое помещение в порядок;
- обязать ответчика погасить всю задолженность по коммунальным платежам.
Суд, рассмотрев все материалы дела и заслушав свидетелей, вынес решение об удовлетворении всех требований истца в полном объеме.
Выселение – довольно сложная и неприятная процедура, как для истца, так и для ответчика. Многих судебных исков можно было бы избежать, если бы граждане лучше знали не только свои права, но и обязанности, а при малейшей угрозе выселения не прятали бы «голову в песок» в надежде, что «выселить не посмеют», а сразу же предпринимали бы шаги по недопущению этой процедуры.
Конечно, что-либо советовать опустившемуся алкоголику, который, зачастую, не помнит, какой сегодня день недели, бессмысленно, он и слушать не станет, и предпринимать ничего не будет. Но многие наниматели избежали бы проблем с жильем, если бы вовремя обращались к специалистам, или, хотя бы попытались решить спор в досудебном порядке.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии