Главная » Жилищные споры » Выселение граждан из жилых помещений

Выселение граждан из жилых помещений

При жилищных спорах одним из самых животрепещущих в России является проблема выселения из жилых помещений. Эта процедура требует соблюдения всех норм российского законодательства, таких, как досудебный порядок урегулирования спора, обращение в суд, обращение в ССП.

Да, собственник жилого помещения имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе вселять и выселять граждан, однако его полномочия в этом вопросе не безграничны.

Что такое жилое помещение

Для начала нужно понять – что такое жилое помещение в соответствии с законодательством. Это помещение, предназначенное и пригодное для проживания в нем людей. В ст. 16 ЖК РФ указаны категории помещений, которые могут быть жилыми, это:

частный дом, либо его часть;
квартира;
комната (в общежитии или коммунальной квартире).

Собственниками жилых помещений могут быть:

государство;
органы местного самоуправления;
юридические лица (организации);
физические лица (граждане).

Объект недвижимости признается жилым только в том случае, если он пригоден для постоянного проживания, в ином случае он жилым признан не будет.

Например, вагончик строителей, где они проживают, пока строят какой-либо объект, не является жилым помещением. Это будет помещение для временного размещения в нем людей. Также не будет считаться жилым помещением палатка, где временно находятся потерпевшие при наводнении или другом стихийном бедствии, либо времянка охотника.

Основания выселения из жилого помещения

Что такое выселение? Это комплекс действий, в результате которых гражданин, проживающий в жилом помещении, выселяются из него, в тех случаях, если он в нем прописан — дополнительно снимается с регистрационного учета.

Другими словами – квартира или дом полностью освобождается от имущества выселяемого гражданина и в дальнейшем может быть использована собственником. Зачастую кроме просто освобождения квартиры, выселение используется для:

восстановления прав новых собственников, например, если квартира продана и у нее появился другой собственник;
наказания за нарушения при использовании жилого помещения, например, при задолженности за коммунальные услуги в течение длительного времени, либо злостного нарушения прав соседей;
восстановления законных прав владельца квартиры, если, например, жилое помещение занято гражданином самовольно;
защиты жизни и здоровья жильцов, например, если жилой дом находится в аварийном состоянии.

Есть два вида выселения:

административное;
принудительное.

Отличия – в характере процедуры выселения, его сроках, участии в выселении государственных органов или частных лиц и в расходах. Процедура принудительного выселения – более жесткая и длительная.

Основаниями для принудительного выселения являются:

Признание жилого помещения аварийным. В этом случае принудительное выселение используется довольно редко, так как взамен аварийного, жилец получает новое, более комфортабельное жилое помещение.
Перевод объекта недвижимости, либо земельного участка под ним в собственность государства для его нужд. В этом случае также редко возникают проблемы с выселением, так как взамен граждане получают либо новое жилье, либо денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение.
Умышленное уничтожение, либо порча жилого помещения. Например, незаконная перепланировка с демонтажем несущих конструкций, влияющих на прочность здания и создающих угрозу его обрушения.
Использование объекта недвижимости не по назначению. Это может быть переоборудование квартиры на первом этаже под магазин, либо офис, использование жилого помещения под лабораторию, либо производственное помещение.
Задолженность по уплате коммунальных платежей. Возможно только в том случае, если должник не платит за услуги ЖКХ более полугода.
Окончание срока договора. Возможно в случае использования квартиры по договору коммерческого, либо служебного найма. Если договор будет продлен, то выселение не понадобится.
Прекращение права пользования квартирой. Чаще всего происходит после расторжения брака в тех случаях, когда, например, муж проживает в квартире жены, либо наоборот, и после развода не собственник перестает быть членом семьи владельца жилого помещения.
Смена собственника. Если жилое помещение продано, либо подарено другому гражданину, то, при условии, что в договоре не прописано дальнейшее проживание прежнего владельца, он должен освободить квартиру.
Нарушение прав третьих лиц. Если гражданин ведет асоциальный образ жизни, злостно нарушает права других проживающих в квартире, соседей, то он может быть выселен.

При рассмотрении всех оснований для выселения, предварительно рассматриваются другие варианты разрешения конфликта, выселение – исключительная мера, особенно если у человека нет альтернативного жилья, и он испытывает финансовые затруднения.

В зависимости от того, кто является собственником жилого помещения, основания для выселения и особенности процедуры будут различными.

Выселение нанимателей

Основаниями для выселения граждан, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, являются следующие нарушения:

ненадлежащее содержание муниципального имущества (квартиры);
длительная, более полугода задолженность по коммунальным платежам;
злостное нарушение законных прав соседей;
длительное отсутствие по месту регистрации.

Выселение нанимателей возможно с предоставлением альтернативного жилого помещения, либо, в отдельных случаях, «в никуда», второй вариант выселения крайне редкий.

Собственников

Неприкосновенность частной собственности в России гарантирована ст. 35 Конституции РФ, поэтому выселение владельца жилого помещения довольно сложный процесс. В некоторых случаях взамен жилого помещения, из которого собственника выселяют, ему предоставляется альтернативное жилье. Такие ситуации бывают при расселении многоквартирного дома, если он признан аварийным, либо при передаче его в собственность государства, например, если земельный участок под домом передается под строительство федеральной дороги.

В любых других ситуациях с выселением собственника, другое жилое помещение ему не предоставляется.

Бытует мнение, что собственника жилого помещения за долги по коммуналке выселить невозможно, как бы этот долг не был велик. Однако, если владелец квартиры накопил большую задолженность, например, не платил за услуги по ЖКХ длительное время, то управляющая компания вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании задолженности по коммунальным платежам в суд. И если у собственника нет другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, то жилое помещение может быть продано, средства от реализации квартиры будут направлены на погашение долгов, а оставшаяся сумма передана нарушителю.

Таким же образом суд поступит в том случае, если жилое помещение является залоговым, например, при ипотечном кредите, и заемщик не платит по кредиту.

Особенности выселения

Выселение различных категорий жильцов имеет свои особенности, например, выселение их приватизированной квартиры отличается от снятия с регистрации в муниципальном жилом помещении, выселить взрослого человека гораздо проще, чем несовершеннолетнего ребенка.

Не прописанного человека

Для выселения не зарегистрированного в жилом помещении гражданина необходимо будет доказать, что он не имеет права на проживание в этом жилом помещении. Собственнику достаточно обратиться к участковому, который, по заявлению владельца, поможет выдворить нежелательного жильца. Но если сотрудник полиции усомнится, что выселение правомерно, то собственник вынужден будет обращаться в суд.

Существует несколько правил, при выполнении которых у потенциального жильца не возникнет права на проживание в вашей квартире:

Не нужно разрешать чужим находиться в вашей квартире в ночное время. Конечно, если к вам приехали гости, и вы уверены, что они не собираются поселиться у вас на длительное время, то отказывать им в ночлеге не стоит, но пускать дальнего родственника пожить на недельку достаточно рискованно.
Нельзя передавать ключи от квартиры посторонним людям, особенно если они не имеют своего жилья. Приятель может попроситься переночевать, а потом остаться на длительное время, вы же не сможете потом просто выкинуть его вещи, так как это самоуправство.
Опрометчивым шагом станет письменное разрешение на временную регистрацию в вашем жилом помещении. Зачастую дальний родственник, прописанный в другом городе, просит разрешить временную прописку, чтобы, например, получить какое-то пособие или зарегистрироваться в службе занятости, а потом собственник никак не может избавиться от него.
Нельзя допускать, чтобы временно поселившийся у вас гражданин оплачивал из своих средств коммунальные услуги. Если впоследствии вы захотите избавиться от него, а он сможет доказать, что участвовал в содержании вашего жилья, выселить его будет сложнее.

В некоторых ситуациях отсутствие прописки не является достаточным основанием для выселения. Например, если жена не зарегистрирована в квартире мужа, но брак не расторгнут, то она является членом семьи собственника и не может быть выселена.

В тех случаях, когда гражданин не был зарегистрирован в жилом помещении, но имел право на проживание, лишить его этого права может только суд. Достаточной причиной для выселения в этом случае будут следующие основания:

расторжение брака, либо иное прекращение семейных отношений;
смена собственника жилого помещение, например, продажа квартиры;
истечение срока договора найма;
желание владельца.

Например, сотрудница попросила Надежду Л. временно поселить ее дальнюю родственницу Елену. Надежда согласилась, но с условием, что квартирантка будет оплачивать коммунальные услуги. Ни в первый месяц, ни в последующие, Елена не оплачивала свое проживание, на телефонные звонки не отвечала, дверь хозяйке квартиры не открывала.

Надежда обратилась с заявлением к участковому, тот посетил Елену и провел с ней беседу, рассказав, что она проживает в квартире незаконно и владелец квартиры не согласна с ее дальнейшем присутствием в жилом помещении. Елена попросила неделю отсрочки для того, чтобы найти другое жилье, и через пять дней съехала.

Прописанного человека

Прописанного жильца выселить гораздо сложнее. Собственник вправе выселить такого гражданина только в тех случаях, когда жилец допускает достаточно серьезные нарушения, а именно:

допускает сознательную порчу жилого помещения;
длительное время не оплачивает коммунальные услуги;
производит незаконную перепланировку квартиры;
проживает в другом месте.

Например, Лидия Кошкина прописала в своей квартире племянницу Олесю, которая приехала на учебу из другого города. Лидия рассчитывала, что после окончания учебы Олеся съедет, но обучение давно закончилось, а племянница никак не хотела уезжать, более того, она нашла работу по специальности и решила остаться в городе. Лидия несколько раз просила племянницу освободить жилое помещение, но та только отшучивалась и продолжала проживать в квартире тетки.

Кошкина обратилась с иском о снятии с регистрации и выселении племянницы из ее квартиры в суд. Однако суд, рассмотрев все обстоятельства дела, не усмотрел нарушений проживания со стороны ответчицы и в удовлетворении иска отказал.

Детей

Согласно п. 1 ст. 31 ЖК РФ дети являются членом семьи собственника, и, в отличие от супругов, при расторжении брака не перестают быть таковыми. Выселить несовершеннолетнего без предоставления ему альтернативного жилого помещения невозможно, за исключением следующих ситуаций:

квартира находится в залоге у банка, и кредитное учреждение подало иск о выселении в связи с неуплатой кредита;
жилое помещение продается, но взамен покупается другое и ребенок с родителями переселяется в новую квартиру или дом;
жилое помещение признано аварийным, дом подлежит расселению в другие жилые помещения.

При выселении несовершеннолетних суд с особой тщательностью рассматривает все нюансы, например:

какого возраста ребенок;
как долго он проживал в этом жилом помещении;
имеет ли долю в квартире;
есть ли альтернативное жилье.

Данная категория дел о выселении происходит только в присутствии представителя ООП, если орган опеки будет против выселения, то суд откажет истцу.

Например, Светлана и Николай Щегольчины поженились, жена переехала в квартиру мужа. Вскоре у них родилась дочь, которая была также зарегистрирована в жилом помещении отца. Через пять лет супруги развелись, Светлана подала на алименты, суд обязал ответчика их выплачивать.

Николай не захотел жить с бывшей женой и подал иск о снятии ее с регистрации и выселении, Светлана подала встречный иск, в котором просила суд обязать бывшего супруга предоставить ей и дочери альтернативное жилье.

Суд удовлетворил требования обоих супругов, при этом ответчица была снята с регистрации и выселена из квартиры бывшего мужа, он же, в свою очередь, снял для нее и их совместной дочери квартиру. Регистрация дочери в квартире отца была сохранена.

Из служебного помещения

Служебная квартира предоставляется только на срок действия трудового договора, сразу же после прекращения трудовых отношений договор о служебном найме аннулируется. Если гражданин, проживающий в служебной квартире, по окончании трудового договора не выселяется, работодатель вправе выселить его по суду.

Для выселения достаточно будет представить, в качестве доказательства, копию договора о служебной найме жилого помещения и приказ об увольнении.

Но есть несколько категорий граждан, которых нельзя выселять даже после прекращения трудового договора, в ним относятся:

пенсионеры по возрасту;
лица, получившие инвалидность I или II группы в результате исполнения им служебных обязанностей;
несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей.

В этих случаях выселение возможно только при предоставлении им равного по площади и условиям проживания альтернативного жилья.

Например, в районный суд обратился представитель деревообрабатывающего предприятия с иском о выселении бывшего сотрудника Найденова из служебного жилого помещения в связи с увольнением последнего. На суде выяснилось, что Найденов был уволен в связи с невозможностью выполнять им свои служебные обязанности по причине получения им II группы инвалидности. Увечье он получил на работе, так как на предприятии не выполнялись требования техники безопасности: на оборудовании не были установлены ограничители.

Рассмотрев обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что предприятие не имеет права выселять бывшего работника, так как тот получил травму на производстве по вине работодателя. Иск был отклонен.

Муниципального жилья

Выселение из муниципального жилья наиболее часто, причем, только в редких случаях нанимателей выселяют «в никуда». Обычно жильцам предоставляется другое помещение, при выселении за нарушения в использовании жилого помещения – менее комфортное и меньшей площади.

Например, Анастасия Р. проживала в однокомнатной квартире по договору социального найма. Она нигде не работала, злоупотребляла алкогольными напитками, превратила квартиру в притон. Жильцы постоянно жаловались участковому, но профилактические беседы и административные штрафы действовали на короткий промежуток времени, затем дебоши и шум из квартиры возобновлялись. Соседи обратились с коллективной жалобой в муниципалитет, была проведена проверка, которая установила факты нарушения со стороны Анастасии.

Муниципалитет обратился с иском о выселении нарушительницы. В качестве доказательства были представлены протоколы полиции, акт обследования жилого помещения, показания свидетелей. Анастасия была выселена из жилого помещения, взамен ей была предоставлена небольшая комната в переселенческом фонде.

Приватизированного жилья

Собственники приватизированных квартир выселяются крайне редко, так как частная собственность неприкосновенна. Более того, если гражданин отказался от приватизации в пользу другого члена семьи, то его выселение невозможно.

Например, муж и жена Соколовы более десяти лет прожили в браке в муниципальной квартире, затем жена решила ее приватизировать. Муж не захотел участвовать в приватизации и отказался от вступления в собственность в пользу жены.

Через несколько лет муж запил, жена не стала долго терпеть его запои и развелась с ним. Но бывший супруг не прекращал злоупотреблять спиртными напитками, в состоянии опьянения был буйным, скандалил, мешал бывшей супруги отдыхать.

Она решила избавиться от нежелательного соседа и подала исковое заявление о выселении бывшего мужа в суд. В качестве доказательства она приложила к делу протоколы об административных нарушениях, вызовах наряда полиции. Соседи также выступили свидетелями, рассказав на суде, что Соколов мешает нормальной жизни всех соседей.

Однако, истица не учла, что отказ от приватизации в пользу другого жильца в дальнейшем дает право гражданину на пожизненное проживание в жилом помещении, поэтому суд отказал истице в выселении буйного бывшего мужа.

Кто занимается выселением граждан из жилых помещений

Многие граждане путают, какие полномочия при выселении имеют органы полиции, служба судебных приставов, какой орган является ключевым участником. Рассмотрим, какой государственный орган при выселении за что ответственен:

Районный или городской суд. Принимает решение о снятии с регистрации и выселении на основании нормативных документов.
Служба судебных приставов. Исполняет судебные решения на основании исполнительного листа.
Участковый уполномоченный. Не может выселить на основании нарушения гражданами правил проживания, но имеет право выдворить из жилого помещения незаконно проживающего, либо самовольно вселившихся граждан.
Паспортный стол. Снимает с регистрационного учета на основании вступившего в силу решения суда.
Органы опеки и попечительства и прокуратура. Принимают участие в судебных слушаниях по искам о выселении несовершеннолетних граждан. Должны защищать права ребенка, могут оказать содействие в составлении искового требования, либо возражения на иск.

Итак, единственным органом, имеющим полномочия на выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений, имеет городской или районный суд. Все остальные службы только принимают участие в процессе выселения, но не могут принять решение о выдворении нарушителей.

Порядок выселения

Имеется два способа выселения из жилого помещения:

административный;
через суд.

В административном порядке

Добровольное согласие на выселение происходит в административном порядке. Его применение возможно в случаях, когда:

каждый зарегистрированный в жилом помещении гражданин дает письменное согласие о том, что он не возражает о прекращении договора аренды;
имеется угроза жизни или здоровью граждан, проживающих в доме, например, если есть угроза обрушения жилого помещения, либо жилищная инспекция дала заключение, что проживание в доме опасно для жильцов.

Если жильцы не будут согласны с выселением, то муниципалитет вынужден будет обращаться с иском о выселении в суд.

В судебном порядке

Выселение в судебном порядке происходит:

с предоставлением альтернативного жилого помещения;
в «никуда».

Другое жилое помещение взамен того, из которого выселяют, предоставляется в случаях:

переселения из ветхого или аварийного жилья;
сноса жилого дома;
перевода объекта в нежилой фонд;
передачи земельного участка под домом в муниципальную, либо государственную собственность.

При выселении за долги по квартплате альтернативное жилое помещение предоставляется по нормам общежития (6 кв.м. на человека), а не по нормативам благоустроенной квартиры.

Если гражданина выселяют за:

злостное нарушение законных прав соседей;
использование квартиры не по назначению;
незаконную перепланировку квартиры;
ухудшение качества жизни,

то выселяют без предоставления другого жилья, то есть, в «никуда».

Как защитить свои права

Если вы получили уведомление о выселении, или, что намного печальнее, повестку в суд по иску о выселении, при соблюдении некоторых правил вы можете избежать выселения:

Ни в коем случае не игнорируйте полученное уведомление, постарайтесь договориться с собственником, обсудить порядок выполнения их требований и сроки. Если вы не отреагируете на требование собственника, это даст ему законное основание для обращения в суд.
Старайтесь не доводить дело до ситуации, в которой у собственника появится повод вас выселить. Необходимо вовремя оплачивать коммунальные услуги, ипотечный кредит, соблюдать законные права соседей, использовать жилое помещение только для проживания, содержать его в надлежащем порядке.
Если собственник пытается выселить вас без решения суда, тем более, если он занимается самоуправством, обращайтесь в полицию или прокуратуру с заявлением о том, что владелец квартиры нарушает ваши права.

Юристы по жилищным спорам дают еще несколько полезных советов:

Если суд принял решение о выселении, и оно вступило в законную силу – не стоит еще больше усугублять положение и ждать принудительного выселения. В таком случае вам придется заплатить еще и исполнительный сбор.
Постарайтесь добиться отсрочки выселения. Для этого можно обратиться с просьбой об отсрочке к суду, либо, если судебный вердикт вынесен – в ССП.
Если у вас имеется большая задолженность по коммунальным платежам и управляющая компания уже грозит судебным выселением, постарайтесь договориться о реструктуризации долга (рассрочки платежей). Скорей всего, юрист УК пойдет вам навстречу и заключит с вами договор о рассрочке. Но если вы все равно не будете платить и не погасите долг согласно договору, это лишь на какое-то время отсрочит ваше выселение.

Судебная практика

Анализируя судебную практику по искам о выселении, юристы пришли к выводу, что в большинстве случаев суд удовлетворяет иски о выселении. При этом:

Суд не пускает иски о выселении «на поток», каждый иск рассматривается индивидуально.
На решение суда могут повлиять следующие факторы:
1. есть ли у ответчика альтернативное жилье;
2. можно ли устранить нарушения без выселения;
3. насколько серьезными являются основания для выселения;
4. если основанием является задолженность по коммунальным платежам, то насколько она велика и имеет ли ответчик возможность погасить ее;
5. причины образования задолженности по услугам ЖКХ;
6. другие существенные факторы.

Сложности при принятии решения возникают в тех случаях, когда ответчиками по делу являются:

инвалиды;
несовершеннолетние;
дети, оставшиеся без попечения родителей;
недееспособные граждане;
беременные женщины.

Жилищные споры являются самыми сложными из всех категорий гражданских дел, поэтому, если вы не являетесь юристом, не стоит полагаться на свои силы, результат может вас разочаровать. своевременная консультация у грамотного юриста убережет вас от многих необдуманных поступков, ошибок, и, как результат – потери жилого помещения.

Вы можете получить консультацию по интересующему вас вопросу у юристов нашего сайта, задав вопрос он-лайн, либо позвонив по указанным ниже телефонам.